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低密度住宅是一種比較典型的更適合居住的住宅產品,TownHouse是其主要形態之一。多層TownHouse以及獨立別墅,越來越講究環境,追求回歸自然。
2000年末至2001年初的時候,北京開始追棒TownHouse等低密度住宅。當然其時還處於紙上談兵階段,尚少有實際產品面市。但時至今日,低密度住宅投放市場已呈雨後春筍之勢,同時,這種住宅產品的不足之處也逐漸顯露出來。
低密度住宅處於初級階段
柯煥章(原北京市城市規劃設計研究院院長)
到目前為止,北京低密度住宅建設尚處於初級階段。在郊區,環境、交通比較好的地方,相斷建了不少新村、花園等等別墅區或者叫低密度住宅區。這些項目應該說確實滿足了市場發展的需求和需要,也帶動農村地區的發展。但是前些年有的項目存在比較大的盲目性和隨意性,甚至出現非法建設的現象。所以在昌平路兩側,出現一些歷史性的違法建設項目,雖然現在已經處理,但建設結果影響了城市的合理布局。
目前,低密度住宅無法形成合理的規模,也無法形成比較完善的高水平配套,因而難以形成良好的居住環境。雖然現在流行建設TownHouse,其實只有house,沒有town。雖然,這樣的建設水平適應不了今後形勢發展的需要。從規劃角度來看,沒有主動及時地適應市場需要,去因勢利導,從思想觀念,從規劃的概念,從規劃的工作方法等方面去適應形勢的發展,導致一些不足之處。
現在和國外發達國家小城鎮以及低密度住宅的建設水平相比,還有相當距離。國外低密度住宅區常常具備溫馨的人性化的居住環境。我們的低密度住宅建設也在一步步發展,將規劃、設計、建設的水平還需要大大地提高。
低密度住宅未必高價位
王曉航(北京協成房地產經濟有限責任公司總經理)
北京開發商老強調概念。但是低密度住宅有它的問題,有它的局限性。大家不做城裡的高層住宅,轉向做郊區化、准郊區化的低密度住宅,實際上在給產品找出路,變換一種產品形態吸引另一部分的客戶人群。
低密度住宅未必一定要做高價位。品質一定要追求,但品質不能走進誤區,把什麼都搬過來,今天搬法國,明天搬美國,這只是一種方法,不能全部按照這種思路去做。雷同就沒有個性,沒有差異性,沒有唯一性,就會面臨市場問題。
做開發主要做適銷對路的產品。四合院是低密度,中國幾千年的住宅的發展史都是低密度。低密度住宅很多的特性是顯而易見的,能夠在某種程度上提高居住品質,這是它最實際的效果。
做任何一種產品,要研究需求,無的放矢是自尋死路。
說是回歸自然,想的卻是廉價土地
李長山(太合房地產有限公司總經理)
在很大程度上,我們實際上是在給後人造垃圾。住宅是時代的產物,不同時代會出現不同時代的居住方式。作為開發商,眼界應該超前。
現在回過頭來看,住宅郊區化問題不少。住宅郊區化的首要推動力是土地廉價,比較適宜建設低密度住宅。北京郊區十幾萬到二十萬一畝地,城裡三百萬一畝地,燕莎旁邊九百萬一畝地,三四環之間三百萬一畝地,市區土地價錢很高。發展商經常講回歸自然,但是心裡想的是廉價土地,這種現象的直接後果是造成新鎮土地失去了良好的現實價值,失去現實價值的體現和未來增值的空間。由於缺乏新鎮建設的發展規劃,沿著中心城市的交通線開發建設,這樣建設的住宅區大多存在基礎設施和配套短缺。北京郊區有很多這類的房子,有時候轉一轉、看一看,晚上回來一路沒有一個燈光。市政配套不到位的時候,要靠開發商自己投資,增加了成本,帶來的是低水平建設,造成社會整體基礎設施和配套設施的高成本低回報。同時,購房者用相對高昂的代價換取相對低標准的服務;居住生活的內涵並非醫院、娛樂等,應該帶有特定風格的特定氛圍,這種氛圍只有依靠整體開發纔能營造。所以目前的住宅郊區化在承諾給更多自然環境的同時,更應該實實在在地做一點提高居住、生活水准的事情。
有的市場適應性非常差
劉嘉峰(美國阿特金斯國際有限公司中國區總經理)
對於低密度住宅或者低容積率住宅,市場供應與需求之間,矛盾非常大。越靠近需要低密度住宅、低容積率住宅的客戶,需求的多樣化的成分更多,不是說住在多層或者是高層的工業化特征比較強的產品中,希望有更多個性化的東西。個性化在不同的地區,在不同的地價,不同市場的情況下,變化是比較大的,但是發展商能否有針對性地滿足這種需求?
在城市的邊緣出現低密度住宅的可能性比較大,但有的市場適應性非常差。中國可作為居住用地資源非常小,特別是具備了發展低密度住宅的地或者這樣的資源也是比較少的。
去年和前年,北京的TOWNHOUSE項目一棟洋房和橘郡賣得非常好,主要原因是這種類型產品供應量不是很多。但是從去年開始,北京有十幾個TownHouse項目出來 ,據說供應量超過一百萬平方米。但要結合城市本身已有的特點,再加上旅游資源的市場,結合地形、水面、湖面,纔能真正稱得上低密度住宅的一種新的探討。目前缺乏這方面的具體研討,存在各自為政的局面。
從宏觀上來講,中國的大城市多建低密度住宅不一定是大方面,如果七八億人全部在TownHouse和低密度住宅,顯然有點『天方夜譚』。
北京缺少好別墅
劉力(五合國際建築設計集團中國區總經理)
過去十年北京建了不少別墅,我認為總的來講密度比較大,檔次也比較低,設計觀念比較落後,一棟接一棟,賣不掉的非常多。我每天和發展商打交通,經常有人找我推薦北京附近的好別墅,很難推薦。例如,恆基偉業要買別墅,找不到,最後買的碧水莊園。總的來講,這個項目屬於一上代產品,三期中間挖了一個大湖,每一棟五畝地,檔次還是可以,戶型一般,周圍大環境佔地比較寬。
北京有需要這種產品的這樣一個群體,然而在市場上很少有綜合條件較好的這種產品。從去年年底想做頂級別墅的不在少數,有的已經開始,有的在猶豫,有人說去年是TownHouse,今年是別墅年。頂級別墅沒有絕對的標准,但還是需要一個標准來衡量或者判斷,就是售價,因為價格必須反應產品所處的區位、交通、面積、環境。不是說蓋一個別墅想要多少就能賣掉,價格也是根據市場定的。所以,在一個城市裡或者在城市某一個區域裡,只要售價在前幾名的,應該叫做頂級別墅。
低密度住宅現狀並不美好
吳鋼(德國WSP建築設計公司董事總經理)
低密度住宅最大的優點並不在於房子本身,而是自然和環境的連接,以及居住的感受和生活方式的變化。這些的產生不是由某一個開發商或者由某些群體想去創造的一種新的模式,而是這種居住模式慢慢變成大家的希望,是根植於消費者心中的。
低密度住宅帶來的是一種居住理想。應該說這個趨勢不可逆轉。參與設計的設計師要有使命感,創造一個環境,讓大家居住在自然和風景中,但在目前的現實中並非如此美好。