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化方圓爲規矩
法規名稱:《關於規範房地產開發企業開發建設行爲的通知》
出臺部門:建設部
頒佈日期:2002年2月25日
近些年在房地產開發過程中存在着諸多不符合規範的行爲,而以往在房地產開發項目的管理上缺少相應的處罰規定。爲加強對房地產開發項目的管理,建設部依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國招標投標法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等有關法律、法規規定,於2002年2月25日下發了《關於規範房地產開發企業開發建設行爲的通知》。
《通知》有以下一些內容:對未取得房地產開發企業資質證書或者超越其資質等級從事房地產開發經營業務的,房地產開發項目資本金達不到規定標準的、已開發建設項目嚴重拖欠工程款的項目,建設行政主管部門不得審批或同意其新開發建設項目。房地產開發企業應當依照有關規定對工程建設項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等採購進行招標,房地產開發企業應當依法辦理工程質量監督手續。對於未按照國家規定辦理工程質量監督手續的,建設行政主管部門不得頒發施工許可證,並依據《建設工程質量管理條例》進行處罰。房地產開發企業向購買人交付商品房時,應當提供住宅質量保證書和使用說明書,並嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。依法應當實行監理的房地產開發項目,房地產開發企業應當委託具有相應資質等級的工程監理單位監理。
《通知》的出臺有利於加強對房地產開發項目的管理,對於確保工程質量,保護購房者利益有着重要的意義。
告別“毛坯房”
法規名稱:《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
出臺部門:建設部
頒佈日期:2002年2月26日
“毛坯房”是一定歷史時期的產物。在實行住房制度改革之前,我國的住宅基本上是國家建、集體分、個人住,由於建設資金有限,一般住宅只進行了低水平的裝修,職工拿到房子後的第一件事往往就是拆掉這些低檔次的衛、廚、浴設施及燈具甚至門窗重新裝修,造成很大浪費。有鑑於此,後來國家提倡建不裝修或粗裝修的“毛坯房”,由居住者根據個人喜好自己裝修。但後來一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題:對物料、施工質量、施工人員的管理難度大;隨意拆改建築結構、野蠻施工等違法違規現象增多,危及建築物的防火、防水、抗震等性能;施工單位與房主的經濟糾紛增多,消費者的合法權益得不到更好的保障;裝修施工帶來的建築垃圾、污水、震動、噪音等嚴重干擾居民正常生活,市民投訴不斷。此外,這種“游擊隊”、小規模、手工作業的施工也制約了我國家裝行業水平的提高。並存在着偷、漏國家稅費的現象,鑑於此,建設部於2002年2月26日出臺了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》共7章48條,主要內容有:住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全,符合工程建設強制性標準。
住宅室內裝飾裝修活動,禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建築主體和承重結構等行爲;任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公衆利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行爲,都有權檢舉、控告、投訴。住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的,可以協商或者調解解決。不願協商、調解或者協商、調解不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
裝飾裝修企業自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,造成空氣污染超標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的出臺,標誌着裝修一體化取代了離散化,這無疑是一種變革,其本質是用科技密集型的規模化工業生產取代勞動密集型粗放的手工業生產,從而全面提升中國住宅裝修的檔次和品質。
顯然,建造裝修一體化是一個系統工程,具有鮮明的產業化特徵,不但打破了陳舊的裝修體制,更重要的是將整個住宅產業引向集約化建設的軌道,是一次質的飛躍,從某種意義上講,不實現住宅的建造裝修一體化,就談不上住宅產業的現代化。
市場新號角
法規名稱:《關於整頓和規範房地產市場秩序的通知》
出臺部門:建設部國家計委國家經貿委財政部國土資源部監察部國家工商行政管理總局
頒佈日期:2002年5月23日
在房地產及住宅產業保持良好發展勢頭的同時,市場不規範的問題時有發生,尤其在商品房流通銷售當中,廣告欺詐、面積的缺斤短兩、物業公司的不規範管理是當前消費者投訴的熱點。爲規範房地產的管理,活躍房地產市場,使房地產市場既活躍又有秩序,切實保障購房者的權益,建設部等七部委下發了《關於整頓和規範房地產市場秩序的通知》,《通知》的實施時間爲2002年5月23日。
《通知》主要是針對當前房地產市場存在的主要問題,突出工作重點,加大查處房地產行業中不規範行爲的力度。對影響惡劣、後果嚴重的大案、要案,要依法從嚴懲處,切實解決羣體上訪、重複上訪等問題,維護社會穩定;嚴格執行房地產開發項目審批程序,並加強項目的跟蹤管理;房地產管理部門、工商行政管理部門要嚴格按照有關規定,把好市場準入關,依法嚴厲打擊抽逃註冊資本(金)、項目資本金、無證或者超範圍從事房地產開發經營等行爲。對於自有資金不足、行爲不規範的房地產開發企業,房地產管理部門應當報當地人民政府,及時通知各有關部門不得審批或同意其新開建設項目。各地要加大查處力度,依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行爲。同時各地房地產管理部門、工商行政管理部門要加強對合同的監管,依法查處房地產市場合同欺詐行爲,切實保護住房消費者的合法權益。
整頓和規範房地產秩序的重點是以下6項工作:一是依法查處開發建設中的違法違紀行爲;二是重點查處商品房銷售面積缺斤短兩行爲;三是對房地產中介活動中的違規違法行爲進行認真查處;四是全面清查虛假和不規範廣告行爲;五是查處合同訂立和履行中的違法違規行爲;六是依法查處物業管理領域中的不規範行爲。
《通知》的出臺,對於規範房地產市場,避免房地產開發建設中的違法違規行爲,保障消費者的權益,淨化市場,減少糾紛,提高行業信用度,使房地產業走上更加健康、規範、富有活力的發展軌道,維護購房者的權益,確保社會的穩定有着十分重要的意義。
新“土地革命”
法規名稱:《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》
出臺部門:國土資源部
施行日期:2002年7月1日
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》未出臺之前,國有土地招標拍賣出讓尚未形成制度,缺乏統一的法規,各地對土地招標拍賣的範圍、組織實施程序等缺乏明確的規定,經營性土地使用權的轉讓大都由領導幹部說了算,這樣在土地供應環節上極易出現腐敗現象,在一定程度上影響了全國土地招標拍賣工作的規範運作。另一方面,我國相關法律法規對國有土地使用權招標拍賣出讓均提出了明確要求。對於招標拍賣活動,國家也有法律規範,如《招投標法》、《拍賣法》等,但主要涉及的是對不動產的招標拍賣規範。土地作爲不動產,有它的特殊性。因此,國土資源部在參照《招投標法》和《拍賣法》的有關法律精神和原則的基礎上,總結吸收各地實踐經驗,經過反覆修改、完善,正式發佈了從2002年7月1日起開始施行的《規定》。
《規定》共28條,主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據、原則、範圍、程序和法律責任等。它以《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉實施條例》等法律法規爲依據,建立和完善了以下三個方面的制度:一是經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度;二是公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度;三是嚴格的法律制度。
《規定》在認真總結各地招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權成功經驗、借鑑國際上通行的招標拍賣習慣做法的基礎上,明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的組織實施程序,包括擬訂計劃、編制出讓文件、發佈公告的方式和內容、標的和底價的確定、投標開標程序、拍賣會和掛牌的程序等。針對實踐中普遍存在的以協議出讓方式取代或規避招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權的問題,《規定》對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自採用協議方式出讓的,規定了嚴格的法律責任,即對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任”。
《規定》的實施有着非凡的意義:一是有利於從制度和源頭上保證土地使用權出讓工作的廉政建設。土地是國家和社會最大的資源和財富,是生產要素市場中價值最高的資產。對經營性國有土地使用權的出讓審批如果不嚴格規範,容易滋生腐敗。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權,有利於遏制權力進入市場,減少人爲因素對資源配置的干預和不合理控制,從源頭上遏制腐敗行爲的發生。
二是有利於按照市場經濟的要求,健全土地市場規則,建立公開、公平、公正的資源性資產配置的新機制。雖然我國在土地市場建設方面取得了顯著成績,但是也存在着不少問題,如競相壓低、減免地價吸引投資;經營性房地產項目用地採取協議出讓方式供地,劃撥土地大量非法入市等。如果不遏制這些行爲,統一規範、開放有序的土地市場就難以形成。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權,不僅能夠實現國家土地資產的最大效益,而且能夠提高政府供地的市場化程度,促進規範統一的土地市場的建立和完善。
國土資源部最新統計顯示,到2002年上半年,全國累計收取土地出讓金已達6000億元,市場在配置土地資源中的基礎性作用正逐步確立。僅今年上半年,全國31個省、自治區、直轄市招標拍賣掛牌出讓的土地價款超過300億元。浙江、江蘇、廣東、河北、山東等省走在全國的前列,5省招標拍賣掛牌出讓的土地價款超過191億元。
用好稀缺土地
法規名稱:《關於進一步規範建設用地審查報批工作有關問題的通知》
出臺部門:國土資源部
頒佈日期:2002年8月1日
鑑於一些地方在建設用地審查報批工作中存在很多不規範行爲,出現亂佔耕地、審批質量效率不高,甚至在土地的審查報批工作中出現以權謀私、貪污腐敗的現象,爲規範建設用地的審查報批工作,杜絕以上現象的發生,國土資源部於2002年8月1日下發了《關於進一步規範建設用地審查報批工作有關問題的通知》。
《通知》規定:市、縣國土資源管理部門擬定徵用土地方案,應直接聽取被徵地農村集體和農民的意見,並將意見據實彙總,附註在徵用土地方案中;依法報批的徵地方案同時還必須附市、縣人民政府關於補償費用標準合法性、安置途徑可行性及妥善安置被徵地農民生產、生活保障措施的說明材料;省、市兩級國土資源管理部門在分別上報國務院、省級政府批准徵用土地的建設用地項目時,應在審查意見中對徵地補償標準是否合法,安置途徑是否可行,市、縣政府的保障措施是否能真正落實等提出結論性意見。
各級國土資源管理部門在促進集約合理用地方面應採取的措施。要求在審查申報建設用地時要依據有關工程項目建設用地指標覈實用地面積,單獨選址建設項目工程設計範圍內的綠化用地,要隨同工程用地一併依法報批。《通知》還要求市、縣國土資源管理部門,下半年報批城市分批次建設用地時,須對上半年已批分批次建設用地利用情況及當年農用地轉用計劃指標使用情況作出說明,作爲建設用地項目呈報材料附件一併上報。各級國土資源管理部門建立依法批准的建設用地跟蹤檢查制度。
《通知》的出臺,對於進一步規範建設用地審查報批工作,實行最嚴格的土地管理制度,提高建設用地審查報批質量效率,爲經濟建設必需用地提供保障有着重要的意義。
獻策物管
法規名稱:《物業管理條例(草案)》徵求意見稿
出臺部門:建設部起草,國務院法制辦公佈
發佈日期:2002年10月22日
2002年10月22日,國務院法制辦公室公佈《物業管理條例(草案)》,向各界徵求意見。這部條例草案共分6章72條,內容涉及業主、業主委員會和業主大會的職責、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護以及相應的罰則等多方面。由於這是國家出臺的第一部關於物業管理的行政法規,引起了社會各方面的強烈反響和關注。
衆多的物業管理糾紛引起了國務院的重視,準備以全國統一的《物業管理條例》來規範已經市場化了的商品房和建築物的管理方式與行爲,並將這可能對全社會、對城鎮居民生活產生重大影響的法規公開徵求全社會的意見。
在《物業管理條例(草案)》中,主要涉及到以下一些問題:一、業主大會的成立問題,《條例》規定,物業管理區域內全體業主組成業主大會,業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。二、業主大會的職責與權力問題,業主大會主要有以下職責:審議、修訂業主公約和業主大會章程;選舉、罷免業主委員會成員,監督業主委員會的工作;選聘或者解聘物業管理企業;審議維修基金續籌、使用方案,並監督其實施;聽取和審議物業管理工作報告等;
三、業主大會基金的設立問題及基金的繳納和管理問題;
四、物業管理企業的服務問題;五、物業管理服務收費問題。物業管理企業單獨開設的該物業管理區域的賬戶不同於業主基金賬戶,也不同於物業管理企業的法人賬戶。不能用物業管理企業的法人賬戶代替項目物業管理的賬戶,可以防止物業管理企業挪用、混用項目資金,並增加了該賬戶的財務透明度。
爲百姓着想
法規名稱:《經濟適用住房價格管理辦法》
出臺部門:建設部國家計委
施行日期:2003年1月1日
自從國家確立1999年全國城鎮經濟適用房年內施工面積24,444萬平方米,投資規模達1900億元,並要求各地優先落實建設資金後,我國經濟適用房建設由此大規模展開,並以政策介入微利爲主作出發點,擔負着讓中低收入者安居的使命,享受着無償劃撥土地、減免稅費等優惠條件。但是,經濟適用房只是在土地供應政策和價格管理政策上區別於一般商品房,其仍然按市場化運作,在操作過程中,許多經濟適用房戶型面積超標,裝修豪華,工薪階層仍然難以接受。爲更好地實現經濟適用房的政策初衷,國家計委、建設部於2002年11月17日推出了《經濟適用住房價格管理辦法》,《辦法》從2003年1月1日起施行。
《辦法》對經濟適用住房作出了新的界定,就是納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃撥,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。經濟適用住房價格實行政府指導價。制定經濟適用住房價格,應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應,以保本微利爲原則,與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現政府給予的各項優惠政策。經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。住宅小區內經營性設施的建設費用;開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用不得計入經濟適用住房價格。
《辦法》明確,經濟適用住房價格由有定價權的政府價格主管部門會同建設(房地產)主管部門,按照本辦法有關規定,在項目開工之前確定,並向社會公佈。按照本辦法確定或審批的經濟適用住房價格,爲同一期工程開發住房的基準價格。分割零售單套住房,應當以基準價格爲基礎,計算樓層、朝向差價。
經濟適用住房價格經政府價格主管部門確定公佈或審批後,任何單位和個人不得擅自提高。房地產開發經營企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在銷售場所顯著位置公佈價格主管部門批准的價格及批准文號,自覺接受社會監督。
歷史總在經意與不經意中創造,歷史又總在人們的智慧和沉思中延展。
從房地產業政策完善的方面來觀測,2002年的中國房地產業,是充滿智慧以及創造的一年。經濟適用房有法可依,毛坯房退市,賣地走向公開透明……
在這些詞句的背後,其實就是我們一直渴望和追求的公平、競爭、效率的現代遊戲規則的最直接表露,更是中國房地產業未來無限生機的現時表演!
我們還記得,王石在茶坊悠閒地喝茶時有朋友驚訝地問他:“王炬出事了,你在深圳搞房地產這麼多年,難道沒有牽連?”
我們還記得,當潘石屹聽到國有土地從7月1日起公開招標拍賣時,高興地說:“再也不用那麼煩心了,大家以後該幹嘛幹嘛去!”
……
太多的感慨,太多的激動,太多的盼望,在2002年這個可以稱作“法規年”的腳步聲中越走越歡,回顧2002房地產業時,我們發現,房地產政策完善的所有各各不同的內涵和外表,原來刻記着的是我們共同追逐成功和進步的腳步。
一個國家的現代化,一個產業的現代化,必須有一套公正、公平、公開的法律制度,必須遵循現代化的遊戲規則,也就是現代市場經濟的一般規則──充分尊重和保障每一個企業和每一個人的財產權利。我們可以預見,中國房地產業的法治建設和體制改革將爲房地產業帶來新的機遇和動力。