主持人：

　　像陽光100它當時銷售的業績也是非常喜人的，那麼咱們正好範總在這裏，讓範總介紹一下陽光100它的銷售情況和項目進展的情況。

　　範小衝：

　　陽光100是個老項目，在2001年的時候，當時在北京叫CBD，叫中央商務區，在中央商務區的這麼一個外銷公寓的項目，那麼這個項目等於說當時主要是趕上一個好時候，正好是CBDWTO，也趕上一個等於說也是個好時機，因爲旁邊的樓盤都沒有，也沒有其他的樓盤在建設。所以，再加上我們等於說一開始主要它的定位，因爲我們分析了周邊的市場，當然有現代城，現代城當然已經賣得差不多了，賣了一大半了，中間有第一商城，第一商城停那兒了，其中有世貿公寓，當然和我們有區別。我們在CBD裏面我們的客戶主要是一些外商機構和商務人員，所以我們沒有走大戶型的路，走了中小戶型的路，是替代酒店。那麼在北京最早請了國際大師的設計，我們提出與大師對話，那麼這個在業內引起了比較大的反響。而且做出的作品確實也與衆不同，大家現在到北京在長安街上一走，現代城包括對面的陽光100確實是紅的黃的，比較扎眼，而且裏面也比較舒適。

　　在設計方面業內影響比較大的一點就是請國際大師生產，再一個做了米亞文化，解決意大利文的me，就是我的，就是個性化，那麼在集合住宅中像我們陽光100是100米，相當於34層樓，那麼我們動工到完成是18個月，那麼像集合住宅中如何來實現個性化，它和別墅和那種多層實現個性化不太一樣，所以就需要我們在這建設時間非常的約束，在這種建築結構也非常約束，在這種情況下如何實行集合住宅的個性化，所以我們就採取了一種叫做通過標準化的組合和工業化的成果，採取一種大批量定製的方法來大批量的實現個性化，所以提出米亞計劃也形成一定的特點，確實特點了客戶的滿意度。

　　那這個項目等於現在一期已經我們兩座去年年底交付了，然後現在還有一期等於寫字樓，但是很小了，還剩個五層的寫字樓，因爲CBD規劃剛剛下來，那麼我們社區到明年的上半年基本就完成了，這是北京陽光100。

　　還有幾個問題在提的，一個是陽光100酒店公寓的操作？

　　這個是我們請的新世界僑樂物業來進行的，也就是他在北京管理新世界泰華和新世界酒店式的服務，四塊九每平米，他提供的一種我們一方面提供種正常的物業管理，另一方面我們也提供了代租代售，有的還可以根據客戶的要求來爲客戶配這種酒店式的傢俱，這種就提高物業的出租，那麼這種回報還是比較高的，那麼我們最早的64平方米也能租到一萬左右，那麼120平米也能租到1萬7，那麼這是特殊地段。

　　那麼這兒還有一個問題，就是天津要規劃CBD，你覺得現實嗎？

　　當然這個CBD相當於城市中心的一個非常核心的一個區域，那麼它的功能隨着經濟的發展、社會的發展，逐漸把這種辦公、商務活動，逐漸從這種像購物這種分離開了，形成這種相對集中的商務區，也就是城市的核心部分，那麼像北京呢，這個CBD因爲它不僅是首都的CBD，本身它相當於中國的窗戶，所以北京的CBD可能在未來應該是三五年內應該有非常大的發展，會形成像今後相當於美國的曼哈頓，像法國的拉德方斯，像這種新素、中環，當然它和它還有不同，因爲畢竟我們是在這種新世紀形成這個CBD。那麼天津提出這個CBD，它可能是個區域性的，可能是針對天津的城市功能的逐漸的分區形成這種使得它在這方面根據社會對商務活動，對這種會展、寫字樓、酒店這些他可能這些功能可能需要從一般的居住區和所謂的購物的這種商業區可能會逐漸的分離，形成它的集聚的效應，形成它的區域，應該來說有它的意義。因爲天津畢竟九百萬人口的城市，是全國的直轄市，那麼同時它也有很好的經濟發展的基礎。在天津剛纔提到大北京的概念也是，我們認爲天津現在沉睡了二十年，今天我們感覺天津的春天很快就會來臨。天津人家說二十年後就是一條好漢，天津二十年已經甦醒過來了，天津只要它找到它城市真正發展的定位，只到它發展的方向，我覺得這個城市就是有希望，方向大家一起努力，天津一直都沒有找到方向。

　　主持人：

　　咱們現在在座所有的天津開發商以及各媒體的記者向北京的來賓，包括北京的開發商和媒體記者進行提問，以這種形式進行交流，當然也可以繼續發表自己的看法，有什麼問題都可以提出來。

　　張在東：

　　這個條是問我鋒尚採暖製冷系統，我們現在在北京都知道一句話，告別空調暖氣時代，問我是怎麼回事，就是這個意思。

　　這個告別空調暖氣時代，我們的房間裏是沒有出風口和暖氣片，是靠通風管系統，是在八十年代初期發明的系統，那麼我們找的是瑞士聯邦高等大學的研究所做的這套系統，這個系統最大的好處是什麼？就是可以降低能耗，提高室內的舒適度，你想他是把溫度用混凝土控制，這樣一來溫度是非常的均勻，那麼室溫非常的均勻。同時在做這套系統的時候，要配一套新風系統，24小時送新風。這個新風系統的話，現在我們在賣房的過程當中，大家對這個是非常感興趣的，它可以24小時不尖端的來更換室內的空氣。

　　這個條問我冬天可不可以開窗戶？

　　當然可以，夏天也可以開窗戶，我們的窗戶是從德國進口的那種，這個意思是開了窗戶以後溫度是不是不行？不會出現這個問題的，因爲它是大的惰性體，他會把這個溫度一年四季控制在20—24度，那麼你開了窗戶可能會稍稍有點變化，那麼一關上窗戶就會立即回到原來的溫度。

　　那麼凱樂教授說，如果說北京都用上這種系統得華，2008年的綠色奧運就實現了，那麼後來作爲凱樂教授說你能夠跟總書記講，說把全中國都改成這種系統的話，那麼對人類、對地球都是貢獻。

　　林少洲：

　　這兒有一個條子讓我接受一下厚土機構的業務和組成？

　　是這樣，我是今年三月份開始算出來做做事，目前也沒有什麼特別需要全力以赴的事情，主要這個厚土機構我的基本的想法目前因爲現在地產這個行業發展到現在，它都是在上臺階這個階段，就是資源的重組和合作已經到了新的檯面，現在已經講不是老虎時代，現在是獅子，要團隊合作起來解決問題，單一企業自己資源最有一些地方是薄弱的，我也不想操作一個具體的事長期盯下去，現在我給自己的任務比較輕鬆，主要是尋找合作伙伴，交朋友，不管大事小事都沒關係，合作業務，一個樓片怎麼做，是一個思路的問題，大家可以通過小的合作可以探討長期發展的可能性，然後一個是有顧問的業務，有管理參股的業務，那麼我現在沒有資本，解決不了那麼多資本金的問題，那麼我現在主要是軟件的業務，就是包括辦媒體，因爲房地產媒體這一塊也有很大的需求，甚至一些比較高級的房地產的一些專業培訓，當然可能是一些比較定向一些的，當然這是行業的服務，目前是房地產的一個專業服務機構，未來可能包括它開發的業務會逐步這樣增加，目前是這麼一個情況。

　　你願不願意把鋒尚的成本，不願意問這種問題，他這種造價怎麼樣，成本怎麼樣，張總介紹一下。

　　張在東：

　　說真話，今天來的路上就一直在想一個問題，到底來了之後是說真話還是說假話，最後我想大家都時間非常忙，那麼我唯一要做到的一點就是來了以後我講真話，不管我和大家觀點一致不一致。

　　這個肯定是多花了很多錢，要不怎麼賣價賣那麼高。那麼這個建材北京市場有賣，那麼兩千四一平方米，那麼當然我們屬於工程採購能夠便宜一些，但是它像現在在北京有很多大款，就是買了別墅以後，是兩千四一平方米，那麼我們做得最好的就是窗框和玻璃，那麼我們採用的是路易玻璃，那麼一般的玻璃要三四百一平米，那麼這種玻璃是一千塊一平米，那麼這玻璃是把陽光反射，然後把太陽能蓄到房間裏，那麼這個我們和歐陸苑的牆是一樣厚，那麼剛纔我講說凱樂教授，就是汪部長接見的那個，他首先是歐化設計，那麼他結構牆之後要做一百厚的保溫，然後做90厚的保溫層，那麼就是做鋼幕牆那種的做遮陽傘一樣做保溫板，而且保溫的密度比我們平常的保溫板的密度要重很多，所以牆體絕對不會出現外面太陽曬，把牆曬透了，一般我們房子可能都有這體會，就是回家以後，下班以後，一開空調屋裏開半天還熱，是因爲陽光把牆曬透了，所以最後我們算下來以後，是冷熱符合普通過去那種房子冷熱符合的十分之一，也就是說它也點像什麼？像過去我們賣冰棍那種拿背把冰棍箱子蒙嚴了以後，冰棍不化，那麼像我們的牆也要拿那個包起來，就是剛纔我說的牆體的保溫包起來地那麼你給他一點涼，房間就涼快了，給他一點熱他就熱了。當然這個成本也都是相當高了。但是，實際上我們現在爲什麼說我們賣到了按建築面積算一平米賣了一萬二，還有很多人買，我們每一盤漲3％，那麼開一盤賣一盤，一盤賣光，那麼櫥櫃在東方廣場賣40萬，小戶型30萬，那麼這個叫勞斯萊斯級的櫥櫃，這個櫥櫃外國的東西貴一有貴的道理，那麼包括我們做園林的外國人，我們的園林也是外國人北歐的園林建築師來設計的，他看完了以後，中國人月拋光泡櫥櫃，那麼他看我樣板間選得拋光泡櫥櫃，他非常吃驚，吃驚中國人現在可以月拋光泡了，因爲中國人都知道這是老四來四級的櫥櫃，那麼他都是內置的電器，像烤箱什麼的都一起送給業主。那麼像簡單的抽屜，抽屜我們關大勁了就很大一聲響，那麼他有一個拋光的東西，他慢慢的可以把抽把減速。那麼這種櫥櫃多少年都不會壞，中國的櫥櫃和外國的東西就差在這些細節上，所以說貴你沒辦法。就上你買勞斯萊斯你買奔馳寶馬，你再砍價也砍不到廈利那個價和桑塔納的價肯定下不來。總的一句話就是鋒尚的房子爲什麼在社會上這麼大反響名人都來買，那麼除了鋼筋水泥是國產的，其他都是這個世界奔馳寶馬的東西。

　　那麼應該講賺錢的事這個項目我是賠的，不是說賠錢，比如說我做成普通的房子，我現在比方說比周圍的其他的房子人家賣七千塊一平米，我現在賣到均價一萬，朝南的是一萬二，那麼多了兩千多塊錢，那麼其實這些配置是遠遠超過兩千多塊錢的，那麼包括我們的杜拉廚具等等這些，那麼我們附加的這部分實際上是虧的，這就是真話。

　　張寶全：

　　剛剛遞給我兩個條子，兩個問題，一個是問我怎麼看待天津的房地產市場和京津地產怎麼連動？

　　我記得前幾天我參加了一個會議，就是天津包括這一回地價等等，那麼通過我個人認爲天津地產市場的空間比北京大，後續發展空間，像北京、上海現在這兩個城市，它的整個銷售量的提高和這兩個城市的經濟結構，尤其和流動人口的數量有非常大的關係，一個地區和房子舉不具有投資後勁也是一個很大的因素。那麼天津包括經濟發展等等方面，我覺得流通人口不是很多，但是隨着剛纔大家講的大北京概念的到來，經濟一體化的到來，包括各種經濟鏈的協調和完整，我相信像天津這樣很重要的城市，它也會要改變這種狀態，就是各種經濟業態的構成做得比較平衡平穩的話，這個城市的流動人口也好，其他方面都會增加，這方面也會給天津房地產帶來增值，包括給天津房地產投資帶來增值，所以我感覺天津的房地產可能就是說一個比方說新的增值的機會或者是一個心的發展機會可能現在已經開始在慢慢到來。在滿足本地的居住和需求易於，其他很大一部分是滿足投資的需要，投資很大的一塊是租賃這一塊。這是很大的不一樣。

　　另外京津低產如何連動，我覺得住宅或者是房地產我覺得它是地域性的產品，它不僅和你本質的政治、經濟、文化、人文有聯繫，我覺得他這個之間它的這種相對的獨立性，包括形成市場的規範和市場的價值觀，包括人們在使用過程當中結構的形態等等，都不是完全一樣的，我覺得能夠考慮的可能就是在於我們的經營方式、管理的方式，包括對產品這個發展的前景和市場這個在前年的認識，我覺得可能很多東西就是今天在北京做的，可能天津也能做，但是不能太超前，比如像鋒尚這樣的房子，我覺得如果在天津做還是慎重。就是如果做可能量不要太大，因爲什麼？它的市場它的需求和消費等等，包括人們對它的認定，北京是什麼呢？就像我們講的我們不求最好，只最貴，當然鋒尚確實很好。天津的城市不一，它不一定我不求最好，只求最貴，我覺得天津這個城市目前如果我們以城市的居民自己居住爲主體的話，它的主要的優勢或者是能夠促使人買房最重要的一點就是性能價格比，所以我覺得在很穩定的這樣一個市場裏面，性能價格比是最主要的，而北京是多元化的，政治色彩、文化色彩等等，那麼北京也需要階層文化，那麼像富人比華利山莊他就是很貴，他們貴是沒什麼的，並不是說就是簡單的說它的房子材料用得貴等等，就是同樣的材料在比華利山莊就是貴，它就是富人聚集地，這就是階層，這個階層就形成一種品牌，品牌形成文化，這種東西在北京已經開始有價了，階層的價值。我覺得天津這個城市目前來講是弱化一點，天津還沒有這種國際大都市的這種，比如說國際友人或者是流動人口不是很多的情況下，我們可能還達不到這樣的程度。那麼我們可以走差異化或者是個性化的道路，那麼我覺得在這兩點互動之間能找到大家的一點感覺，或者是共同。

　　另外一個條子問，這次西紅門經濟適用房土地招標有什麼看法，今典集團會不會投標，準備報價多少？

　　本來我是不想透露的，因爲商業機密，但是我現在可以透露了，爲什麼？因爲我已經不打算投標了。我覺得這次西紅門的經濟適用房土地招標我認爲不太好，當時聽說的時候很興奮，因爲第一次把商品房和經濟適用房來放在一起，這是很好的概念，那麼他的招標已經定了，那麼他是你做什麼樣的商品房掙多少錢，讓更多的居民能得到很多的好處，那麼這個想法是對的。但是錯在哪裏呢？就是對地塊的劃分和規劃的劃分，那麼這個又犯了廣渠門那麼是政府來經營，讓發展商來當投資商，然後在投資之後你把它弄平，那麼這和廣渠門招標又不一樣了，那樣廣渠門把地弄成一小塊一小塊賣給你，那麼是政府規劃的。那麼最後政府沒有拍賣成，這次招標能招成功，我覺得最大的就是這塊地我給你容積率，一個條件，那麼你自己去設計、自己去規劃，那麼這一次招標仍共覺得這個很大，但是西紅門這一次就不是，他們前期一個小組他們算了一夜，算了一大堆資料給我看，我說我不要看，就是政府規定哪一個地塊是商品房，哪個地塊是經濟適用房，哪塊地是別墅，那麼政府把最好的裏給了經濟適用房，那麼其中給了6塊就是商品房的，有4塊在邊緣的地方就是一點點大，那麼高度能夠到12層左右，那麼經濟適用房給的30米，是18層左右，那麼給商品方給了30米左右的，這樣子，這樣子就造成什麼呢？造成這個地塊你必須要做的首先要推出來的是經濟適用房，那麼這個東西造成不僅商品房不能支持經濟適用房，而且反過來經濟適用房反而打擊商品房，那麼你本身小區的經濟適用房比商品房地塊好，那麼第二你小區經濟適用房的環境比商品房好。我覺得同質化當然和鋒尚不一樣，我覺得設備上用很多新的技術，這是另外一回事，所以我覺得這個造成西紅門的招標商品房不僅不能支持經濟適用房，而且經濟適用房打擊了商品房，你商品房還不如經濟適用房，你怎麼支持。

　　再加上我覺得政府把這個地塊的功能和上次第一次廣渠門的招標一樣，做了一樣的規劃，規定了容積率等等，等於把這塊地產品的定位包括這塊地的地產和房產的經營進行了一定的固定，那麼這個我覺得給投資商帶來了沒有經營的可能性和經營自主的可能新，所以我帳都沒算，簡單這麼一看我認爲這個事情做不成，我估計最終可能買標書的人很多，但是我估計競標的不說。但是對最後的結果我個人不持樂觀的態度，我覺得這個地方對投資是嚴重的不利和損害。另外我想如果繼續這樣子招投標的話，我覺得應該採取像廣渠門招標的辦法，我告訴你用地的範圍，我告訴你用地整體的容積裏，我告訴你這個小區裏面綠地佔百分之多少，住宅佔百分之多少，那麼在總的投資的基礎上，由投資商和發展商你自己根據市場來進行定位和規劃。所以，之所以那麼準備報價多少我們就沒有價了，所以今天講講也無妨，謝謝。

　　張在東：

　　我這兒接一個條叫張總經理目前所有的房地產項目都要加上一個概念，如歐陸風情如SOHO等，天津更是跟隨概念風，請您談對概念及項目的看法？

　　我是這麼看這個問題，潘石屹SOHO概念風確實在北京非常成功，那麼去年香港的房地產界的大學生來到北京來，那麼當時就想談一談，那麼就找的潘石屹和我，那麼這是北京最會賣房子的潘石屹，這是北京最會蓋房子的張在東，那麼當時他就講房子怎麼賣，我就講房子怎麼賣，那麼我就講，這個房子在全世界是第一個這麼做的，那麼當時他講就是說這個房子在香港的話也是最好的。那麼當時就講，我就把康斗概念做起來，那麼很多策劃和廣告公司都讓我弄這個概念，我後來一直沒有弄這個概念，我認爲概念這個當初潘石屹成功有天時地利的條件，而且是特殊的歷史時期，那麼如果今天的話一個人講概念不講房子的品質這個人肯定會很殘，那麼現在很多消費者的成熟越來越提高，那麼現在買房子的人都是問得很專業的，那麼這個時候你只有老老實實真正把這個房子蓋好了，蓋到所謂什麼好？就是性能價格比要活，剛纔我講了我那個房子超五星級公寓，很五星級公寓我都覺得不對，跟廣告公司商量了半天，因爲我配這些東西在歐洲都是五星級酒店配的東西，後環水系統，那麼樓上樓下隔音的資料，那麼現在我們很多房子樓一走道，樓下嘎達響，那麼現在就是你在樓上拿錘子砸，樓下得聽不到聲音。

　　那麼現在德國人來了，看到我的中央洗塵北歐經常用，就是我樓道里都鋪地毯的，爲什麼我們樓道里敢鋪地毯，是因爲我們有垃圾系統，我們有中央洗塵實際上把這些灰塵吸到車庫去了，那麼還有產生的大量的垃圾，那麼我們從廚房裏直接就順到花糞池去了，那麼把垃圾的問題解決掉了以後，那麼樓道里纔敢鋪地毯，那麼一般過去的房子你怎麼敢在樓道你鋪地毯，地毯弄兩天就完蛋了，這個節沒有什麼垃圾問題了，那麼你鋪地毯又有什麼不行呢？五星級酒店，國外高檔公寓都是鋪地毯，所以我們這樣的話，超五星級的公寓這麼一個概念，我就不知道算不算概念，反正凡是來我們這兒買房的人，都是看到這兒的房子好才下決心買。當時廣告做出來了，叫康鬥，像我這樣的房子在美國叫康鬥，等我把康鬥說明白，我那個房子早賣了，那麼所以就不用提這個概念。那麼天津有很多人跟風我覺得一定要小心，跟不好就出問題，潘石屹是一個極其特殊的階段特殊的時期一個特殊的產物。那麼大家再跟着走這條路的話就很危險，因爲畢竟他是第一個，因爲我想這句話不是危言聳聽，那麼當時我就考慮是不是用康斗的概念，那麼後來我看到北京有很多廣告都是這個鬥那個鬥，然後最後花了很多錢做這種廣告，最後房子賣不掉。

　　那麼我想大家不要跟風，就是把房子的質量做好，那麼最後肯定不愁賣。

　　王海：

　　那麼我覺得現在的商品房還沒有到走概念的時候，那麼現在的房子質量還沒有到合格的時候，就開始拼概念，我覺得沒有什麼意義，如果說你現在的房屋質量都真得很好了，各方面都不錯的話，用不着浪費那麼多廣告費，在什麼概念上。

　　我這兒接到一個條一個是說接受過不少房地產投訴，這方面主要問題是什麼？

　　我們從去年開始做這個房地產銷售者維權這塊事情，其實接到的投訴也不多，也就是幾百件，主要的問題反映在面積上，面積上的縮水比較多，而且還有一個就是比較廣泛的問題就是它的一些就是公用的面積給侵佔，就是比如說會員所或者是公共用房被侵佔被出租，那麼還有一些是房產證的問題。因爲今天我沒有把我們公司的數據帶過來，所以就沒辦法和大家仔細的來說。那麼另外還有一個比較普遍的問題就是業主維權的問題，就是消費者在買了房以後，在使用的過程當中，對開發商對物業管理公司非常不滿意，這方面的問題比較突出。就是業主自己不能當家，自己管不了自己的物業管理公司，那麼主僕顛倒這樣的情況在北京、在上海，在其他的城市也存在。

　　另外一個條，問我們的物業顧問公司的事情，我現在在和律師還有史諾金先生，就是北京著名的買房專家了這樣一個業主，我們正在籌備一個物業管理顧問公司，就希望能夠將來通過職業化的運作包括業主成立自己的業主管理委員會，以及輔導業主委員會來開展工作，將來爲小區的自治，爲小區的管理提供一些服務，現在主要在做這方面的事情，現在正在籌備當中。

　　主持人：

　　今天我們下午的會議就到這裏。（孟建）