|
||||
吳睿總結到,土地稀缺將會導致政府土地招拍掛持續火爆,提供更多機會的城市更新將會成爲各路房企爭奪深圳土地資源的另一個主戰場。
6月2日,深圳新科地王以高達每平方米56781元的樓面地價登場,由中國電建(601669,股吧)和廣州方榮聯合體以82.89億元的價格奪標。土地稀缺以及地王頻出使深圳土地市場近年來持續火爆,成爲業內人士及媒體關注的熱點話題。第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿接受採訪,向你解讀深圳土地市場持續火爆成因以及城市更新如何成爲房企爭奪土地資源的另一戰場。
麪粉貴過麪包,龍華新地王爭奪猶如華山論劍
吳睿認爲龍華上塘地塊的規模和地段條件並不是非常突出,但出讓要求卻很高:5個工作日內一次性付清地價款,而且建成後必須現售,這兩條其實形成了非常高的資金門檻。由於深圳住宅土地招拍掛機會實在太少,所以此次投標競爭激烈猶如業界的華山論劍,參與房企可分爲三個梯隊:第一梯隊爲Top5,出價68億以上,清一色的國家隊,資金成本非常低,承受風險能力強,迫切需要進入深圳或者拿到深圳可售貨值;第二梯隊爲出價在60-68億之間的房企,在深圳儲備土地較少,他們的資金成本也不高,有決心進入深圳市場,但報價相對理性;第三梯隊爲出價60億以下的由深圳本地房企爲主的代表隊,他們很多見證了深圳市場發展,是最瞭解深圳市場的一批企業,在深圳擁有一定的土地儲備。基於對地塊價值的判斷、資金成本以及市場風險防範等問題的考慮,給出了較爲保守的報價。
此外,他還分析電建金茂聯合體敢於以如此高價拿下土地有幾個主要原因:1.對打造高端產品有信心,金茂具有較強的豪宅操盤實力,在上海、北京曾成功打造金茂府。但是即便如此,現有金茂產品系仍需因地制宜的改進,不然難以在龍華支撐10W+的價格;2.資金成本低;3.作爲央企承受風險能力強,對市場的週期波動不敏感;4.外來開發商進入深圳市場的強烈決心。
公開招標拉高地價,短期內不會大範圍推廣現售政策
此次龍華上塘地塊出讓還有兩個特點,一是這是深圳政府繼前海地塊出讓再次採用公開投標的形式出讓土地,二是此地塊爲深圳政府試點現樓銷售模式的首塊土地。您怎麼看待?
吳睿對此也表達了他的看法:投標這種方式只有在投標人少的情況下才能控制價格,一旦參與投標者過多,投標者之間的博弈將會異常複雜,其複雜程度遠超現場拍賣,這也是第一名電建金茂給出超第二名9億之多的天價的原因之一。
另外對於現樓銷售政策,深圳政府本意是想通過拉長資金回籠週期,加重開發商資金成本,從而阻擋一部分實力不足的房企的哄搶,控制地價房價過快增長。現實是的的確確加大了民營房企的資金成本以及拉長開發週期增加了不確定性,但是對國有企業的限制卻並不明顯,在市場如此火爆的情況下不得不說對民營企業是不太公平的。對於現售政策是否會大範圍推廣,他認爲短期內不會。首先此政策是否達到政府預期效果要等到三年以後檢驗;其次從此次出讓結果看來,不僅沒有有效控制地價反而推高了價格。吳睿認爲,目前深圳房地產市場處於供不應求的狀態,加快供應入市是比較有效的措施,而現售將放緩項目入市時間,短期內無法滿足需求,反而增加市場追漲的預期。
深圳土地稀缺,城市更新成爭取資源新戰場
深圳土地招拍掛持續火爆的原因何在?如何解決土地稀缺的困境?
吳睿表示土地的稀缺將會導致土地招拍掛持續火爆,提供更多機會的城市更新將會成爲各路房企爭奪土地資源的另一個主戰場。
土地供應緊缺
“十三五”期間,深圳計劃供應住房建設用地800萬平方米,其中,商品住房用地590萬平方米,包括新供應用地40萬平方米,僅相當於10塊龍華上塘拍賣土地的面積,城市更新用地450萬平方米、徵地返還用地100萬平方米。僅城市更新釋放土地就佔了近76%。假設容積率爲4.0,未來五年將會有2360萬平方米的住宅供應量,約30萬套商品住房,平均每年供應472萬平方米,每年約6萬套。
購房需求強勁
“十三五”期間,深圳預計全市商品住宅購房需求89.8萬套,一手新增商品住房購房需求約4400萬平方米,共計55萬套,但是預計新建商品住房供應約2360萬平方米,僅30萬套,住房缺口較大,需求強勁。
從全國其他一線城市以及香港的人均國土面積的角度出發分析,北京、上海、廣州的人均國土面積分別是深圳的4.3倍、1.5倍、3.1倍,甚至接近全球高密度城市香港的水平。過千萬人口擠在1900多平方公里的土地上,有限的土地供應量與強烈的住房剛需形成強烈矛盾。
城市更新項目併購活躍
在深圳土地招牌掛市場競爭激烈的同時,越來越多的開發商把眼光投向存量土地特別是城市更新項目的併購合作,優質項目可能吸引數十家企業的追逐,城市更新已成爲深圳土地市場另外一個江湖。今年上半年市場錄得的項目交易公告明顯增多。
恆大20億現金收購建滔數碼發展(深圳)有限公司全部股權,獲得龍華新區福龍路西側一塊土地開發權,可開發建設用地面積約8.57萬平方米。
奧園22.9億收購位於坪山新區一住宅項目70%權益,樓面地價逼近15000元/平米。
融創44億收購萊蒙國際旗下8個公司的全部股權收益及償付貸款,其中的“深圳萊蒙.創智谷”是深圳龍華新區首個“工改工”項目,總建築面積13萬平方米,集寫字樓、公寓、商業於一體,預計2016年入市。
萬達入股位於深圳羅湖和龍崗區交界的草鋪的一個商住項目,但持股股權並未超過50%。
吳睿總結到,土地稀缺將會導致政府土地招拍掛持續火爆,提供更多機會的城市更新將會成爲各路房企爭奪深圳土地資源的另一個主戰場。第一太平戴維斯今年上半年已成功促成多宗項目的交易,相信開發商在城市更新項目上不斷加大投資將會盤活存量土地,增加市場供應,讓更多優質項目面市以彌補深圳市場的供需缺口。