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今年3月,廣佛肇、莞惠城軌開通運行,珠三角城際往來更加便利。隨着將來越來越多的高速公路、城際軌道開通,珠三角城市羣1小時生活圈將實現,融城、跨界的生活形態在珠三角各大城市漸入佳境。
最先受到這股跨界融城浪潮影響的莫過於房地產市場。廣佛、廣清、深莞、深惠、深中等跨界區域的房地產市場,逐漸成爲該地區樓市的“標杆”。在持續不斷的樓市利好之下,這些佔盡先機的區域樓價飆升、成交火爆,成爲地產市場的傳奇。從今日起,本報陸續推出“跨界樓市AB面”系列報道,還原最真實的跨界區域樓市面貌,揭示置業這些區域的利好和風險。
五一樓市大戰在即,珠三角各大城市樓市將展開新一輪的廝殺。與往年不同的是,隨着珠三角城市羣1小時生活圈的推進,今年珠三角各大城市開發商爭奪的重點絕不僅僅是本地客,廣州、深圳兩大一線城市的置業羣體成爲各城市開發商眼中的“金主”。
哪些區域會受到“金主”們的青睞?自然是與廣州、深圳接壤的交界地帶。這些區域率先嚐到了同城化的甜頭,樓價近幾年更是呈現出直線上升的趨勢。而廣州、深圳的樓市又與這些區域出現正相關關係。伴隨着區域經濟一體化的發展,房地產市場以城市羣形態發展的趨勢也在增強,中心城市由於需求旺盛使得房價高企,進而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。
夠溫和
廣州中心6區漲不到3%
2015年,廣州市新建商品住宅平均成交均價爲15089元/平方米,同比微增0.1%。根據廣東省房協統計,廣州市新建商品住宅的成交均價基本平穩。其中,中心六區平均成交均價爲23847元/平方米,雖然與2011年相比同比增加35%,但最近3年來,廣州中心六區的樓價僅攀升了3%。清遠的臨廣片區這三年來樓價升幅也約10%。不過,這些區域其實早在5年前就出現了大漲,近3年來反而表現相對穩定。
這些數據也充分說明,廣州、深圳的周邊區域的樓價,受廣深影響大,樓價呈現正相關的關係。
廣州向西
佛山:廣佛盤市場份額佔全市近四成
自佛山放開限購以來,廣州客不斷向佛山溢出已成爲一種常態。去年佛山全市住宅成交量超過1400萬平方米,廣州客功不可沒。廣州涌入的區域主要是佛山與廣州緊密相連的區域,南海里水、黃岐、鹽步、桂城和順德的陳村、北滘表現尤爲突出,是廣佛盤的集中代表。
根據佛山中原統計,2015年廣佛交界區域住宅銷售情況成交面積:449萬平方米,成交金額493億元,分別佔全市總量的32%及41%。數據顯示,去年佛山成交量最大的片區還是桂城片區,成交量185.9萬平方米,成交金額235.1億元,是佛山區域內最炙手可熱的片區。
樓價方面,廣州客最爲集中的金沙洲、廣東金融高新區等區域,成交均價超過15000元/平方米,個別地王項目直指2萬元/平方米大關。今年一季度,佛山成交最爲火爆的10大樓盤中前7位的均是明顯的廣佛概念盤,個別項目90%以上均是廣州客。
在廣佛地鐵的帶動之下,廣州客往西置業通道全面打開。佛山腹地禪城祖廟片區、禪城城南片區等因配套成熟,樓價也坐穩在10000元/平方米以上。
廣州向北
清遠:5年時間樓價漲了近六成
廣清結合板塊主要集中在龍塘(包括銀盞)片區。追溯到2009年,龍塘只有屈指可數的幾個大盤,在整個清遠房地產市場中佔比不明顯,均價在3000元/平方米左右。2010年底,北部萬科城面世一期,推出2500套,均價約4000多元/平方米;2011年,整個片區迅速升溫,均價暴漲36%。
2013年,廣清交界板塊再次出現大跨越。當時,清遠市區的供應市場結構發生巨大變化:市中心四大區域,即洲心、橫荷、東城、鳳城街辦新增供應量大幅下降,而郊鎮增幅近300%,石角、龍塘、源潭等郊鎮商品房新增供應增幅則成倍增長。其中廣清交界板塊龍塘鎮商品房均價約5113元/平方米,同比2012年增長了20.20%;石角鎮商品房均價約6091元/平方米,同比2012年增長了11.87%。
截至2015年年底,龍塘片區成交均價達5602.06元/平方米,比2011年該片區上漲近六成。而今年一季度以來,該片區樓價飆升至近6000元/平方米。
好犀利
深圳3年多增幅131%
來自廣東省房協的統計,在全省21個地級市中,去年商品房銷售面積超過1000萬平方米的有廣州、佛山、惠州、中山和東莞5個城市,比2014年增加了3個城市。其中,廣州、惠州和佛山的商品住宅銷售面積均超過1200萬平方米,分列前三位。
從住房銷售均價看,深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三,其中,深圳的漲幅最爲顯著。
深圳規劃國土委的成交數據顯示,2015年全年深圳新建住宅均價爲33426元/平方米,爲歷史最高值,同比漲幅39.4%。而在過去兩年裏,深圳的樓價也始終保持着10%以上的增幅。去年下半年開始,深圳樓市啓動暴漲模式,短短9個月時間,樓價漲了44%。今年,深圳一手住宅市場成交量有所收窄,但樓價仍然往上躥。就在剛剛過去的3月,深圳一手住宅成交套數4461套,環比下跌18%,但成交均價接近5萬元/平方米大關,環比上漲約4%。但若與2013年年底的房價相比,暴漲了131%。
深圳樓價的飛躍,直接推動東莞、惠州等臨深片區的暴漲,截至3月,臨深片區的樓價均跟隨深圳樓價一起,攀升至歷史最高點。其樓價的漲幅也相當驚人,以鳳崗爲例,截至去年年底,樓價3年漲了45%。
深圳向北
東莞:深圳客推動樓市成交上歷史高峯
今年一季度,公積金存款利率上調、個人最低首付25%等政策使得東莞樓市一路攀升,但隨後的“營改增”、“深圳325”新政也在引導樓市迴歸理性。
合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示,今年第一季度東莞一手住宅均價約11539元/平方米,同比大幅上漲29.9%。此外,今年第一季度東莞有16個區域房價過萬元,比去年同期增長9%。不少鎮街房價同比去年漲幅在四成以上,其中塘廈鎮均價達20397元/平方米,上漲幅度最大,同比去年一季度達91%,樟木頭鎮均價達13100元/平方米,同比去年一季度上漲了69%,大朗鎮均價達11061元/平方米,同比去年一季度上漲了68%。記者發現,這些房價上漲幅度大的鎮街主要的購房羣體都是深圳客。
瑞峯置業市場研究部相關人士表示,一季度東莞樓市增速如此之高,深圳客功不可沒,投機客瘋狂入市,將東莞量價推向巔峯。不過,從目前市場情況來看,“深圳325政策”對東莞樓市影響明顯,觀望情緒加重以及深圳投資客的撤離等影響,東莞樓市降溫明顯。
惠州:大亞灣均價邁入萬元時代
在2007年前,大亞灣房價僅僅在1500~2500元/平方米之間徘徊,但去年該片區樓價已飆升至5648元/平方米,爲歷史最高值。2016年春節過後,大亞灣房價進一步突飛猛進,3月均價過萬元。
推動大亞灣房價的就是深圳客。分析者認爲,這與深圳與惠州大亞灣的交通不斷改善有重大關係。大亞灣區房地產協會會長譚建文表示,2015年將是大亞灣房價的一個分水嶺,其中的關鍵是深圳房價巨幅上漲。這一形勢甚至還影響到了整個惠州地區,會拉動成交量和新房房價上漲。
不過,也有分析者認爲,在這一波房價迅猛上漲的過程中,中介方或售樓方的過度宣傳起到了推波助瀾的作用。尤其是所謂交通便捷後易地而居的購房理念,因爲交通費用及時間成本都擺在那裏,除非兩地真的能做到公交一體化,否則估計會有不少深圳客會後悔。
深圳跨海
中山:深中通道利好樓價創近5年新高
深中通道項目獲批後,中山樓市迅速被拉昇。根據合富輝煌(中國)中山市場部數據顯示,在今年第一季度中山各鎮區商品房成交排名中,受到珠海客青睞的坦洲鎮成交4250套、38.72萬平方米位列第一;受到深圳客青睞的火炬區以3527套、32.05萬平方米位居第二。今年3月,中山以18313套的成交再一次刷新紀錄,以6715元/平方米也創下2011年至今的最高月成交均價。