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今年氣兒順得事太多了,奧運、WTO,足球也終於劃圓了一回……說到我們該說的話題,房地產市場,卻找不到太多令人興奮的話題——入住糾紛遍地生煙,新鮮嗎?不新鮮,這是該交的學費,對開發商而言是學着蓋好房子,對購房者而言是學着住好房子。
北京樓市,自1998年雄起,至今爲止應算是第一個輪迴,有坡起,就有坡落,只有落到底,纔有新的坡起。遍地生煙的“入住糾紛”,算是讓北京樓市走到了坡底。
伴隨着第一輪迴的“收官”糾紛,其實北京樓市對於第二個輪迴的走法,在憋足了勁兒思考——CBD怎麼規劃,Townhouse怎麼就能打翻身仗,經濟適用房什麼時候接茬再來?應當說,2001年的北京房地產進入全面的調整期。
三個熱點2001年全面看冷
CBD項目遲遲揭不開鍋
Townhouse勉勉強強過日
經濟適用房“咯噔”一下斷頓兒了
都10月金秋了,眼看就到清點收成的時候,恐怕誰也沒心情拉場子,玩命吆喝了。消停一下,來年再拼了。
CBD從年初就火,火到現在,算是告一段落。但仔細觀瞧時,CBD內的項目卻沒有實質的動靜。這個項目多條路,那個項目多個學校,哪哪個項目多了個大花園,少了面積,就是少了利潤,CBD項目遲遲揭不開鍋,可以理解。而近日出臺的CBD管理條例則表明,政府是鐵了心要按即定方針辦事,CBD就是CBD(“誰”也“別”想怎麼“的”)。
要說預熱的話,CBD真是有點大喘氣,其實按北京房地產生產的規律,規劃、報批、開工、銷售,怎麼着也得一年,何況是CBD這麼重要的地塊。CBD真正火熱,應在一年半或兩年以後,是比較正常的。
CBD項目冷場,正常,其實是人們的期望太高了。
再說Townhouse。
年初的一種說法是將有13個項目問世,實際上至目前共有 10 個項目亮相,一棟洋房、雪梨澳鄉、時代莊園、康城、亞運新新家園、橘郡,即將開售的麗鄉(西四環四季青橋西側),還有三個項目並不是純粹的Townhouse(每家有天有地),而是一家有天或一家有地(一躍二、二躍三)的萬科青青家園、倚林家園、月桂家園。
如果按正式簽約的銷售量而言,真正超過200套的只有一棟洋房,而面對年初信誓旦旦的“Townhouse年”一個項目200套的銷量也只能算勉強。
市場就是活生生的一個生命體,就像一棵樹,撥高的樹遲早要讓風颳倒。
不到現房,沒有樣板生活區,Townhouse的影響力不會真正擴大。只要看得見,摸得着,Townhouse就算是熬出頭了。從這個意義上說,與其說Townhouse是進入調整期,不如說是巧媳婦還未熬成婆。
從期房角度看,客觀地說,Townhouse缺乏領軍人物,至目前爲止,Townhouse項目可以說振臂一呼者有,讓人眼見爲實、耳目一新者少。媒體喊得雖響,但真正接招使出“震天吼”的項目,卻難得現世。
經濟適用房,今年“咯噔”一下就冷了場,今日家園、回龍觀文化居住區的紅火景象今年沒有再現。
商品房開發所交納的土地出讓金,是地方政府修築公路如三環路、四環路等市政基礎設施的重要財政來源,而經濟適用房卻免交土地出讓金,時日一久,地方政府當然難以承受。從另外一個角度看,政府雖然免了經濟適用房的土地出讓金,但免了的錢並沒有落到該得救濟的人頭上,這一裏一外差得可不少。因此經濟適用房千呼萬喚難出來,也就頗易理解了。
經濟適用房還會有,但如何理順有效發售體制,仍待調整。
社會配套服務“打氣補胎”
從年中開始,商業貸款門檻增高。央行發佈了塔樓不到2/3,多層不封頂,不予辦理個人貸款的政策。實際上在此政策之前,在售的期房項目辦理個人購房商業貸款速度較2000年而言,陡然放慢,一些購房者迷茫地看到自己的個人購房貸款數月都辦不下來。
由於個別項目的不良“套貸”行爲,使得銀行發現了只要有這麼幾個項目“惡意套貸”,那麼銀行的效益就有如“水桶效應”,一根木塊變短,一桶水就全漏光了。
銀行要堵漏,因此就要嚴格控制放貸程序,一放就鬆,一卡就死的格言放之四海而皆準,商業銀行貸款有如車遇堅壁,於是只能尋求那些蓋成現房的樓盤辦理個人貸款,但能有多少樓盤可以不借助“個人貸款的款”來蓋樓呢?
一些發展商迅速把目光轉向公積金貸款,商業貸款不靈了,當然要試試公積金如何。不久,公積金管理中心發佈政策,公積金貸款取消單位出示收入證明的環節,直接按歸集額度倒推你的收入水準。這樣的話,就又有了這樣的麻煩,有的工資很高,但單位交存的公積金卻不高,這樣他能得到的公積金貸款與應得的水準相去甚遠。想多貸款,你讓你們單位多交點兒公積金吧!
不僅是金融配套,標誌房地產市場繁榮的另一張面孔——房展會,也要喘口氣兒——政府相關部門出臺管理辦法,未獲銷售許可證的項目不準參加房展會,那能參加房展會的能有幾家呢?問題是有資格參加的,未必就是有參展需求的。那房展會還辦得起來嗎?
房展會可不管那麼多,隔兩禮拜就有一個,參展的項目實在少,再當別論,那不是明年的事嘛。可今年的麻煩事也不少,入住糾紛打到房展會,業主示威項目展臺,這“招”具有強烈的“示範效應”,衆多入住項目羣起而學,房展會成了示威地。展會啊,展會!
如此說來,北京房地產2001年是要打算喘口長氣兒了。喘口長氣,是爲跑得更遠,誰說這一跑,他就跑不到2008年呢。(呂尚春)