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中國即將加入世貿組織,北京商務中心區(CBD)規劃方案正式出臺,這些利好因素無疑將帶動開發商在該地區開發高檔項目的熱情。但是另一方面,CBD未來項目的定位正確與否將對該地區整體的形象產生一定的影響,高檔項目大量出現也將加劇CBD和周邊地區項目的競爭
利好 外資公司已對CBD高檔物業顯出濃厚興趣
中國入世必將引起外資對高檔寫字樓和公寓的強烈需求。實際上,目前這種跡象已經逐漸變得顯現出來,尤其是一些國外的投資基金、政府機構和一些行業組織,更是看準了目前這一有利時機而大規模購買高檔物業作爲投資或自用。如新加坡GIC一下購買了航華科貿中心四號樓(現命名爲京匯大廈)、航華科貿中心公寓(現命名爲雅詩閣)和福景苑公寓(現命名爲盛捷福景苑)三個高檔物業,除盛捷福景苑尚未投入市場外,已投入市場的京匯大廈和雅詩閣公寓都取得了很好的銷售業績。另外,美國大使館也正在商談購買瑞城中心一棟公寓樓,而德國商會也對大面積購買旺座表現出了濃厚的興趣。
從未來進入外資的構成分析,銀行、保險、會計等這些最先對外開放的服務性行業將是外資進入的重點,併成爲首先進入的行業。從長期看,各種類型的國外資本都會以各種方式進入到中國來。儘管上述國外資本對未來CBD高檔物業的發展起到了重要的支撐作用,但隨着我國經濟的發展,國內有實力的公司和機構也越來越多的來到CBD,中央電視臺和北京電視臺的“東移”就是一個典型的例證。另外,雙威視訊在京匯大廈租了3000多平方米的寫字樓面積,在北京西部辦公的中國網通也正和CBD內一棟寫字樓談兩萬平方米的租賃。這些都說明CBD濃郁的商業氛圍也正在對國內公司產生越來越大的吸引力。
走勢 從供不應求到競爭激烈
從CBD的規模看,現在供應量已經很龐大:規劃約1000萬平方米,其中寫字樓佔將近一半,剩下一半爲公寓、酒店、商場、展覽中心等設施。從未來兩到三年的發展情況看,CBD的高檔物業走勢基本上是供不應求的。因爲目前準備開工的財富中心、國貿三期、銀泰世貿中心、新城國際、建外SoHo等重點項目至少要2004年才能竣工和部分竣工,在這之前CBD內基本上沒有什麼新增高檔項目,而現有高檔物業目前已經保持了很高的出租率(大部分已經達到或超過90%),剩餘的空置面積預計在明年由於世貿的積極影響也會基本消化乾淨,實際上這也是目前中央商務區內許多現有高檔項目開發商的想法,並且他們也計劃在明年相應地提高物業的租金和售價。但是從2004年以後,隨着上述物業的陸續竣工投入使用,市場競爭會日益激烈起來。另一方面,從現在到2004年期間外資會陸續到位,入世帶來的對高檔物業的大規模需求在這期間會表現出來。因此,那時供應的急劇放大和需求的相對平穩預計會使中央商務區的高檔物業市場出現調整,表現在租金和售價可能會下降,而物業的空置率可能會上升。
與此同時,CBD周邊地區龐大供應也將會進一步加劇市場的競爭。這些供應包括東直門地區約60萬平方米的東華廣場項目,朝外大街南側中部的20萬平方米高檔綜合項目,東四十條的20萬平方米左右的華普廣場項目,朝陽門的百強大廈項目以及東二環華潤二期項目等。這些項目在交通、位置等方面實際上並不亞於CBD內的項目,有的甚至要超過它們。
問題 供需不匹配和“低檔化”趨勢
對於未來的中央商務區高檔物業市場來說,另外一個有可能產生的不利影響是區內項目、尤其是那些國內開發商開發的項目的定位。對於國內開發商來說,由於資金實力的限制,他們開發的方式主要是滾動開發,因此這就決定他們的項目主要以銷售爲主,以利用回籠的資金作下一期的開發。但是,由於CBD內的主要客戶都是外資公司,而外資公司基本上以租爲主,因此這就導致了供應和需求的不匹配。即使這些項目賣給了以投資爲目的的小業主,但由於小業主實力所限一般不可能購買很大面積,因此也會造成有大面積需求的國外公司挑選的餘地很小。
另一個定位上容易出現的問題是高檔項目“低檔化”的趨勢,這主要指的是國內開發商在CBD內建設一些商住兩用的項目,或者雖然是以住宅立項,但卻以寫字樓的名義進行銷售。以上兩類項目儘管會取得很好的銷售業績(實際上目前CBD內一些此類項目的銷售已經證明了這一點),但卻會對CBD的整體形象造成破壞,使CBD的含金量降低,進而影響區內高檔項目的整體投資回報率。(李哲)