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隨著房地產市場從增量開發向存量發展,越來越多的企業開始謀求轉型。以陽光100為例,其通過收購低效存量資產,對物業進行盤活,打造以高端服務運營為核心的酒店式公寓,受到業內關注。
近日,陽光100董事長易小迪在接受包括人民網在內的媒體專訪時表示,酒店式公寓作為城市的“新物種”,將摒棄單一增量開發的模式,以服務型定位實現後期的內容增值,成為旅居人士的社交承載體,成為商務人群的“城市客廳”。
易小迪分析,在城市發展迅速、調控政策嚴格、市場競爭激烈等大環境下,房產大多成了“凍產”,房地產市場轉而對公寓投資的要求加大,且個人資產配置的需求擴大,這些都為酒店式公寓發展提供了可能性。
同時,國內各類城市有大量的商辦物業亟待盤活,許多商辦物業尚未落成即面臨著更新,導致銷售受阻甚至爛尾,這正是企業獲取新項目的重要來源。
陽光100喜馬拉雅系列產品主要通過對低效資產的改造,為房地產市場的流動注入“活水”。截至目前,陽光100已在重慶、溫州、天津、無錫四地落下四個喜馬拉雅項目,並先後進入銷售期。以天津為例,陽光100為收購的天津麗津大廈項目引入了系統的運營管理,賦予其南開“人文客廳”的文化內涵。這個項目不僅取得了較好的市場業績,同時也獲得了資本市場的關注。緊接著,陽光100在天津天塔核心地段收購了億豪大廈,成為2018年內在天津布局的第二個喜馬拉雅項目。
天津、重慶、溫州的項目相繼完成後,隨著此次重慶陽光100喜馬拉雅酒店的開業,國際運營團隊首度亮相,陽光100也完成了旗下首個喜馬拉雅系列項目的最後一塊拼圖。
易小迪認為,與其在激烈的市場競爭下繼續做開發建設,不如從“賣硬件”轉向“做平臺”,將酒店式公寓打造成高端服務平臺、半封閉的社交平臺。喜馬拉雅系列產品正是以此為目標,努力為認可其產品業態的群體提供了一個俱樂部平臺,一個面向商旅人士的社區平臺。
訪談中,易小迪解析了旗下酒店式公寓的運營模式,他強調,喜馬拉雅系列產品采用的“租售並舉”模式,將補足長租公寓短板。目前,長租公寓主要面向初入社會的年輕租客,靠賺取“租金差”維持企業或平臺運轉,收益率不高及其對現金流的高要求始終是發展軟肋。酒店式公寓在服務終端面向高端商旅客群,產品銷售則面向有著資產配置需求的高淨值人群,租售並舉,用非常傳統的銷售回款手段解決了現金流的問題。此外,項目准確的定位,也為溢價銷售帶來直接助力。銷售獲得開發收益,通過3-5年的後期運營取得穩定的租金收益,這是酒店式公寓與長租公寓的本質區別。“這與手機硬件智能化有些相似,”易小迪解釋道,“公寓本身是硬件,而公寓內部的服務、運營等是軟件,軟件更新纔是生命力所在。”
從喜馬拉雅酒店已入住的實際住戶和市場調研的結果來看,四個項目的終端使用者被分別標上了500強企業高管、在渝的外企高管、新溫商、海外華僑等標簽。歸納起來,他們或是知識精英階層,或是移動商旅客群。這種旅居人士,尤其是商旅人士對住所有著高階需求——可以媲美奢侈品酒店的物業管理,更為濃厚的生活氣息、人文氣息,便利且有品位的社交空間,以及完善的資產管理及物業維護。傳統上的酒店、民宅都很難滿足他們的現實需求,酒店式公寓的出現將有效填補市場空白。而陽光100早在2013年就開始了服務式公寓的探索,旗下面向年輕客群的鳳凰社產品在共享空間和Co-living生活方式上都積累了一定經驗,也為喜馬拉雅系列產品的開發打下基礎。
此外易小迪認為,從產品功能方面分析,鏈接頭部資源,文化為空間賦能,形成IP門檻,將成為酒店式公寓的一大特色。企業應將公寓作為高質量生活內容的開放平臺,廣泛鏈接頭部資源,與知名品牌展開跨界合作,在業態配比上保持高度的前瞻性,在後期運營中保持不斷昇級的領先狀態。打造深度運營的俱樂部模式是運營的核心要求,應從生活方式到精神文化進行深度運營,提供豐富的、高品位的服務和體驗,從而成為移動商旅客群的城市文化向導。“要擺脫傳統酒店的服務模式,重點是不能由客人自己提出需求,而是先客人所想,從心理層面為其提供全面的悉心照顧。這纔是服務的前瞻性。”喜馬拉雅國際酒店集團首席執行官Iqbal Jumabhoy表示。
想要提供這種不可復制的服務,易小迪強調打造“護城河”,也就是制定高門檻是不可避免的舉措。他指出此類公寓價格不能與其他住宅類價格相比,較低的價格確實可以較快實現銷售佳績,但是會對長期發展造成隱患。企業在前期要跳出短期利益,下定“高投入”的決心,打造高端配置,纔能為後期穩定的IP形成打下基礎。同時,保持對產品精細打磨的動態昇級狀態,是保持領先的重要方式,也能有效規避短時間被復制的風險。
易小迪認為,在新的市場需求時代,應當把房地產簡單的開發建設模式,一直延伸到後期的運營服務、文化昇級等方面。空間僅僅是服務內容的載體,真正的重點在於優質的服務設施和高端的服務項目。酒店式公寓從某種意義上而言是一種高端共享,它從產品邏輯和商業模式上顛覆了傳統房地產賣硬件的思路,關注移動商旅的需求,與眾多頭部資源合作,營造獨具文化特色的新場景,為客人打造全新體驗。
“隨著區域經濟發展,每個城市都需要一個高端時尚的客廳,”他表示:“一個具有當地特色的文化行館,是每個城市的需求。同時,對企業而言,專心致志將這一產品往深層次發展,纔是所謂的轉型。”