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京城寫字樓租售價格上升 “戰場”鎖定四大區域
種種跡象表明,北京寫字樓市場已脫離了盤整期
北京寫字樓市場經過幾年的盤整,已進入一個新的發展週期,同時,各方面的利好消息也會在今年逐步顯現出來。
去年以來,供應量和租售價格已明顯上揚,有關統計已經顯示,去年北京甲級寫字樓 全年供應量爲150萬平方米,銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截至去年12月的市場平均售價爲1610美元/平方米,與2000年相比上漲了5%;平均租金23.5美元/平方米/月,與2000年相比上漲了17.5%。因此,業內人士普遍認爲,北京的寫字樓市場將迎來又一個春天。
春天確實來了,但有多少開發商能趕上寫字樓的大好春光呢?
不少業內人士在分析北京寫字樓市場時都把重點放在四大區域,即CBD、金融街、中關村、長安街沿線。實際上,長安街沿線已有大量的寫字樓,目前已基本消化完畢,今年不會有新的供應量出現,相反,隨着奧運村規劃方案的確定,該區域將會加入競爭。因此,北京寫字樓市場的本輪競爭主要在CBD、金融街、中關村和奧運村之間展開。
目前,北京從事寫字樓開發的企業主要有兩類:一類是國內企業,有項目但缺乏資金實力,因此,他們的開發資金幾乎無一例外來自海外;另一類是港澳地區的企業,主要是房地產開發企業或上市公司,如和黃和長實、新世界、新鴻基、嘉裏集團、香港新協等,這類企業有雄厚的資金實力,有自己的項目,都把寫字樓作爲長期投資來經營。上述四個區域一直是港商投資寫字樓的重點地區,香港地產上市公司新協城市建設有限公司認爲,在CBD和金融街這類被香港人看作UPDOW N的地方投資,實際上是一種城市建設的新概念,爲此,該公司同時在CBD和金融街開發了兩個寫字樓項目。
CBD一直是各方看好的寫字樓市場,但目前真正的寫字樓項目幾乎沒有。今年即將開工的世紀財富中心和去年開工的北京財富中心是僅有的兩個新項目。據瞭解,北京財富中心一期推出的是公寓,目前雖然尚未開盤,但已被預訂一空。只有世紀財富中心是目前唯一的寫字樓項目,該項目建築面積有15萬平方米,定位於智能化甲級寫字樓,檔次與水平將不低於目前北京最高檔次的寫字樓———嘉裏中心和國貿中心,今年下半年將正式開盤銷售,由香港上市地產公司香港新協全資開發。
由於申奧成功,金融街將提前到2006年基本建成,是四大區域中與奧運村一樣,有明確開發時限的區域。因此,供應量從今年開始將逐步加大。經過多年開發,金融街已形成良好的商務氣氛,已成爲金融、電信、證券、保險等機構首選的辦公場所,寫字樓基本上處於開發一個銷售一個的局面,如國際金融中心尚未正式銷售,就已全部預訂出去。因此,今年中國證券大廈、富凱大廈兩個寫字樓項目將加快建設進度。據瞭解,中證大廈建築面積14萬平方米,原爲寫字樓和超五星級酒店雙塔設計,鑑於寫字樓市場回升,而近期不會有很大的供應量上市,因此,開發商已將其全部改爲寫字樓,今年三月將正式開盤發售。
有關資料顯示,到2001年11月底,中關村地區共有寫字樓項目36個,供應量達108.6萬平方米。但甲級寫字樓只有科技會展中心、融科資訊中心A座等屈指可數的幾家,他們的銷售工作在去年已基本結束,從目前來看,今年這一地區不會有新的供應量出現。
一個正蓄勢待發的地區是奧運村,由於這一地區在申奧成功後,已凍結項目審批,目前,該地區僅有一個近50萬平方米的某中心進入審批階段,而且,拆遷和市政已經基本完成。
今年年中,奧運村規劃方案通過後,這一地區將解凍,該項目估計將正式開工,同時,該區域其他項目也會進入開發階段,但正式上市最早也得明年下半年。
從需求來看,由於住宅市場內外銷的界線逐漸模糊,市場整體正走向階段性調整,寫字樓將成爲新的投資領域,同住宅相比,寫字樓的投資回報相對豐厚穩定。
因此,隨着加入世貿組織,奧運商機逐漸顯現,寫字樓的投資價值也將明顯攀升。與加入世貿組織、奧運有關的行業如金融、電信、保險,以及一些服務性企業、海內外的個人投資者將成爲本輪寫字樓市場行情的主要支撐,去年的成交情況已多少說明了這一趨勢,以金融街和CBD兩個熱點區域爲例,相對而言,金融街的機構大單和個人投資者,CBD的新興產業和個人投資者異常活躍。
從上述四個區域目前的建設情況看,今明兩年市場供應主要集中在金融街,而2004年前後,CBD和金融街、奧運村,也許還包括中關村,四個區域的寫字樓開發銷售的高峯將同時到來,如果再加上市內其他地區,屆時,北京的寫字樓市場將進入本輪行情的高潮。
大盤時代的啓示
業界預言
大盤時代的到來,也有人稱之爲新時代的“新造城運動”———這是一次嶄新的城市運動,是一場建立國際化都市的造城運動,啓發良多,意義非凡:政府在城市化進程中應扮演什麼樣的角色,開發商應如何應對,大盤開發應怎樣啓動,看不見的市場之手與看得見的政府之手應如何跳和諧的雙人狐步舞……凡此種種,“大盤時代”的來臨究竟給中國房地產業帶來了什麼啓示?
其一,房地產理論指導下的大盤開發,必須採取複合概念地產開發模式,由於是多兵種、大規模協同作戰,總譜和開發策略的設計及資源整合和操作平臺的搭建非常重要。大盤開發需要整合和考慮的因素極爲廣泛與複雜,由此對其它關聯產業的帶動也非常之大。圍繞着住宅產業,將拉動如建材、花卉、休閒、餐飲、零售業甚至設計、廣告、媒體、印刷等一大批行業。這正是市場經濟的奧妙和魅力所在。星河灣最多時有5000人奮戰在工地上,新技術新工藝的開發和利用上百種,各種材料的應用上千種,光是喬灌花草就有一百多個品種。同時調動和整合了國內國外包括建築規劃、園林設計,水處理、高爾夫球場設計,媒體、廣告、營銷代理方方面面的力量。南國奧園對奧運資源的整合嫁接,體育養生概念、學村概念、高爾夫生活的演繹更是下足了功夫。
每個大盤都必須有自己的神韻和蓬勃的創新能力,簡單地蓋房子或盲目照搬、克隆,在大盤的競爭中必會被淘汰。
其二,在城市化進程中,政府規劃是隻看得見的手,市場機制是看不見的手。政府和發展商如何互動,是中國城市化運動中的大學問。在快速發展的城市化過程中,市場的力量往往超過政府的力量。開發商們將越來越多地扮演政府原來的角色。一些超大型項目的開發,實際等同於建一座新城,所有市場需求,都是開發商們整合的要素。所以,出現了開發商花上億元,蓋好校舍求名校入住的奇事。以至華南板塊一夜之間,聚集了廣州乃至北京的數座名校。此外,醫院、商業中心、文化娛樂中心都有發展商在投巨資開發,這就是大盤時代的奇觀,這就是房地產的威力。政府幾十年也做不起來的事,市場把它做了。這就是市場的巨大力量。
實踐證明,當政府不能像上海浦東建設一樣,沒有雄厚的資金和財力、能力進行大規模的城市建設時,可以將發展商作爲開發城市的一隻手,將大面積的土地賣給有實力、有品牌、有信譽的大發展商進行開發,借發展商之手,完成區域內的商業、文化、生活配套。
其三,房地產業將面臨着重新洗牌。根據“二八定律”,20%的企業佔據80%的市場份額,80%的企業佔據20%的市場份額,再將此定律聯繫中國房地產當前的市場表現,你會發現,中國的房地產市場彷彿正與之相反。這一“反二八定律”現象,也從側面印證了中國地產尚不夠成熟和尚有的可持續發展空間。縱觀一些發達國家地區的房地產市場的“洗牌”之路,不難發現,“重組大多是以大盤的出現爲端點的,隨着大盤圍城的市場格局日漸凸現,市場逐呈兩極分化狀:大者更大,小者更小。伴隨着“重組”的日漸深化,大多數實力不濟者紛紛於“重組”中消亡,而少數者則在重組中更加壯大,以至最終市場皈依於“二八定律”所描述的市場佔有額度。由此,我們看到,大盤的出現不僅是市場發展的必然規律,更是市場重組的一個顯著標志,它一方面使得實力強勁者敢於問鼎大盤並逐步在競爭中做大,另一方面也迫使一些實力、資金薄弱者因無力做大而最終在競爭中淘汰出局。 (陳雪根)