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作爲國內惟一的全國性房地產知名品牌,萬科有其獨有的品牌和市場佔有率。尋找第二個萬科,我們是從房地產開發的共性入手,抓住萬科成功之所在。由此,評判有望成爲第二個萬科的國內房地產公司,有下面4個指標:土地儲備量、人才的培育、整合資源的能力、規模開發能力。
我們將搜尋的範圍鎖定在國內房地產上市公司中,典型的有中華企業、中遠發展、天鴻寶業及金地集團,它們均明裏暗裏高喊要爭做房地產板塊龍頭股,領跑房地產板塊。
中華企業:打造上海地產旗艦
已經度過46個春秋了,中華企業股份有限公司前進的步伐變得越發穩健有力。2002年4月,中華企業完成收購古北集團50%股權交割的手續,加上原先持有的37.5%,共持87.5%的古北集團股份。5月中旬,又斥資2.916億收購第一大股東上房集團下屬上海房地產經營(集團)有限公司90%的股權,從而實現對大股東旗下上海房地產經營(集團)、中華企業、上海古北(集團)3家國家一級資質開發公司控股地位。
優勝劣汰是市場競爭的規律,中華企業的收購重組爲自身發展帶來了質變。
●中華企業在擁有虹橋拱北新區84.27公傾土地儲備、即170萬平方米開發面積的基礎上,又獲得經營集團56萬平方米的土地儲備,其中的可建面積在210萬平方米左右。
●中華企業人才的培育採取一般企業慣用的手法“兩手抓”:一手抓內部員工的提升,一手抓外部引進,而且,緊緊圍繞一箇中心——資源的整合與重組。目前進入高層領導圈、年齡段在30到40歲的高層經理人佔50%以上,他們被充分授權,並輕裝上陣。
●目前,控股古北集團、上房經營公司,使得中華企業通過低成本擴張,短期內利潤迅速提升。中華企業還有更大的戰略目標,就是要根據房地產新一輪發展階段特徵和房地產行業結構深化的必然趨勢,希望通過優化互補,資源整合,增強規模開發能力,打造具有持續發展能力的房地產藍籌上市公司。
目前中華企業的策略是:先做穩上海,然後確保重心放在上海的基礎上,招兵買馬,走擴張之路。
中華企業很現實,單個企業的單兵作戰能力肯定有限,房地產要大規模開發,必須整合資源。中華企業將原有的幾家兄弟公司納入自己的旗下,走強強聯合之路,其實質是將房地產主業進行強化,形成公司地產核心競爭優勢。
結論:中華企業的潛力值得看好。
中遠發展:和政府聯手
中遠發展股份有限公司的歷史並不長,但其前身卻是身爲上海老牌地產企業之一的衆城實業。1997年5月,中遠置業入主衆城實業後,上市公司易名爲中遠發展。
中遠兩灣城是上海最大的舊城改造項目,規劃的總建築面積爲160萬平方米,總投資67億元。其中,中遠發展佔總投資的47%。如此大的舊城改造,依靠市場機制的運作應該是絕對可行的,但中遠發展似乎更善於藉助政府的翅膀騰飛。
●在中遠發展看來,土地儲備量一方面涉及到房地產開發的一個大規模開發理念,另一方面還要和政府總體規劃相結合。原因是,既然中遠發展涉及到住宅、土地、房地產開發,結合政府規劃,與政府緊密合作也就在情理之中了。
●中遠發展在打造職業經理人方面,主要是以中遠置業集團爲靠山,藉助中遠置業集團人才儲備和聘用方面的優勢,從三個方面進行培養和打造:一是在房地產項目開發中,吸引專業人才;二是在房地產開發方面,對有經驗的高素質人才進一步調整和發揮他們的作用;三是引進和吸收人才。
●中遠發展要把“壯大實力,整合資源,優勢互補”與規模化結合起來,使得企業迅速做大。“做大”的概念一是綜合資源的優勢比較大,二是規模開發的實力比較大。同時,中遠發展憑藉控股股東置業集團綜合優勢,形成了一個住宅產業鏈。事實上,資源整合也好,規模開發也好,與政府聯手,強調與政府雙贏,是中遠發展產品走好的關鍵。
結論:中遠發展值得關注。
天鴻寶業:打響上市第一炮
2001年3月12日隨着北京房地產天鴻寶業股份有限公司作爲7年後開禁的第一隻房地產股,而且又是全國房價最高的優質京股,標誌着國內房地產企業的新秀出現了。
雖然是新秀,卻有着強大的依靠:財大氣粗的天鴻集團作爲北京業界老將,非常寵愛天鴻寶業,承諾支持天鴻寶業的發展。
●天鴻寶業房地產股份有限公司總經理趙東傑的話很是直爽:從長期說,我們不僅要搞好房地產項目,還要儲備土地,爲公司長期發展加把後勁。而作爲天鴻寶業的強大後盾,天鴻集團1,000萬平方米的土地儲備無疑將爲天鴻寶業的發展提供強大的土地資源優勢。
●1993年,天鴻寶業作爲在北京創立的第一家專營房地產的股份制公司,其總經理當年28歲,副手今年才28歲。在天鴻寶業母公司——天鴻集團董事長李發增看來,企業要善於培養職業經理人,要敢於用人。當然要用那些德才兼備的,德是基礎,纔是條件,缺一不可。
●“天鴻寶業能在全國率先上市,離開市場和市長都是不行的。一個成功的企業要善於適應環境。”李發增的言外之意是,天鴻寶業是按市場的遊戲規則運作,又通過遵循政府的規劃,獲得政府的信任,而整合政府資源。同時,天鴻寶業又整合了市場上優秀的設計、施工、物業管理等合作單位,建造北京市規模最大的經濟適用房——回龍觀文化居住區D05、D06區近40萬平方米的經濟適用住房建設。
目前的天鴻寶業遇到了麻煩,去年中報顯示的業績很不理想,但母公司天鴻集團實力強大,而且天鴻集團及其下屬的房地產公司均已承諾在天鴻寶業上市後,將不再從事與天鴻寶業相同或類似的房地產項目開發,僅從事政府指定的工程,並且此類工程天鴻寶業擁有優先開發權。
結論:天鴻寶業將很快走出低谷,激發出自身的潛力。
理科金地:創新黑馬
深圳房地產界有種說法:文科萬科,理科金地,工科中海。金地集團 股份有限公司如一匹市場黑馬,由一個名不見經傳的區域性品牌到如今的脫穎而出,成爲跨區域的知名品牌,並於2002年4月12日成功上市,僅用了兩年多時間。
●金地集團董事長凌克認爲,用地是從長遠出發的,是一種戰略。實際上,地產的最大收益來自長期土地升值機會,所以,金地遠期的計劃很明確:未來3年內,金地在北京的土地儲備要超過75萬平方米,在未來5年之內,金地全國土地儲備將達到250萬平方米。
●金地的一大優勢是團隊精神,這一點很讓金地人驕傲。很明顯的例證是,金地在強調管理與秩序的同時,最大限度地激勵出員工創造性的工作熱情。股東大會、董事會負責專門決策,經理班子則被充分授權,專門從事決策的實施。這種分工與合作的決策程序,讓金地多年來從來沒有出現過重大的投資決策失誤。
●首創“管理處主任職業化”人才培養制度,受到業內人士好評,並得到建設部的肯定。
●金地最拿手的好戲是創新,這一點也是金地的核心競爭力。金地的核心創新能力主要包括市場把握、產品研發、營銷、工程質量控制和物業管理服務5個方面,每個方面都形成了自己獨有強項。同時,注重整合,進行互補,又相互鏈接,形成一個有機整體。
規模開發在整合內部資源的基礎上,又轉向整合外部資源。事實是,2002年2月18日,北京“金地國際花園”項目合作協議的正式簽訂表明與北京鴻遠置業成功合作。這是利用北京當地發展商土地儲備優勢同自己的市場化操作、人員培養和物業管理方面結合起來了。
在凌克看來,地產只有規模化才能求生存,圖發展。“目前,我們的目標是‘澆鑄住宅品牌,打造地產航母’,經過3到5年的努力,使金地成爲最優秀的地產公司之一,成爲地產藍籌股。金地除在北京、深圳擴大開發規模外,還將逐步向全國發展,在全國形成5箇中心區域,年開發量達到150萬平方米,銷售額實現32億元。”金地的成功上市爲其資本運作擴張鋪平了道路,但如何打造一支優秀的職業經理人隊伍,如何確保合理的土地儲備,都需要金地管理層深思。創新是一個企業的靈魂,金地在這方面獨有一手,其創新能力的核心是,準確把握市場需求,從宏觀角度、潛在需求、長遠變化方面研究市場,保證公司的可持續發展。
結論:金地的發展十分強勁。
目前,國內房地產上市公司強手如雲,中華企業、中遠發展、金地集團、天鴻寶業應該是更有實力與潛力。不過,其他如陽光股份、北京城建、世紀中天、陸家嘴、深長城A等企業,其發展實力與潛力也不可小覷。
其實,國內房地產上市公司在4個指標評判當中,各有千秋,各有潛力。誰將真正有望成爲第二個萬科,實際上可能是一個懸而未決的答案。但國內房地產企業無論是否上市,我們希望不只是一兩個萬科,而是有多個萬科的聯合作戰,以推動中國整個房地產業的發展。