近期，市場上推出的項目只有財富中心、銀泰中心、旺座、新城國際、建外SOHO等有數的幾家，其中，完全具備銷售條件的只有旺座。

CBD市場的真空狀態，估計還要持續一段時間，至少要等到新城國際、建外SOHO、金地國際花園等項目依據CBD規劃調整完畢，走完政府審批程序。

　　市場出現真空，按常理推想，應是一派利好的表現。但是，從CBD這個區域看，真空並非利好，反倒是市場競爭白熱化的表現。

　　高門坎提高競爭水準

　　CBD區域房地產開發的門坎極高，市場競爭絕對是高水準的競爭。

　　CBD本身就是北京屈指可數的黃金寶地，地價成本高，小開發商難以立足；

　　CBD是北京乃至國家的門戶，沒有國際水準的樓盤，在市場上也無立足之地。

　　CBD的規劃確定，高檔商務建築將是市場的主流，且體量巨大。衆所周知，寫字樓投資規模大，無法預售，市場風險高是不可迴避的事實，因此，不少樓盤增加了公寓所佔的比例，期望通過公寓的預售分化投資風險。在北京，能玩得轉寫字樓的開發商並不多。

　　因此，能夠參與競爭的都是地產界巨頭，其競爭的水準應有國際水準。從財富中心、銀泰中心的運作就可以略知一二了。

　　13日，規劃方案公佈，17日，財富中心開工，在時間上搶了頭籌。

　　銀泰中心則與國貿隔街相峙，搶到了地利。在樓盤的規劃設計上，氣勢逼人。財富中心花費400萬元從六家建築師事務所與十位建築大師的智慧，比出了德國GMP的方案。銀泰中心也是從16家國內外知名設計單位中挑出了美國的波特曼。從他們的合作伙伴看，財富中心的GMP連續五年位居德國設計第一；澳大利亞的柏濤設計排全球第九；銀泰中心的合作方美國凱悅酒店集團，是世界最大的非上市酒店管理公司，資金實力不容低估。

　　……

　　後繼樓盤肯定還要再創奇招，勇爭市場最高峯。也許考慮到競爭如此的烈度，和記黃埔才轉戰東壩。

　　供量巨大客戶單一

　　從已經露面的樓盤看，CBD內出現的公寓必然都是頂級配置，價位估計能達到每平方米2000美金，甚至3000美金的水準。能買這種房子的人，非富即貴。可見，CBD近期市場供量雖然有限，但客戶羣卻非常單一，大小樓盤都盯着金字塔塔尖中的塔尖部分，更何況，後面還有近千萬平方米的儲備供量虎視眈眈，這千萬平方米供量有多少屬於公寓性質，還難以定論。

　　大家把“賭注”都壓在了入世這張牌上，入世雖然勢在必行，但是，入世到底能吃掉多少供量？入世後何時能形成購買力？這都是未知數。

　　當然，千萬平方米的供量不會一下全部釋放出來，但是，現在市場競爭的勝負取決於速度與聲勢。

　　CBD競爭咄咄逼人誰是規劃的大贏家

　　財富中心、銀泰中心兩簇“星火”才欲引爆CBD市場，以旺座及萬國城爲代表的樓盤已經以“燎原”之勢搶掠CBD的客戶資源。

　　旺座，緊鄰嘉裏中心，雖只是個10萬平方米的小盤，但卻是CBD方案公佈後，最明顯的受益者。目前其工程已到了地面一、二層，CBD規劃的風風雨雨對它的建設進度基本沒什麼影響。而它卻成了近期CBD核心區內，惟一可以正式發售的樓盤。雖然物有所值，但每平方米2000美金的價位在現在的市場上還屈指可數。但是，看清了市場大勢後英國公司來了，德國商會到了，一開口就要上萬平方米。要不是旺座已經與大量的散戶簽約在前，估計用不了幾個月就能清盤。

　　而近一年內，CBD規劃方案的受益者還是集中在CBD的輻射區。

　　首先，輻射區內住宅的建設速度肯定比核心區寫字樓加公寓的速度快，先勝在一個“快”字。

　　其次，住宅的投資風險比拼寫字樓的投資風險，又贏在一個“穩”字；

　　第三，在價格上，雙方肯定不可比，所以輻射區在一個“廉”字。

　　雖然，輻射區在地段上輸了一疇，但是，懸殊的價差會改變買家的決定。而且，輻射區內，一個個樓盤已然加快了挺進市場的速度，開始在各個層次上分流CBD區域內的客戶。

　　16日開始開放樣板間的當代萬國城，吸引來中高端的客戶。它的主力戶型爲140－150平方米的二居、三居。每套的總價在100萬元以上。雖然樓盤地處東直門，但是守着交通樞紐，與國貿的聯繫非常緊密，再看環境，一個水景概念，在京城也算罕見。

　　位於華潤飯店北側、四惠地鐵站東的藍T公寓，則瞄準了CBD內首次置業的小白領。主力戶型是100平方米左右的二居。面積雖小，但是發展商對戶型的設計已經精確到了公分。從而在功能完善的前提下，將每套房的總價控制到了30－40萬元左右，商業貸款，首付8萬元，月供在3000元以內。而發展商通過公共空間的裝修、廚衛設計的選購、社區環境的設計、整體立面的處理，大幅度提高了樓盤的品質。力爭使客戶既得到了實惠，又得到了面子。

　　而東方銀座以及銀泰中心在工體周邊的，打算命名爲“堅果”的樓盤，則大打投資小戶型的套路。戶型控制在70－80平方米之間，高檔裝修，頂級配置，家住TOWNHOUSE，工作在CBD的人羣可以選作臨時落腳點；單身在此常駐的國際商務人士，可以租用，作臨時的家……

　　而藍疇名座則直接去分化商務市場，想在CBD開公司的不妨去看看，面積可以自由分割，位置把着朝陽門地區。

　　……

　　隨着各個樓盤的推進，京東估計會因CBD規劃，分化爲涇渭分晨的兩級市場：頂級的扎進CBD，大衆的走出“圍城”來。（曹小樂）