京津兩地地產精英對話活動於5月30日下午在天津喜來登酒店舉行。出席本次對話的有厚土機構主席張少洲、鋒尚國際公寓總經理張在東、陽光100總經理范小衝、北京王海公司總經理王海以及天津市30餘位著名房地產開發企業老總。與會者對於當前房地產市場出現的『按使用面積售房』以及『大北京概念』等問題展開了熱烈的討論。

　　主持人：

　　今天是真正意義上的京津地產的精英們的研討會，可以說這樣形式的對話，在天津據我們所了解的還是首次，正趕上也是去年提出的大北京概念把我們天津和北京又緊緊的聯系在一起，我們都知道，大北京概念是以天津和北京兩大城市為雙合，以天津、北京、廊坊為中軸線，以唐山和保定為兩翼共七萬多平方公裡的一個大區，它相當於類似大莫斯科概念，還有美國的哥倫比亞特區概念，還有大倫敦概念，意義墨西哥城的概念，這樣的話形成了一個經濟的綜合的地區，那麼就能夠和以上海為主的長江三角洲的發展區，以及珠江三角洲廣州和深圳一代的經濟發展區，形成三架馬車，我們中國經濟發展的三架馬車。當然了，在地產方面，這一點實際也跟咱們京津兩地最大的競爭對手之一，特別是在高檔住宅和寫字樓方面，那兩個區域是一個很強的對手，因此對於我們京津兩地城市聯手進行開發經濟建設，是一個當務之急。

　　此外，京津將要發展成的磁懸浮列車，然後把我們兩個城市真正聯系在一起。這樣的話在天津買房，在北京上班或者在北京住，在天津上班成為了越來越可能的話題，甚至越來越可能的事實。因此，我們兩地的同行，地產界的同行，就更有必要經常性的溝通，互相學習、互相進步，共同促進這一地區地產經濟的發展。同時，我們也知道，北京在地產方面，經濟發展和地產的策劃開發以及銷售都是比我們天津快了半拍，前進了一點。

　　由此看出，北京現在的變化，有可能就是我們天津幾個月以後要發生的事情。因此，更加應該進行多層次、多角度的互動談話，互相溝通、互相學習。所以，我們選擇了是目前很時興的、也是很當務之急的話題，就是按使用面積售房，還有一個就是大北京概念。

　　第一個話題也就是主話題，就是按使用面積售房。

　　主持人：

　　之所以先討論按使用面積售房這個概念，因為在5月31號《每日新報》刊登出了能否按使用面積售房引起了很大的反響，有的開發商說按使用面積售房更透明，有的開發商說按使用面積售房更糊涂了。為此我們清到了鋒尚國際公寓總經理張在東。

　　張在東：（北京鋒尚國際公寓）

　　很高興有這麼一個機會和天津的同行交流一下，我們從5月11號開盤的這個項目，到現在也有一個多月的時間了，現在包括中央電視臺、經濟半小時、東方時空對我們進行了大量的報道，我們開始也始料不及。因為在我們這個項目的旁邊有一個叫萬泉新興家園，那麼這件事紛紛揚揚，實際上這個面積問題應該講在很多樓盤上都不同程度的引起爭議，進而產生糾紛，現在已經有點變成一個社會問題，所以我們也在想，就是說我們這個樓盤怎麼在這個問題上不要和購房者發生衝突。我們覺得可能在現行的法律條件下，因為在中國你還不能背離法規自成一套。我們按照去年執行的商品房管理辦法，可以按套的面積，就是多少錢一套。所以我們想如果說這個事我們是按套來賣，但是按照使用面積來做結算，這是部委現在的法規，所以在現在的購房合同當中專門簽了一個關於套內使用面積的協議。今天的很多報紙已經登出來了，就是建設部已經下了一個123號文件，這個文件裡面也開始提倡按套或者按套內面積來賣。那麼今天北京的頭版一個大標題就是『按套內建築面積來售房』。

　　應該講從使用面積來看買房人比較歡迎，那麼今天大家都是同行，那麼我想講對於發展商的好處。因為我們不願意在面積問題上不說清，我們都知道在北京的話，我們有一個369號文件，就是房管局制定的那麼一個文件，大家就是按那個文件來做房產測量。但是那個文件裡應該講我們在實踐當中感覺到，因為我是搞技術出身的，所以包括像測量機構給我們測量，我都是跟他討論，有時候他就問我，說張總這個地方是怎麼算，咱們這麼算行不行，那麼算行不行，因為文件裡面有很多情況在實際過程當中沒有包括進去，所以這樣來說在很多實際計算的過程當中有很多說不太清的地方。我們本著保護自己，也是為了買房人，保護雙方的利益來考慮，我們推出了按套來賣，按使用面積來作結算計價，這樣的話，就非常直觀。現在買房人很歡迎這種形式，對於他自己最關心的是他買到手裡的套內的使用面積是多少。這個很簡單，用建築面積減去牆體面積就是套內使用面積。但是過去表現形態上老是公攤面積出問題，實際上你再細講的話，他知道關心的不是公攤面積，是因為公攤面積出現問題以後，最後他使用面積減少了，這下買房人急了。那麼在網上有很多業主發貼，老是講述這種現象，老是想房子最後買了之後少了十多平方米。那麼真正少了沒少講不清楚，其實我也接觸過很多發展商，我們發展商從本意上就是想從這兒作文章，這種人從面積上作什麼手腳，我想這樣不是我們發展商的責任。但是，你也不知道他這個切得對不對。可能就對樓盤有影響。因為這種套的建築面積太復雜，不要說購房人算不明白，就是搞技術的人員，真正的房地產測量機構裡面算出來的東西幾個人算幾個人都不一樣。那麼這可能是我們現成的法規不夠細。

　　按套內建築面積，不是按使用面積來算，實際上套內建築面積也涉及到一個測量的問題，因為測量規劃裡面規定了軸線，那麼實際上這個牆哪塊算套內的，也不一定。上次在北大的論壇會上，會長講到按套內建築面積，我承認在按套內建築面積來算的話，比按建築面積近了一步，但是還沒有比按套內使用面積徹底，按使用面積的話，就清清楚楚，一量你就知道我騙沒騙你，量完以後說少了我們有相應的規定，多了有相應的規定，把這些問題事先都規定清楚。

　　現在我想有一種觀點，大家都來買使用面積的話，以後大家就都關心使用面積，不關心公共面積。我說這是兩回事，房子好不好是一回事，按什麼方式來賣是另一回事。我們現在在西部賣的房子，是西部地區最高的房價，並不是因為我們按使用面積賣的就是最高的房價，是因為那個房子做得太好了，我們這個房子之所以在萬柳地區賣了最高價？如果按照建築面積算的話，可以賣到一萬二，比那個萬泉新興家園多了八百塊錢，所以這麼一個好的房子從另一個角度來講的話，因為現在業主對我們很滿意，如果在面積問題上說不清我們就感覺很冤枉，我在這方面沒有必要騙他，我們就事先約定的時候按是使用面積說清楚。因為作為合同來講是買賣雙方的一個清楚表現。說總價多少，預付20%，後面為什麼還跟一句計人民幣多少多少錢，就簡單的一個乘法合同裡面都乘好了然後在合同裡面標上，標准合同工商局出的，就是雙方意願的清楚表現。

　　那麼我們現在是什麼情況？裡面不但是埋了一個乘20%，是埋了一大堆公式，我們有房產測量規劃，我們有49號文件，現在又是70號文件，不把這些文件都看懂的話，作為買房人就不清楚，到底發展商騙沒騙我。實際上這麼做的話，在中國今天的條件下，作為買房人更清楚的知道我吃沒吃虧。按使用面積來做的話，最大的好處就是可以在這方面讓它清清楚楚、明明白白，所以說我們在使用面積上也不要建築面積，也不要公攤面積，但是我們比別人多了標准的使用面積，為什麼？文件裡面講的都是建築面積，包括產權登記，向政府交相關的稅費是建築面積。王旭東跟我講，說我這個做法是治標不治本，怎麼治本呢？我呼吁政府在這方面盡快法規完善，不要在這個問題上更多的牽扯到買房人和發展商的精力。我想因為這方面不僅是對購房人的保護，也是對我們房地產市場的一個保護。如果大家在這個問題上都牽扯精力的話，勢必會影響到房地產的發展，最後受阻礙的還是我們發展商，所以我想借這個機會希望各位一會兒和我們能夠坦誠的交流問題，共同的維護這個市場，這個行業砸了我們就沒辦法維持下去了。

　　主持人：

　　說到按使用面積售房，其實我們天津在幾年前也有過幾個項目，試用一段，但是後來不了了之了，所以我們現在正好借這個機會也聽一聽咱們天津一些同行發表一些意見。大家有什麼想法，相同的還是不相同的，本來這個觀點就是對立的，很多都不一樣。

　　陳春庭：(天津德茂豐置業公司)

　　有幾個疑問想請教一下，第一個就是不管是按使用面積還是按建築面積做銷售，首先就是這個標准怎麼定，是按什麼樣的法規，有那麼多的隱藏埋在合同裡面，怎麼做？這個標准怎麼定，定了是不是加一道手續就能夠解決這個問題，實際上這是一個信用危機的問題。誰來執行這個標准？是規劃院算的准還是開發商算得准還是老百姓自己算得准，那麼產權處和產權科先測量了面積纔發銷售許可證，這是一個測量單位是誰的問題。

　　第二個如果是按使用面積來銷售的話，是不是會影響了一些好的住宅或者是辦公間，例如酒店式公寓，他的公攤比例非常高，例如高級寫字樓，他有的時候在中央的天井，有的公攤比例高達40%，這樣的話相比購房者太吃虧，這有一個市場的問題。

　　最後就是我想知道一下，張總在按使用面積計價這個方式做項目是不是首創？在您自己的意識裡是不是首創？

　　張在東：

　　我回答你第一個問題，關於測量機構的問題，我們講使用面積包括建築面積，包括公攤標准，都是要請測量機構來做的，最後還是由測量機構來測量，你剛剛說信用危機的問題，現在包括測量機構測量了以後，買房人還不信，他實際上只相信自己，他測了之後纔信。在北京，去年因為是房地產糾紛年，糾紛太多，那麼工商局覺得蓋這個售房的公章危險性太大，那麼就不蓋這個公章了，接下來發展商就委托社會上的一個測量機構來測量。所以現在有一種說法，就是說發展商沒責任，是測量機構出錯。因為現在實際情況就是由測量機構來做的，但是現在作為購房人來講的話，他不覺得是這個問題，他就覺得這個房子出問題了，就是發展商錯了。那麼現在有業主給我寫信，就講發展商肯定和測量機構裡頭有文章，有腐敗現象，講什麼尺子松一點緊一點，他現在不信任這個問題，按使用面積我們也要請測量機構來做，最後他自己可以來核實，這是第一個問題。

　　第二個問題，關於高檔寫字樓的，我們在北京的樓是超五星級公寓，在租金上來講的話，比燕山大酒店的租金還要高，那麼按公攤面積來劃的話，別管我分攤大小，從購房者來講，你買你就買，你不買的話就算了。那麼我覺得你買不買的話，你不要覺得我老是騙你的，這我就冤枉了。那麼這方面咱們現在都說清楚了，我沒有騙你。

　　陳春庭：

　　你這個想法是怎麼來的？

　　張在東：

　　北青報找我們去座談就談到這個問題，之後又發了一個76號文件，這個文件解決不了現在當前面積糾紛的問題，76號文件屬於補充，他解決不了現在老百姓和開發商之間關於面積的糾紛。

　　陳春庭：

　　最後一個問題，你們在做項目的時候會不會把一個簡單的問題復雜化了，另外糾紛是不是真正減少了？

　　張在東：

　　我們這種做法出來以後，也不過一個月的時間，就目前來講的話，沒有就這個問題產生爭議。現在北京很多網站包括媒體，在這方面介紹很多，說買回來的面積，說老百姓上當受騙的話，我們房子虧了四十多平方米，但是確實怎麼產生的這個呢？就是因為事先雙方沒有約定清楚，就說那屋裡使用面積少了四十平方米，那麼真正我們把使用面積銷售的話，那麼我們簽合同的時候都事先說好了，量的時候也量好了。

　　主持人：

　　現在請林少洲來發表一下自己的看法。

　　林少洲：（厚土機構主席）

　　關於使用面積的事，前幾年銷售測量權威機構一直是房地局的測繪大隊，但是又出了一個公共測量站，有一個質量監督局又出來了一個測量機構，所以這兩個機構之間互相不服，大家在打架，為這件事情我寫了一篇文章，那麼後來老潘搞了一個批判現代城又把那個收進去了，題目大概是關於客戶投訴的幾個觀點，其中我剛纔談到一個就是也是這個測量面積的問題。

　　實際上，一個房子的面積，我說你規劃把圖紙做完，圖紙是設計院給你做的，然後現場的分線是規劃局的來給你驗的線，就這個線放得對不對，然後你給施工隊的錢是按照這個圖紙的設計面積裡給的，這個圖紙上的建築面積，如果最後蓋出來的房子面積少了，那麼誰吃了虧？當然最終消費者會不會吃虧？那就要看這個合同的約定，我認為如果這幾個環節都沒有問題的話，如果這些機構工作能力和工作態度沒有問題的話，那麼這個結果應該就是說發展商在從中作假的可能性沒有。因為這幾個環節都不是發展商乾的，除非就是發展商你能把這些環節全部給作了一些手腳，把各個環節全控制住了。所以我覺得理論上不應該存在這個問題，就是發展商不希望最後蓋出來的房子面積小，如果面積蓋大了，你給各施工隊的結算最後也不會按最後結算的面積來算，那麼所有的費用分攤，就是按照建築面積，就是按設計的面積來做的。所以理論上發展商不願意短斤缺兩，那麼而且在現在消費者維權意識越來越強的情況下，你面對的風險是非常高的，你現在做手腳的風險高極了，現在每一個買得起商品房的消費者，雖然不是每一個人都是很專業，但是裡面一定會有專業的人，就是說消費者是理性的，水准也是越來越高的。當然也是被逼的，其實很多消費者現在已經成了專業者的，他們很多對房地產的理解並不亞於房地產工作的人員。

　　所以從這個角度來講，其實關鍵的問題不在於這裡，不在於發展商是不是願意當這個奸商，因為當不當奸商是要看代價和回報，如果當奸商代價很低，回報很高，那麼都願意做奸商，那麼現在做奸商是代價很高，那麼弄不好就身敗名裂，那麼出了一個問題幾百家業主跟你打官司，所以你偷面積能偷多少，靠這個賺不了多少利潤。所以這不是一個重心，那麼我覺得一共就是兩個問題，就是這個測量的界定得清楚不清楚，科學不清楚，清晰不清晰，我覺得這是一個非常純技術的問題。第二個問題就是測量手段的科學性，這個手段測量工具，如果說原來就是一個皮尺，確實有這麼一個問題，拉松一點，拉緊一年，那裡面確實出個幾平方米確實有可能，所以我覺得像這兩個問題，不管你用什麼辦法來解決，包括你用使用面積，也有用什麼，你用皮尺還是用鋼尺，還是用紅外線遙感的那種，就是你不同的人測量，不管是建築面積、套內建築面積、使用面積，還是這兩個問題，所以我覺得根本的問題不是這個問題，所以我個人認為如果按套內使用面積這種做法我非常理解，因為我們都是做發展商出來的，做事情我們都希望省事，盡量找一個比較簡單的解決問題的，高效率的解決辦法，所以我個人認為按套內使用面積結算這是一個比較省事的做法，但不是一個先進的做法。

　　為什麼呢？我覺得道理很簡單，實際上這裡面如果說現在我們建設部制定了這麼一個規則，如果說按照套內使用面積和套內建築面積，那麼按照規則的確立，就像立法一樣，支持了一部分人，也打擊了一部分人，有利於一部分人，也不利於一部分人。規則本身是什麼，這個問題很有必要去探討一下，如果按照縮小范圍，按照套內使用面積或者是套內建築面積，我覺得它鼓勵的傾向就是一個圍繞在房地產產品系列裡面屬於那種低端的產品，它是比較傾向於低端產品的這種立法，就是照顧低端產品的立場。為什麼呢？因為房地產本身來說高端的產品普遍是公攤率比較高，這是一個普遍現象，越大的越高檔次的越貴的房子可能越多的這種共享的面積，包括一個牆體。北京有一個歐陸苑，他們牆厚得是非常厚，那麼他們銷售人員跟我講，說暖氣關了之後，說大概24小時或者是72小時溫度基本上就只下降一度，那麼什麼原因？我一看那個牆比我們厚很多很多，那麼實際上就是使用面積降低了，那麼公攤面積高了。我覺得如果碰到這樣的發展商，你應該感謝他。所以按照這樣的做法，如果按照套內使用面積或者是套內建築面積對這種做法顯然是不鼓勵的，那麼我覺得這種鼓勵的就是盡量縮小在使用面積以外的部分，那麼我覺得這和房地產發展的趨勢是背道而馳的。

　　回頭看看我們以前搞公房的計算面積，單位分給你一套公房，連廳都不算你的面積，就算你的臥室，所以我們中國現在經常出來的人均使用面積說的就是臥室的面積，基本上什麼陽臺這些都不算，那就是以前我們這種計價方式，這種計算面積的方式是不是很科學呢？實際上我覺得那是一個非常低的生活水准的情況下的一個做法，就是解決一個基本問題，就是廳都不要，面積反正也不算，所以蓋出來的房子都沒有廳，最多就是一個小小的窄窄的一個客廳。所以現在我覺得大家消費水平的改善，這種公共面積的增長越來越快，所以我們如果這時候還采取原來地方式，就是支持比較傾向於低端產品的計量方式，不利於發展這種中高品質的房子開發。現在在樓裡面做的一些院落，共享的院落，攤進去問題就很大了，你要收回所有的投資加上合理的利潤，你的單價收得非常高，所以對這種傾向顯然要產生抑制的作用，那麼發展商最起碼受單價的壓力，所以我覺得這方面看整個的規則和立場，我覺得它是有一定的傾向性，所以我覺得對這個問題就是說有不同的看法會很正常。

　　我個人認為，就是說按套內使用面積來計價還是不能回避房子地使用面積、建築面積到底是多少？我覺得消費者還是要關心，你到底給我的建築面積這部分是多少，包括你給我的共享，比如說按套內建築面積來算，我公攤的部分，消費者還會更關心比如說綠化率是多少等等。我覺得消費者對綜合品質要求越來越高，也是消費者對房地產發展的一種觀念上的進步，所以我覺得徹底的維權是應該關心它整體的這種社區品質。現在市場上實際很成問題，說了半天值不值得信任，大家還是去找一個省事的辦法，但是基本的問題我覺得就是解決技術手段的科學性，光一個分攤范圍這種清晰界定抓緊，這個還是回避不了，能說只按一個使用面積別的就不管了，可能還會有消費者提出來其他的部分是哪些，還是得給劃出來，把這個面積算出來。

　　第二個就是最終的測量糾紛能不能還是用一些更科學的辦法來解決。房地產是一個綜合性的多鏈條的一個環節，不是哪一家所有的事情一包到底，發展商就是它是一個集成商，很多人在這裡乾活，所以我覺得就是從管理部門，政府管理部門的角度，去做這些事也不能簡單化處理，所有的事情只找開發商，我覺得這個也未必是治本的辦法。我認為誰做事情都要承擔責任，包括測量機構要是算錯了，就應該追究測量機構的責任。我覺得要加強對具體的操作部門，包括政府的行政部門的這種監督，要讓他建立起一個責任機制。我覺得這纔能可能最終的來解決這個問題。

　　主持人：

　　林主席的一番講話很精采，我覺得現在的對話已經很激烈了，形成了一正一反。我覺得在座的可能都想說一下自己的意見，是贊同張總這邊，還是贊同林總這邊，大家可以舉手發言。

　　傅淳（萬兆房地產）：

　　剛纔張總和林總已經發表了一下各自的觀點，我覺得這種觀點對於我們業界人士都有不同的一個啟迪的作用。但是，我只是發表一些個人的觀點，我覺得咱們現在在討論這種按使用面積售房還是按非使用面積售房，實際上是一種行業自己地規范行為，並沒有被消費者認可，所以纔造成了現在出現的爭議。

　　市場的規范化有兩種，一種是行業的規范行為，還有一個政府的規范行為，剛纔張先生說已經打了一個比方，就是說這個公攤，那麼我們全部刨去他，只按使用面積來計費，就跟買西瓜一樣，我這個西瓜就是這個錢，願意買就買。我覺得這個住房和西瓜不是等同的，即使是這個西瓜也有一個品種的問題，咱們都是業界人士都有一個觀點，就是高層建築和小磚樓的公攤是截然不同的。如果作為吸引消費者的話，按照同等的使用面積來計算售價的話，那麼很容易在市場造成一種誤導，那麼我們把公攤如果要是刨出去的話，那麼我們直接按照高層建築的售價，光提高的不是10%、20%的概念，會提高很多，相比較而言，小磚樓它的公攤面積會更小一些。

　　但是，消費市場對小磚樓與高層建築認可的程度並沒有一個很清晰的界限，我不知道這個問題如何解決，我說請張總給我們介紹一下這方面的經驗，因為我們新文化本身是高層建築，如果把公攤面積刨除的話，我們售價將會提高很多，但是一般的情況下，高層建築的折舊率又遠遠高於小莊樓，甚至一倍，那麼消費者對這一點的模糊概念並沒有一個很明確的區分，如果同等把使用面積刨除的話，我同意林先生的意見，就是高品位的住宅吃虧更多一些。

　　天津順馳發展股份有限公司：

　　剛纔林總和張總都提到了按照套內面積和按照使用面積來賣房子，這種方式我覺得只是一個計算的方法和尺度，關鍵的問題還是這種規則一旦認同以後，被業內或者是大家認同以後，是大家怎麼執行和遵守的問題，如果大家都把這件事都做得很好，遵守這麼做了，我相信這個市場應該沒有問題。我們研究面積，第一肯定要明示，還要簽訂一個合同書，那麼再一個就是怎麼蓋一個好的房子，鋒尚國際是一個好項目，包括德國的櫥櫃是25萬，確實很好，這一點是很重要的，就是要蓋一個好的房子，了解消費者真正需要什麼好的東西，我想這個是市場發展的一個趨勢。

　　王海：（北京王海公司）

　　我們做消費者維權，房地產維權已經做了有一年多了，接觸到很多的這種買房的消費者，也有各種各樣的問題，這個面積上缺斤短兩的放映確實非常的多，但是這個問題我覺得其實不一定能夠簡單地通過一個按照銷售使用面積這個方式來解決。

　　現在消費者實際買房買下的不僅僅是屋內的使用面積，還有公共面積，公攤的面積，包括還有沒有建築的面積，像綠地小區的公共活動場地，那麼這些都是消費者買下的物業。那麼怎麼樣來保障它的一個權益不受侵害呢？不僅僅是要看他的屋內的使用的面積有多大，而是應該把整個的小區的情況、整個公攤面積的情況，都要表示得非常清楚纔行。

　　在商品房交易的過程當中，雖然國家有這個標准化的合同，但是我覺得這個合同還是做得很不夠的，還有就是各個方面的一些規范，這方面都有很大的一個缺陷，比如說在按照建築面積銷售合同裡邊，只有這個屋內的圖紙，而沒有說公攤面積的圖紙，同時合同的附件裡邊也沒有小區的規劃圖，我這個小區的綠地是多少，其他的活動場地是多少都沒有。我覺得作為一個公平公正或者是公開的一個交易的方法的話，應該是在合同裡邊把使用面積、公攤面積，以及小區的綠化其他的配套的設施，全部做一個詳細的標明，這樣纔能夠最終解決交易雙方互相不信任的問題。特別是消費者對開發商不信任的問題，如果是按照建築面積銷售，我在銷售的合同裡邊已經把我哪些是建築面積，哪些是公攤的面積也都已經標明出來了，哪些是戶內的面積也都標明出來了，我想也不會出現太大的爭議，像這種按照使用面積賣房的情況在南方也是很容易見到的，我這個房子就是多少錢，就這麼大，你看看買不買，不買拉倒，這個房子就這樣。那麼在這種大城市商品房交易當中，我覺得最根本的解決辦法不是說簡單的給你按照使用面積銷售，而應該從根本上去解決問題，應該把這個交易的透明度提高，應該把這個公攤面積的部分，把小區規劃的部分，都應該詳細的標明出來，我覺得應該詳細到你的走廊有多寬，你的過道有多寬，都應該有一個明確的標准在裡面，這樣大家都比較放心。

　　另外就是有一個可操作性的問題，就是我們在合同上標明的這些圖，這些東西將來是可以測量的，不能說一些不能測量的東西我們也寫在合同裡邊。這樣的話，如果有一份相對比較全面的合同的話，這樣對開發商和消費者來說，無論是用使用面積售房，還是用建築面積售房，這根本是無所謂的，關鍵是要提高交易的透明度以及對這個交易的面積的測量的這種可操作性。

　　主持人：

　　我們的打假英雄出場了，公攤面積的貓膩有水分，恐怕日子不保了，現在正反兩方開始白熱化了，支持各種觀點的都有，現在再征求其他人的意見。

　　劉憶銘：（天津市上勁房地產諮詢公司）

　　剛纔北京過來的朋友講了講使用面積的這個事在天津前幾年也做過這個，按純使用面積來做，我現在想講一個我前一陣操盤的一個項目，使用面積這一塊。我們不僅不是說想把這個公攤面積提高，而且想方設法如何把這個公攤面積降下來，實際上是人為的減少公攤面積，為什麼？提高競爭力。最初的過程可能人們需要的面積數准確一些，但是隨著市場准逐漸的成熟，人們可能對房屋的品質這一塊可能更加在意，對於一個房型來講可能使用功能的滿意度更關鍵，這樣的話不可能對公攤面積和使用面積太計較。像我們做這個高層面積這一塊基本上應該佔到40%或者到45%，如果這樣定價的話，你買了100平米，實際上你可能只買到了55平米，四十多平米完全是公攤，這樣就是說對購房者的感覺肯定是不好，所以我們把面積控制到30%。

　　那麼剛纔王海講維權可能這又是屬於不正當競爭，我想使用面積或者是公攤面積可能本身就是一種不正當競爭，但是剛纔林先生講了，可能隨著以後高檔酒店式的住宅，它的這種使用性功能面積會越來越大，為什麼？一萬塊錢的房子和一千塊錢的房子，就是說這個產品要講高端和低端的概念，所以我個人覺得使用面積也好還是按照什麼面積來講，它是在一個市場規范發展過程當中必然出現的，但是隨著這個市場的成熟和這種品質化的發展，這個使用面積不是購買者所真正關心的事情，五千塊錢一平米的房子，他到那兒看的是什麼？看的是房子的格局、使用功能這些方面，而不是看的說你在建築房子的時候能夠給我減少多少公攤面積。

　　主持人：

　　實際上在住房面積上有這麼幾種據我們了解，一種是面積變大超過30％，一種是增大公攤，減少使用，保持總面積不變，還有一種是增加了公攤，重復公攤，這些都是一些貓膩行為，這些也是避免這種情況在售房當中減少一些糾紛的情況發生，所以纔產生了現在按照使用面積售房這麼一個話題和概念。現在，大家還有誰發表一下自己的看法？

　　華志忠（開發區建設集團）：

　　我非常同意張總和林總的觀點，我覺得他們兩個觀點從本質上其實沒有區別，其實講的觀點我覺得是一致的，我講兩點，第一點按使用面積售房非常支持，而且我同意這種做法，我覺得這種做法很好，對於購房者很清晰，而且尤其在目前購房者消費不是很成熟，消費知識不是非常豐富的情況下，購買的信息不對稱的情況下，有一定的好處。

　　第二點，我認為是否按使用面積售房，其實並不重要，重要的就是說我們的面積如何核對得更加精確，更有權威性，讓購房者更有信心。第二個能夠讓購房者更容易比較，我覺得這個更重要，當然按使用面積這種形式提供了一種可能，就是它比較直觀、比較清晰，但是在目前的情況下，如果其他歸四沒有實行這種做法，那麼購房者還是比較性不強，無法知道你這個使用面積合適不合適，購房者一個是糾紛的問題面積准不准，還有一個問題，他要比較我買哪個房更合適，所以我們還要有一個功能給他提供可比較性，如果大家都用使用面積的話，那麼可能就比較比較性。那麼買房人比較的話，其中面積也是很重要的一個因素，所以在目前的情況下，關鍵是如何做到讓這個面積核對更准確，這個要通過政府和企業雙方的兩方面的作用，一個是政府的核對方法更詳細，同時也更直觀、更予以理解，對於購房者也進行一些購房知識的普及，對於開發商來講也努力的更加誠實的面對這些問題，然後在市場中樹立信心，不是一個企業的信心，而是行業對購房者樹立信心。這是第一點。

　　第二點，關於面積問題增加透明度，不完全用使用面積和建築面積，如果按使用面積給顧客標得很清晰，我這套建築面積是100平方米，使用面積是多少？一間房是多少？加起來是七十平米或者是八十平米標注得很清楚，不一定要做很明確的比較，也能夠達到目的。而且它可能更容易和別的其他商品房比較。所以，我覺得這個給顧客一個可比較性這是一個本質的問題。另外政府這方面要加強監管，讓這個行業更規范，企業纔能夠自律，另外讓這個行業在顧客的心目中更有信心。至於哪種形式，我覺得有很多形式，各種各樣的形式，那麼你要把這個使用面積標注得很清楚，你也可以按使用面積把建築面積標注得很清楚，這只是個形式問題。

　　我就講這麼兩個觀點。

　　趙勇：

　　剛纔聽了北京來的同行的演講非常精采，在此我想談一談個人的一些想法。

　　第一點，我想提個問題，就是說按使用面積售房，作為房地產業的產品，我想提的關鍵就是說是不是所有的產品都是按使用面積售房，因為我不知道在房地產界這個產品可以分到從高端和低端的產品，剛纔我記得林總提到過這一點，從低端的產品來講的話，我覺得我的看法是剛纔華總也提到了，至於按照使用還是建築面積我覺得只是形式上的問題，那麼開發商按照自己的想法用使用面積來售房足能夠表現自己和足能夠吸引客戶已經足夠了。

　　還有一個觀點，過去我們在生活的標准並不是很高的時候，大家都很習慣於用使用面積去算。那麼自從住房變成商品之後，我覺得消費者很習慣了商品房作為一種商品，現在很多人都比較看好說習慣於用建築面積，只不過在個別一點消費者還比較模糊，但是盡管如此，開發商在售房的時候，把使用面積和建築面積還有公攤給消費者都說得非常了然的話，那麼我覺得消費者會理解的，做到這一點就可以了。

　　那麼作為高端產品，在天津有很多高端產品亟待開發，也有很多在運營，那麼作為我們戴德梁行來進，我們也一些房地產在運營，比如說的寫字樓、高檔的公寓都在做，那麼相對來講，天津房地產報的使用面積大概報了70％，實際上在我了解下，高檔的寫字樓70％是很高的數，但是現在實際上據我了解，天津的高檔寫字樓還不到60％，那麼現在目前的市場上一些高檔的物業在出售的也為數不少，那麼這樣的話勢必給開發商造成很大的壓力，那麼購房者以及現在的租房者可以說對現在的房子其實有很多的爭議，如果說你把最後的使用面積說得非常透，我想有些物業可能很難在市場上有一個非常好的銷售的結果。所以，我覺得作為使用面積還是按建築面積售房呢，那麼從形式上來講，只要能夠讓消費者能夠明晰，我覺得並不一定非得要實行哪個標准，如果說作為一個行業的規范來講，我們可以做，如果說上昇到法規立法的角度，我覺得還是有請我們的政府機關以及包括管理機構去制定一個法規，那麼叫大家去實行。所以，我覺得剛纔我講了講個人的一些想法，供大家參考，謝謝。

　　徐原盛：

　　剛纔各位同行談的關鍵我都比較贊成，在此談談個人的觀點，我覺得咱們這個住房銷售給消費者本身是一個提供商品的過程，就是說用這個建築面積和使用面積本身就是說咱們是提供商品含蓋的內容，如果說咱們按使用面積計價的話，建築面積公開的那種產品的解釋和價格那種就容易被忽視，就拿樓梯間來講，那麼咱們把公攤面積做小的話，樓梯間降低，那麼消費者還會接受，那麼管是用使用面積來含蓋公攤面積的話，那麼可能對消費者不公平。我想這個居住產品就是說現在目前還是延續咱們市場的一個規則，就是說市場能夠接受的一個規則，大家在市場上都能接受的，如果說現在對某些消費者他眼睛目前看到的東西定位給你的話，但是有些東西是隱含在咱們提供產品當中的是看不見的，我想就是說咱們作為開發商來講，剛纔林總也講了，你做這個產品也好，關鍵是回報，如果說你提供的產品隱含當中是不好的，那麼我想消費者一旦知道了，對開發商反作用是很大的。那麼在實行使用面積和建築面積我個人觀點還是傾向於使用建築面積。

　　主持人：

　　向大家再介紹一下陽光100的副總經理范小衝先生。陽光100和現代城同時在北京名聲大噪，那麼今天有幸清到范總來講一下他有關房地產這的意見。

　　范小衝（陽光100）：

　　我們是主張使用套內面積和使用面積，因為我們是賣這個產品，房地產作為房子也是商品，賣房子一清二白，清清楚楚，讓客戶非常透明，然後他自己也可以能夠自己去測量，不會感覺到好象他在吃虧上當，那麼當然這裡頭因為你賣給他使用面積的話，他能夠最明確和最清楚，他不會有過多的糾紛，沒那麼多釘子從總的來看，而且我們賣使用面積的時候就會告訴他，你買了使用面積那麼公共面積就不是他的，那麼你在合同當中也要告訴他，你的使用面積是多少，公攤面積是多少，那麼這種方式我們感覺是簡明扼要。

　　那麼剛纔大家講到使用面積和建築面積，那麼你在賣樓盤的時候，這個已經確定了，對於客戶買這個樓盤的時候，那麼實際上不管你用哪個方式，對客戶而言他買到的實際上是一個東西，他買到的還是那個東西，只是你是人家在那兒說朝三暮四那個成語，實際上我翻辭典說，這個朝三暮四是那個猴你在早晨給他三個，晚上給大四個，實際上是一回事，那麼實際上就是說法不同，是一定的技巧，為今後是埋了一些釘子，為今後的不確定和引起糾紛是制造了這麼一些不確定的地方。所以對於一個房子來看，實際上你在確定的時候，它完全是一個東西，所以不管是使用面積賣還是建築面積賣實際上是一個東西。那麼剛纔談到是不是會誤導或者是引導，那麼按使用面積賣是不是開發商就一味的提高使用率，比如說把大堂做小，把樓梯做窄，把很多的公共面積做小，我覺得作為一些負責任的發展商應該也不會的，這就跟容積率一樣也不是一味的越高越高，畢竟客戶來看的是綜合的品質，他看到的是完全綜合的品質，不會說你把使用率達到非常高，一進去就是電梯，大堂也不要了，客戶未必滿意。那麼我覺得這也不會是完全的一種誤導。

　　第三個，如果說現在按照這個套內面積來弄，確實在政策上還是有一些障礙，在政策上可能現在的房產證還是按建築面積來算，包括出讓金還有很多的計算方式都是按這個，包括物業管理費都是按這個，有很多物業管理費現在也是按這個建築面積來收，那麼在實行過程當中還是有一些障礙，但是我們覺得如果對客戶負責減少這些今後的糾紛，能夠更明確的把這件事一開始就說透說清楚，不埋釘子，直接的話應該還是套內面積和使用面積應該更好一些，現在南方實際上也都逐漸的撥開了外邊一些雲山霧繞的東西，實際上最清楚的東西明明白白的告訴客戶，這樣的話，對於特別像我們大盤的銷售，這樣的話，簡明扼要，省得以後一大堆的糾紛。

　　房寶復（天津中原物業）：

　　今天參加這個會和大家認識感到非常的榮幸，就使用面積問題，住房問題我想發表一下看法，我想在使用面積售房實際上是一個表象的問題，並不是我們研究一個問題的內涵的問題，實際上使用面積售房應該是一種市場誠信和使用的要求，那麼所謂市場誠信應該是影響市場的營運已經相當的成熟了，如果作為一種純粹的概念或者是這種炒作行為的話，對於客戶那種吸引已經逐漸的降低了，而在目前的市場上客戶更希望得到一些更實際的東西，比如說看得見摸得著的東西。

　　再有一個原因，這種市場行為本身，因為天津的這個基本上是及種開發商，一種是本地的開發商，一種是外地的開發商，那麼作為天津的開發商這種企業來說，應該就是說像北京這種同行應該就是可以多學學房地產創新的精神，比如說這種按使用面積售房的事情，在天津好象咱們也有幾個開發商搞過這種銷售形式，但是沒有炒起來。但是北京的話可以輕松的做到這一點，所以說在市場行為這方面來說，不管是按使用面積售房還是按建築面積售房，我們認為都是應該可以許可的，可以行得通的。

　　更主要的問題是我們通過這個現象來研究一下按使用面積售房也好，按建築面積售房也好，有沒有更好的方式對消費者也有好處，對開發商也有好處，是不是市場能夠越來越細，那麼像鋒尚做的這種比較新潮的形式或者是技術手段上的要求，就是這些方面我想是值得我們好好研究的。

　　張在東：

　　我覺得大家講得非常好，就是實際上的話，我一再生命一個什麼觀點呢？就是你是面積賣房也好，什麼面積賣房也好，你房子賣不好的話你該賣不好還是賣不好。所以我想真正一個房子發展商能不能發展的話，重要的是把這個產品做好，產品做好是基礎。之所以說我們這個項目你說用使用面積，當然你也知道地別人用使用面積也用很多了，而且我們也用了，但是我們確實是房子好，所有到我們樣板間看的，我們是實物樣板間，甚至我們把下水管都裸露出來的樣板間，這個北京也有報道，不知道天津有沒有，就是把下水管道都漏出來，為什麼呢？因為我這些管道都是從德國進口的，我不怕漏，我兜出來是為了展示。那麼作為北京西部的話，那麼我們叫做京西最高檔的房子浮出水面，那麼並不是說我們這個房子浮出水面最高的價錢人們纔來買，你來為什麼說23小時提前排隊，你來晚的話，你趕下一盤的話你可能就要多掏5萬塊錢，那麼這些人帶著錢就蜂擁往前跑。那麼我相信能買得起這種房子的話，我們一平方米的話，現在我不知道按使用面積算還是建築面積算了。按照建築面積算的話，一平米一萬二塔樓朝南的，那麼塔樓旁邊的小高層還要高兩千塊錢，那麼所以消費者看了以後確實認為是物有所值他纔會掏錢買這個。這個前面很多我們都是排隊，因為排隊的事電視臺都登了，都打起來了。最後排隊我們不得不第一盤多放出來幾套，後來一問這幾個還是中關村IT的，海外留學回來的，全是這幫人。

　　這個房子我從二十年前上大學我就蓋房子了，關鍵是把房子點點滴滴蓋好了，那麼去年我一個什麼星座，這個牆是什麼星，那個地是什麼星，給我弄一個天威星，說年底在北青報弄了一個叫江湖各星，我是天威星，我說你怎麼給我們弄天威星，就是因為我們這個項目本身是點點滴滴，那個下水管道，咱們現在普通的下水管下了水以後樓上樓下響，那麼德國人什麼樣的下水管，兩條路，這個水下來以後轉過來，這邊橫的水管這麼近，上面的水管斜著下來外下來，這個要求都是德國進口的，所以這種房子大家來了之後，我可以講這兩天多少明星大腕天天請我吃飯，為的就是不想排隊來買這個，錢都不是問題，就是不想排隊。那麼我想使用面積賣房最終只有一個好處，剛纔范總也講了，就是大家清清楚楚了，不要在這個問題上，買房的人也不清楚到底吃沒吃虧，把這個東西當成一個釘子，埋下了一個隱患，以後可能爆發的一個隱患，還有這種說法，房子的面積自己量，量完了之後，你也別講公攤，我也別講公攤，公攤是政府規定設的。那麼現在他們講什麼，公攤算來算去我始終面積吃虧了，他現在老想這個，這塊的話，我們再講使用面積給你說清楚了，你放心了，你吃虧上當你看到了，這樣的話，確實可以解決目前的問題，我們也希望這個房地產市場規范的發展，我們也希望國家法規健全，但是現在畢竟是一個過程，我們北京90％的樓盤對這件事有爭議，因為這件事不高興，那麼有的吵起來到天安門的都有，那麼說面積縮水了，以前大家耗費了大量的精力，包括剛纔林總講的，我們發展商本身沒有騙你，你老是說我們，業主你還不能講，因為你事先沒有說清楚，寫了一份合同，兩邊都簽了字，中間埋了一大堆未盡事宜，那麼先友好協商，那麼就這麼點事耗費了我們很多時間，那麼哪還有其他什麼去做好房子。就是講這方面，我本身不想在這方面做手腳，我跟你說清清楚楚，你在這方面你沒吃虧，這事咱們不談了，我房子好不好咱們說這個，房子好你就買，房子不好你不買。

　　李輝：

　　對這個以使用面積售房我有幾點的看法，第一個就是以使用面積售房現在推崇這個好象就是說這個東西大家看了比較明，你量是多少，最後我賣你是多少，但是天津市這個銷售一般都是從期房開始銷售，很多的如果算使用面積可能都是從藍圖上算來的這個使用面積。他最後和你這個住戶入住以後的量的現方還是不可能百分之百的統一，可能住戶量完以後，這個房子和你實際賣給我的使用面積還是不一樣，還是不同，那那個時候矛盾可能還是不會避免。而且客戶是不是非常專業的進屋量完以後，所有的樓道或者各方面的包括一些什麼八字窗一些特殊的算法，他不是能夠算得非常明白，就是把使用面積和你給他的使用面積算得能夠一樣。

　　第二點，產權部門最後發產權證的認證，是按照使用面積認證，還是按照現在現有的建築面積認證，如果是按照建築面積認證，那我們跟客戶按照使用面積賣完以後，簽完這個合同最後落到產權證的面積到底是哪個面積，是不是還需要反算回建築面積，那個公式應該怎麼算？

　　第三條我認為，到現房的時候，即使按使用面積來算，它的成本是一樣的，公攤的成本已經算到面積成本記錄離去，最後成本不能按照使用面積來賣，公攤部分的成本就不記錄了，如果記錄到使用面積裡面去，我覺得這樣的透露度還不如按建築面積來透明，他公攤面積記錄到使用面積成本裡面記錄了多少，每平米能增加了幾百塊錢，這幾百塊錢是不是百分之百的公攤面積的記錄，他是不是把公攤面積記錄了20％，老百姓能不能反算出來這個算完以後，比按建築面積算得更加不合理，他是不是有這個專業的水平。

　　第四點，覺得公攤面積和建築面積好象有一個度量衡的問題，能不能統一，如果按照房地產的價格，按使用面積是一個價格，按建築面積是一個價格，這兩個價格均攤起來算到成本裡應該差不多，但是在報價的時候，使用面積可能會高，就是說按照建築面積更低一些，這樣我用使用面積，他用建築面積，那個房地產商高，這個房地產商低，這個老百姓有沒有這個識別能力，到底是因為房子好，還是價格好，他能不能把這個事情算得清楚。我覺得這個目前方正天津市的老百姓目前在計算能力上恐怕很難達到專業的這一點。作為我們開發商的代表，我還是支持最簡單的方法就是按照建築面積來銷售，我就談這些。

　　成軍：

　　作為發展商，我完全贊成林少洲林總和王海王總的意見，為什麼呢？這樣的話，包括剛纔那位朋友的觀點，按照建築面積銷售、按照使用面積銷售和按套內面積銷售，我個人並不反對任何一種方式，作為規則來說，按套銷售和按建築面積銷售更有科學性，這裡邊有兩個問題，按是使用面積銷售，剛纔林先生說，他為什麼更具有透明性，從兩方面來講，第一作為用使用面積銷售了，他回避了另外一個問題，就是公攤面積的多少、大小，這裡就涉及到生活品質的問題，剛纔林總進了有高端產品和低端產品，另外一個問題就是即使按使用面積來計價的話，不排除很多開發商在臥室裡面提到，一個是滿足牆體最基本需要的情況下，他擴大使用面積，這裡就涉及到住宅一直是一種特殊產品，而不僅僅是這個就是說包括它的節能，他給人們提供的居住的設施度，那麼就是說兩個方面的話，作為某一個公司，例如張總這公司，他從這種覺悟，還有就是說這種誠信方面他就這麼做，但是在推廣起來以後，作為一種規則，他就會產生了很多那麼要進行市場競爭，那麼這就會造成很多公司，我如果同樣的跟這個就是我為了像張總提到售價一萬二，我如果在我的售價每平方米一萬元的話，我會采取很多的價格競爭，我要使這個建築肯定舒適度方面對顧客造成更大的侵害。為什麼王總剛纔提到這一種，就是顧客說公開面積還是使用面積，實際上本質是涉及到房屋總價的問題，因為房地產特殊的商品房屋總價很高。

　　那麼最後是價格，那麼價格還有所處地段，包括發展商拿到地的成本，那麼發展商就更加不透明了，那麼我們不反對個別的公司不這麼做，而且前提下他是有覺悟的，在道德范疇內。那麼作為一種規則，法制的范疇下不應該推廣這種方式，而是按國際慣例逐漸的按套來銷售，這纔是真正的對消費者考慮它的生活的舒適、滿意度，那麼真正作為一種規則來約束發展商，使發展商在競爭當中主動的考慮這些問題，而不是單純的考慮價格的競爭，怎麼增加臥室的使用面積，而是考慮你怎麼使用更加靈活、更加方便，真正的從一開始核心產品上為消費者做到真正的作為消費者的知音，他從這個角度來考慮。

　　張在東：

　　實際上我們遇到一個和國際接軌的問題，因為我們在做這件事就可想而知我們在這方面做了大量的調查，因為我剛纔講到我這個房除了鋼筋水泥是國產的，其餘全是全世界的，後期到了三月份以後，我開完北青報的會以後，幾乎來了一個外國的老總我就拿這個圖跟他算，你的房子怎麼賣，歐美的、加拿大的、瑞士、德國、法國都有，最後我弄明白了，我現在賣的這個方式和這些國家歐美國家是完全一致的，所以上一次會在北大和任志強對話的時候我講到了，就是這種賣房的方式是和國際接軌，大勢所趨。

　　實際上是這樣，更正一下，這個報紙寫的最後我也控制不住了，也亂了。現在來講我按使用面積賣房，其實我們這個協議裡叫什麼呢？按套賣房，按使用面積結算，所以現在變成了有些媒體寫得很准，有些媒體寫得就說我按使用面積賣房。實際上我們按套，鋒尚本身就是按套來賣，這一套房子多少錢，當然按套以後你得給人家一個尺寸，你不能光說一套房子，到底尺寸是多少，我們按照尺寸來標，標完了使用面積以後，我們同時也標建築面積和公攤面積，因為馬上要產權登記，所以沒有不行。那麼媒體非說是按使用面積賣房，沒說清楚就是。

　　成軍：

　　我再講幾句，首先我這樣認為，那麼張總提出按套賣是一種進步，就是說按賣一定是我們的房地產發展的方向，但是就在使用面積上按使用面積計價上，我有不同的觀點，前提是完全按套來銷售，但是在計價上我提倡是按使用面積來銷售，那麼我到北京萬泉家園去看，那麼都是按使用面積來算的話，就會導致了市場競爭的不規范，就是現在包括北京市場出現的這種情況，很多消費者包括公攤面積，他出了很多問題，那麼恰恰有可能是這種就是計量機構出的問題，還有可能就是一些不規范的發展商，那麼可能有意的在這麼做，那麼我們另外強調一點就是信用問題，我為什麼贊成包括林總說的那個意見，將來一旦有這種計量機構他出了問題的話，肯定要終究他的法律責任。那麼如同施工單位作為開發公司他是一種資源優化的組織者，確實，如果施工單位出現質量問題，我們作為發展商就要追究他的法律責任，當然我們要代表消費者去維權，那麼真正的就是說張總談到，你作為有覺悟的發展商在這麼做，但是作為一種規則我完全反對，他就促使了這種競爭出現了很多偏差，前提下我首先贊成的就是按套來銷售，這一定是國際慣例，將來我們中國也會市場越發展越與國際慣例接軌的。

　　張在東：

　　我插一句，今天早晨北京媒體都登了，建設部123號文件就是要提倡按套來賣房子。

　　林少洲：

　　我大概四五年前就為這些問題，因為這是搞開發的人最頭疼的一些問題，跟上帝的糾紛這是很麻煩的，我四五年前去日本跟三菱的人，三菱他們也有，但是三菱做房地產做得不是很大，當時我就和他們探討這個問題，我當時帶了兩個問題，一個是關於工程質量的糾紛，你們怎麼處理，有什麼先進的經驗，我取經。第二個就是關於面積誤差你們怎麼處理，結果把他們全部給問倒了，他們公司裡的人都無法回答這些問題，這些問題我們不管，問了三四次，當然也是翻譯起來很費勁。他們都很茫然，現在問我們在座的每一個人都會說出很多的經驗和意見，那麼他說我們沒遇到這些問題，那麼他說遇到這個問題是找施工單位的承包方，讓他們負責。為什麼他們這些問題極少發生，原因是什麼呢？包括日本在內它的建材基本上已經全部是工業化，他設計完之後拿到工廠生產，然後到現場拼裝，這個材料不要說差幾厘米，差幾毫米就拼不起來，所以根本不會出現誤差，出現誤差現場工藝流程就有問題，那麼現在我考慮很多問題，現在我們中國房地產純粹是手工作業的行業，你想一個工地幾千工人，所以做房地產業不容易，做施工單位也不容易，這麼多人在現場拼裝一個環節一個環節這樣做，所以說不出問題確實很難。不像這種流水線的生產，他們誤差都是用機器來校正的，所以我覺得這是我們跟他們最大的一個區別，所以很多規則要考慮中國目前的國情，所以我的主張就是管理以人為本，誰乾了要誰承擔責任，不要以單位為本，什麼單位承擔責任，那麼讓施工單位頭頭腦腦和每一個工人都去承擔起責任，讓開發商承擔開發商的責任，那麼我覺得纔能把這些問題的風險壓到最低的程度，所以我覺得這是我們的一個國情。

　　王海：

　　我來說兩句，剛纔我也說了，實際上我覺得按使用面積也好，按建築面積也好，這都不是最重要的問題，我覺得最重要的就是要通過游說政府和建議政府產生標准，讓開發商在售房的合同書對要把使用面積或者是建築面積都要明確的標示出來，那麼我覺得根本的辦法還是要有明示，無論是按套銷售還是按建築面積銷售，還是按使用面積銷售，你只要明確的標示出來，我哪些是室內的，哪些是室外的，哪些是公開的，哪些是不公開的，那有明確的比較，那麼我使用面積是多少的房子，那麼你開發商要告訴他，明確的告訴他，在日後的合同當中都標示出來，那麼我覺得這沒有太大的問題。那麼作為測量所他能夠把戶內的面積測量出來，他肯定也能把公攤的面積測量出來，這就是開發商做一張圖就解決了。這都不是特別復雜的問題，關鍵在於國家沒有這方面強制的標准，這個就給一些個不好的開發商鑽空子提供了一些漏洞，所以說像現在有一些小區明明開發了五萬平米的項目，他能夠賣出去七萬，賣出去八萬，這種現象現在還是存在的，根本的解決出入還是要在於要強制性的立法，必須公開你所有銷售的這些東西，你詳細的資料、詳細的圖紙都應該也一個明示，我就最後說這兩句。

　　范小衝：

　　賣房賣的要實實在在，買的也要明明白白，有規則出來以後，不同的發展商會有不同的解決方式，這也很正常，所以發展商有有些的發展商也有不優秀的發展商，不同的理解方式也就制造了不同的發展商。剛纔在這兒說，有些說，比如說塔樓說板樓大家都按十月面積賣，塔樓在這兒密使用面積低的不就虧了嘛，這就說賣得不實在，你要實實在在的告訴客戶你賣的什麼東西，那麼不要讓客戶有誤解，那麼賣了房子以後纔有問題來了，那麼所以要買得實實在在。

按使用面積售房還是按建築面積售房我覺得這是仁者見仁，智者見智的事情。我想咱們是不是該考慮一下大北京概念的問題。 (孟建、楊怡)