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前不久,一則題爲《男子買房後房價大漲被裁定補償賣家44萬元》的報道引發熱議,衆多網友參與到評論之中,在一項公開的網絡調查中,有90%以上的網友認爲裁定“不合理,有違契約精神”。
單是從文章的標題來看,普通民衆基於樸素正義的心理得出“有違契約精神”的判斷不難理解。但是事件本身真如文章標題報道的那樣嗎?我們且看媒體報道事件的大致經過;相關法律問題該如何理解,且聽專業人士評論。
案情回放
2013年3月,馮先生以233萬元的價格購入位於廣州市越秀區鬆崗西路的房產一套,交易完成併成功過戶後,適逢國家樓市新政出臺,房價飆升,原房主向廣州仲裁委員會提出了《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求,但被駁回,隨後,其又向廣州市中級人民法院提起民事訴訟,要求撤銷廣州仲裁委員會的仲裁裁決,廣州市中級人民法院也駁回了其申請。其後,原房主又以交易顯失公平爲由提起仲裁。廣州仲裁委員會隨後作出裁決,由馮先生支付原房主44萬餘元補償,馮先生不服仲裁裁決,向廣州市中級人民法院提起撤銷仲裁裁決的民事訴訟,目前廣州市中級人民法院尚未作出裁定。
針對洶涌的社會輿論,本案的經辦祕書對案件的相關情況進行了說明,指出仲裁庭主要是圍繞本案交易是否顯失公平進行了審理,澄清了本案的三個關鍵事實:1.涉案房屋買賣合同簽訂之時,業主爲90多歲老人,常年患病住院,其委託代理人系房產中介,第一份買賣合同的買受人也爲中介人員,隨後再轉由本案馮某作爲買受人;2.前後兩份房屋買賣合同面積存在差異,第二份房屋買賣合同現實面積比第一份多20餘平方米,但是價款是依據第一份合同確定的;3.經評估機構評估,涉案房屋在簽訂時的交易價格與同一時段的市場價格存在40多萬元的差距。根據上述事實,仲裁庭綜合圍繞是否損害了老人的權益、未計價的面積是否應予補償、交易價格是否合理等方面進行綜合判斷,依據公平合理原則,由買家給予賣家40餘萬元的補償。並特別說明,仲裁庭作出的裁決並非以現有的市場價格作爲標準,不存在因房價上漲予以調整的因素。同時對本案是否違反“一事不再理”的問題進行了解釋。此外,廣州市中級人民法院,也在官方微信上以《澄清!這個“鍋”廣州中院真不能背》對一些網絡輿論把矛頭對準法院進行了迴應。
法律人士幫你理清相關法律問題
從以上案情回放可以看出,本案的事實並不像文章標題所說的那樣。由於仲裁的不公開原則,我們無法得知本案更多的細節,因此不好妄下斷論。但是,這一事件涉及的有關問題卻值得我們深思,如媒體應該堅持什麼樣的輿論導向?我國法律對“合同顯失公平”是如何規定的,顯失公平的合同效力如何?仲裁機構是否屬於官方機構?在日益火爆的二手房買賣中,應該如何注意防範法律風險?等等,這裏我們採訪了法律界相關人士,請他幫我們理清這些相關問題。
記者:媒體報道應該以事實爲依據,合理引導社會輿論。但從“男子買房後房價大漲被裁定補償賣家44萬元”這件事情的經過來看,有關媒體在報道中是否有失偏頗?
王慶新律師:從文章標題來看,這樣的媒體報道,確實能吸引讀者眼球,尤其是在房價攀升,人人關切和法治觀念、契約精神日益深入人心的今天,但是媒體輿論監督職能的發揮也應該以事實爲依據,而不能爲博取眼球而置事實於不顧。從廣州仲裁委員會對本案事實的澄清來看,並不存在因房價上漲而予以調整的因素,房價上漲與裁決結果並沒有直接關係,文章標題所反映的事實並不存在,同時文章標題所用的“裁定”這一概念並不準確。因此,新時期,媒體監督應該恪守以事實爲依據的原則,通過高質量的媒體報道,合理引導社會輿論,贏得自身發展和職業聲譽的同時使得媒體的社會公信力得以建立。
記者:這一事件引發社會關注的核心是之前的交易是否顯失公平,雖然這一事件中,顯示公平的情形是否存在,因新聞沒交代更多細節,不好判斷,但請您幫我們說明一下合同顯失公平的構成要件以及顯失公平合同的法律效力吧。
王慶新:最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第72條規定:一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗,致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定爲顯失公平。因此,一個合同構成顯失公平必須滿足兩個要件,即主觀要件和客觀要件。客觀要件是指,合同當事人的權利義務明顯不對等,違反公平、等價有償原則,且顯失公平的事實發生在“合同訂立之時”。主觀要件是,一方當事人利用自己的優勢或者利用對方沒有經驗。所謂利用自己的優勢,是指一方利用其在經濟上或其他方面的優勢地位,使對方難以拒絕對其明顯不利的合同條件。所謂沒有經驗,是指欠缺一般生活經驗或者交易經驗。因此,認定一個合同本身是否構成顯失公平,是一個綜合考量的結果,必須具體分析,不能一概而論。
那麼,顯失公平的合同效力如何呢?我國《合同法》第54條規定:訂立合同顯失公平的,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。但是在變更和撤銷前,顯失公平的合同是有效力的。
記者:關於仲裁也請您幫助讀者做一個梳理吧。
王慶新:仲裁一般是當事人根據他們之間訂立的仲裁協議,自願將其爭議交由非司法機構的仲裁員組成的仲裁庭進行裁決,而受該裁決約束的一種制度。仲裁機構,不是行政機關,不是司法機關,而是依法成立的民間機構,是一種社會服務組織。仲裁委員會就是一種常設的仲裁機構。仲裁實行“一裁終局”的制度,裁決作出後,不得就同一糾紛再申請仲裁或向人民法院起訴。當事人不服仲裁結果的,可以向仲裁委員會所在的中級人民法院申請撤銷裁決。對於生效的仲裁裁決,當事人應當履行,否則另一方當事人有權向法院申請執行。
記者:從這一事件中我們不難看出,二手房買賣也是存在風險的,那麼我們應該注意哪些法律風險,如何防範呢?
王慶新:隨着我國房價的日益攀升,二手房買賣市場交易日益火爆。交易雙方應注意法律風險的防範,尤其是買方,以免出現爭議而遭受損失。對於買方而言,應着重注意以下幾點:
1.查明房屋的權屬狀況。當事人應該到房管部門查詢房屋權屬登記狀況,注意賣房人與檔案中信息記載是否一致,如存在其他共有人,應和所有共有人簽訂合同;查看房屋是否存在抵押、查封等情形;房屋的產權性質,確保房屋可上市交易。
2.去實地查看房屋,除了瞭解位置、戶型、結構等信息外,還需要進一步瞭解煤氣、水、電、供暖、物業服務項目及收費標準等信息,並瞭解房屋是否存在出租的情形。
3.在簽訂房屋買賣合同時,應該明確約定交房時間、相關費用的負擔,並約定違約條款和爭議解決方式。
4.在付款上,應注意交易安全,儘量選擇銀行資金監管模式。
對於賣方而言,應該注重以下幾點:
1.首先要審覈買房人資格,同時瞭解買方購買能力。
2.在選擇中介機構進行交易時,不宜與中介簽訂“到手價”這樣的條款,不宜選擇只由一家中介機構“全權代理”,以免被動。如果是中介代爲收款,應該明確中介可能的違約責任,等等。
法律支持 天津允公律師事務所