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■一手房價高二手房不暢
■高性價比房子更受青睞
■郊區住宅開發要具規模
■新一輪住宅置換已來臨
由解決居民睡覺問題的解困房、安居房、危改房發展到今天的有較高舒適度、配套齊全的商品房,北京房地產市場走過了十幾個春秋。十幾年過去彈指一揮間。現如今,老百姓抱怨房價過高、可望而不可及,房地產發展商則驚呼房地產市場肉搏戰時代已經來臨。那麼,京城樓市究竟是怎樣的現狀?未來住宅發展又會如何?近日精品家園房地產商沙龍邀請了著名發展商老總及專業代理公司總經理進行了座談。
一手房價高二手房不暢
2001年上半年住宅價格總體上漲二個百分點,這種上揚並不意味市場購銷兩旺,而是上半年經濟適用房供應量比去年同期減少,二手房市場不文不火所致。有資料顯示:北京前7個月商品房開復工面積約3600萬平方米,同期增長30%左右,其中住宅約佔2600萬平方米左右,同比增長40%,新開住宅面積約710萬平方米,同比增長90%,竣工商品房面積約150萬平方米,其中住宅佔110萬平方米,同比增長49%,賣出商品房面積180萬平方米,其中個人購買佔92%,同比增長10%左右。
縱觀京城樓市,上半年住宅銷售速度普遍緩慢,商品房空置率直線上升,而天通苑、回龍觀經濟適用房卻是人滿爲患,與商品房形成巨大反差,手拿1萬元訂金排隊待購者2萬號以上。太合日盛李長山董事長對此做了透徹的分析,他說:“在歐美髮達國家,月收入2000至3000美元的人在本國買一套價位不高的住宅很普通,而且住宅的舒適度較高,無論人性化、智能化均達到較高水準。而在中國特別是北京月收入2000至3000元人民幣的人想買一套總價款30萬元的房子卻難上加難。這表明北京房地產市場並不成熟,市場化程度仍不高,白熱化競爭還沒有開始。
高性價比房子更受青睞
幾年前挖個坑,靠一個讓人摸不着頭腦的概念,先將資金提前收入囊中的案例不在少數,當時,消費者用自己有限的資金爲別人做了嫁衣,還沾沾自喜,聲稱是玩高層次,追求時尚,現在想起來幼稚可笑。名流投資有限公司劉建生總經理認爲:做一個項目要當做是一件永久的藝術品來做,要把智慧用足,超前量用足,要把材料用足,人情味用足,經得起時間的考驗,不爲後人製造建築垃圾。
當提到兩年前市場的主流產品——高層塔樓時,北京萬科企業有限公司總經理助理朱建林認爲:上海已經有過大塔樓一梯八戶、十戶甚至十二戶的項目完全滯銷,北京這樣的情況也很快會出現,因此,客戶定位要準確,產品品質要過硬,市場需要細分,產品需要細化。北京中地房地產開發有限公司副總經理樊國宏認爲:三四環之間做一些小戶型精裝修公寓項目,供白領人士居住,滿足他們日常緊張工作的需要,而五環、六環包括京城周邊十幾個衛星城,有發達便捷的快速路作支撐,到2005年100多公里的快速路將呈放射性,京沈、京津、京開、京石、八達嶺、機場等高速路及郊區衛星城串接起來,這樣做低密度的Town House很有市場,很有發展潛力。精品家園房地產經紀有限公司蔡鴻巖總經理指出:今後房地產市場發展需要高性能價格比的產品,三環沿線每平方米6000至7000元的項目將面臨考驗,四環沿線每平方米4000元左右的項目將受青睞。隨着城市整體規劃改造,特別是受申奧成功及加入WTO利好影響,未來幾年城市道路拓展,地鐵、輕軌將延長150公里以上,如在建的宋家莊——北苑地鐵5號線、八王墳——通州的八通線及西直門——亞北——東直門奧運線和準備建設的東直門——首都機場高速磁懸浮輕軌。由此不難得出這樣的結論,經濟型交通設施的配套完善,市場主流消費羣體將是中低收入的普通百姓,真正的商品房市場離普通百姓會越來越近。
郊區住宅開發要具規模
住宅郊區化在北京喊了兩年,但始終沒有形成氣候,還是今年TOWN HOUSE賦予了郊區住宅一個嶄新的內涵,然而一哄而上的TOWN HOUSE品質參差不齊,發展商們專業化程度及個人開發意識高低不同,從而導致市場定位出現偏差。衆所周知,郊區住宅價格便宜是第一位,其次就是交通、空氣、綠地、安寧、低密度等因素。但仔細觀察才發現,其實郊區住宅並不便宜,甚至成了中產階級放鬆、休閒和度假的好去處,因爲老百姓沒有私車,道路、交通雖然方便,但經濟型的公交線路配套不足,無形中擡高了郊區住宅的門檻,使主流消費羣體望而卻步。另一個重要原因是還未形成規模化開發,無論是社區內部的各項配套,還是社區周邊的醫院、學校(院)、娛樂、超市、商場等都不能與城區相提並論。即便是富人在此休閒度假,孤零零的幾幢別墅戳在那兒,四周被一望無際的莊稼所圍困,出門蚊子撞臉,就是再好品質的住宅,享受的樂趣也會蕩然無存。李長山董事長對郊區住宅的發展作了科學的闡述:國外郊區住宅就是中低收入普通消費者的居所,因爲他們買不起寸土寸金商務區的房子。北京郊區住宅只有規模化開發,形成帶狀小城市纔會便於物資流通、經濟互補,這樣纔有市場。攤大餅式發展不符合國際現代化城市發展的要求,對空氣、對環境有百害而無一利。由此看來,北京住宅郊區化還有漫長的路要走。
新一輪住宅置換來臨
冠城園副總經理陳德清認爲:1998年太月園、望京是北京最早個人購房的項目和地區,現在看來,小區密度大、配套不能滿足業主需求,如停車問題、活動空間等凡此種種,因此,賣舊買新或出租舊房購買新房將成爲必然,二次置業市場即將來臨。久居國外的人士感觸最深,發達國家的居民一生大約要有5至6次置業或換置,原因是交易手續簡單、快捷、稅費減免,可見北京房地產市場只是剛剛起步,未來二級市場放開才意味着房地產市場走向成熟。
協成行王曉航總經理認爲:市場經濟發展到今天,由於土地面積有限,土地成本只能越來越高,所謂物業升值不如說是土地漲價,因此,二級市場同樣會隨之發生變化,升值概念其實是土地的升值。房地產市場越成熟,對代理行業要求就越高,不但代理商要懂市場,開發商也要懂市場,缺一不可,以“老大”自居不可能合作出好項目。當談到房產投資時老總們一致認爲:投資轉讓、投資出租回報這兩種形式要屬CBD及中關村周邊的項目最有投資價值,原因是上述兩區域有高就業、高收入需求羣體作支撐。
隨着北京房地產市場快速發展,未來幾年裏,發展商的市場思維將會發生逆向思維的變化,也就是說先找市場需求目標,再找地做項目,真正實現“量體裁衣”。這似乎有些不合情理,但仔細品味的確有一些道理在其中。(楊國明)