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近年,廣州樓價持續整體下滑。去年上半年平均售價大約每平方米4400元左右。然而,某些地段的商用物業卻逆市飄紅,售價不但沒有下滑,反而有所上漲。尤其一些商住一體物業,不但商鋪賣價上揚,而且還帶動住宅價格上行,銷售進度也常能遙遙領先。
廣州商鋪價格憑什麼抗跌?
市場熱情膨脹
近兩年來,廣州市區內大賣場開業一家接着一家,氣勢也一家比一家大。雖然還沒有一個具體的統計數據表明零售業爲商鋪發展商解決了多少難題,但業內有關人士初略估算,2001年和2002年,零售業新開分店的面積有十三四萬平方米。由此帶來的是,該地段的裙樓和純商用物業成爲搶手貨,因爲上述兩種物業的周邊都具有大量的居住人口,而且也適宜產品分類的零售業經營模式。例如廣州天河區的天河北和海珠區的江南大道、前進路等,原來都曾經有不少裙樓和商用物業空置,任發展商絞盡腦汁也找不到好的出路,但幾家大零售商一來,問題就解決了。現在,這些地方的裙樓和商用物業不但租金得到提升,而且售價也日漸高企,成爲搶手貨。
不僅如此,2003年廣州零售商家的圈地擴張還將呈愈演愈烈之勢。據悉,廣百世紀超市下一步將增加2-3間分店,5年內預計在廣州的分店達50家;新一佳將設定10家大賣場。信和集團在工業大道和機場路地塊新開發的商用物業的項目將引入老牌連鎖店好又多,面積都在上萬平方米,此外,還要在南洲路紮根。百佳則遠征到黃埔區的怡港花園;世紀聯華超市也將陸續在廣州其他區開設大賣場,並爭取年內即開5-6家分店。沃爾瑪明年亦選定天河落戶……
國內外衆多零售業商家在廣州集中且又狂熱地擴張,不僅激活了廣州空置多年的商用物業,對目前正在報建的物業更產生了極大的刺激,投資者和開發商的熱情一併爲之膨脹。
租售價格高企
自從1996年2月廣東省內第一家現代購物中心——天河城廣場誕生之後,一站式購物商場已成廣大市民日常生活首選。目前的天河城廣場日均客流量保持在18-20萬人次,若逢春節、國慶、元旦、聖誕節等節日,日客流量可高達65萬人次!據瞭解,這幾年落地廣州的國內外幾十家大零售商,基本上與天河城廣場經營模式相似,呈持久火爆之勢。
商鋪經營的火爆催發商用物業租售價格的飈升。據統計,由於大賣場的影響,當紅區域的商鋪裙樓租售價已同步升高。如天河北路的臨街商鋪售價已達每平方米6萬元,非臨街亦在每平方米3-5萬元之間,而位於廣州市著名商業中心的上下九、農林下路、一德路等新老商鋪,每平方米售價已上揚到12萬元以上!月租價平均也不低於每平方米850-1200元,一塊不足100平方米的臨街商鋪,月租價已達幾萬到十幾萬元!上、下九路的新開盤的商廈十甫名都,僅10月31日一天即成交3900萬元!
一些早報建但未進行正常施工和新近趕着報建的商用物業建築,都不約而同地加大開發力度,進入夜以繼日施工狀態。仍以天河區爲例,正在日夜趕工的就有建築面積達47萬平方米亞洲最大的奧林匹克花園超級購物中心,規模更大於天河城廣場的正佳廣場,有着30層集購物、寫字樓、酒店、公寓、高級會所於一體的天銀商業大廈、南國廣場、美林桃園……
從建成招商到招商定製
廣州市南國花園的開發商——廣州瑞華房地產開發有限公司,面對廣州市場大賣場走俏、帶旺相關小區樓市銷售走紅的現實,不由怦然心動。該公司老總在吸取別人經驗的同時,又破天荒地通過合作伙伴,在報建之前即與承租商萬佳超市簽約,答允一切報建規劃與設計要求,均以滿足萬佳超市所需爲前提。如此,建成後的商鋪萬佳既用得順手,又可免去重建改建的浪費。
開發商肯與承租商達成度身定作合同,是因爲接受了過去的教訓。如廣州中山五路的百匯商場,其住宅下部的數層臨街商鋪,建成已過三年之久,建成前後的買勢也一度讓人眼熱。然而正因爲急於出手,只看到了賣相紅火,卻忽略了賣散後招租的困難。結果,建成後換了幾家代理商進行招租,廣告打了無數,活動搞過多場,最終都由於個別業主不肯局部服從全局和租金不肯讓步而痛失商機。而建成前即招入大賣場,則可一改以往弊端,既方便業主生活,又保障買家回報,甚至可使樓價提升。目前這種模式已在廣州房地產開發界得到了認可。
市場現狀引起擔憂
對國內外數十家名牌大賣場的集中入市、商用物業新近開發的規模過大過快以及商用物業租售價的異常飈升,業界專家對此頗爲擔憂。提醒開設大賣場要注意一哄而上的教訓。切忌頭腦發熱,盲目建店,陷入單純互比規模的怪圈。