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在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例爲25%,各地可向下浮動5個百分點。也就是說,首套房首付比例最低可以降低至20%。
對於北京、上海等少數實施“限購”措施的城市,個人住房貸款政策按原規定執行。首套房首付降低到20%後,如果買一套300萬元房子,月供要增加1818元,整體利息支出多了14.25萬元。
個人房貸政策再次放寬。昨天,央行和銀監會下發通知,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例爲25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整爲不低於30%。不過,對於北京、上海等少數實施“限購”措施的城市,個人住房貸款政策按原規定執行。
通知稱,央行、銀監會各派出機構應按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況,自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
與之前的政策相比,該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%,而之前普遍是30%;二套房貸款,如果首套房貸款未結清的,首付比例可以降爲30%,之前政策底線是40%,有些地方執行的是50%。因此,此次政策執行後,不限購地區的居民買房,不論是首套還是二套,首付比例可以降低5%-10%,對某些購房人羣甚至可以達到20%。值得關注的是,這是繼2006年6月之後,商貸最低首付比例首次重回二成。
浙商銀行昨天第一時間對央行新政作出迴應。浙商銀行表示,對居民家庭首次購買普通住房的,商業性個人住房貸款原則上首付款最低比例爲25%,總行將根據各分行當地房地產市場實際情況確定可執行最低20%首付款比例的區域;對已擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,爲改善居住條件購買普通住房的,商業性個人住房貸款首付款最低比例爲30%。
易居研究院副院長楊紅旭昨天表示,首付門檻降低,有利於剛需和首改需求入市,尤其是對於那些收入不低,但積蓄不多的年輕人、年輕家庭,可謂是“及時雨”。因此,這一政策刺激普通住宅需求。
已經在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽到這個消息後,格外高興。他看中了一套80萬元的房子,首付必須30%,需要24萬元。可他手裏的資金不到20萬,正發愁上哪裏借錢補齊首付。“有了這個新政策,我這一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%,降到25%我也可勉強應付,可以輕輕鬆鬆地過個年了。”
算賬
套總價300萬首付降至20%月供多了1818元
北青報記者注意到,有不少業內人士認爲,這一政策對促進購房者入市的影響可能並不太大,因爲首付降低,在利率不變的情況下,則意味着月供增加,償還銀行的利息總額增加。
對首套房來說,目前普遍享受85折的優惠利率4.165%,如果100萬元的房子,以前首付30%,需要30萬,每月月供4303元,20年累計支付利息爲33.27萬元。現在首付最低能降至20%,只需要20萬,但每月月供增加到4918元,增加606元,累計利息增至38.02萬元,增加4.75萬元,漲幅爲14%。如果買一套300萬元的房子,月供要增加1818元,整體利息支出多了14.25萬元。
對二套房來說,由於房貸利率是基準利率的1.1倍,因首付降低導致月供和利息增長的幅度更大。一套100萬元的房子,以前首付40%,需要40萬元,月供4090元,總利息支出38.16萬元;現在首付降至30%,只需30萬元,但月供需要4772元,多了682元,20年需要支付利息44.52萬元,增加了6.36萬元,增長幅度爲16.7%。如果買的是一套300萬元的房子,每月月供要增加2046元,總利息要多支出18.98萬元。
也正是如此,中原地產首席分析師張大偉認爲,從結果看,根本上這一政策並未解決房地產需求的根本,對於購房者來說,貸款的利率並未降低,降低首付帶來的是貸款壓力的增加。從市場現實看,因首付降低刺激入市的購房者數量有限。不過,張大偉同時表示,從心理層面看,會刺激一波需求入市。
文/本報記者程婕
影響
二線城市將是新政主要影響區
多位業內人士認爲,此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步,信號意義明顯,預計降準降息、財政補貼、稅費優惠等政策將加速落地。
楊紅旭認爲,未來還會有其他寬鬆政策出臺,進一步促進樓市復甦。2016年,全國樓市將繼續回暖。經濟學家馬光遠認爲,首套房貸首付比例回到了20%,意味着房地產救市大幕拉開,從這次政策開始,中央各主管部門去庫存的執行落實政策將會相繼出臺。
“政策持續寬鬆,但效果依然只出現在一、二線城市,雖然一線城市限購,不執行新首付政策,但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區域。”張大偉表示,預計後續各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策,整體看,房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。這種情況下,2016年市場分化的趨勢將依然延續。
民生證券昨天發佈最新研報認爲,首付下調將水引入實體經濟,強化金融機構對實體的信用派生。從事件看,央行促進資金進入實體經濟的意圖明顯,除了房地產去庫存,預期後續還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺,引導流動性進入實體經濟。
文/本報記者程婕
關注
首套房槓桿被放大到5倍?
那麼,此次央行房貸首付新政的出臺,到底意味着什麼?是否意味着2016年新一輪樓市救市大幕正式開啓?
就限購而言,目前,中國僅有四個一線城市,即北京、上海、深圳、廣州,及一個旅遊城市三亞仍執行限購措施(本地居民家庭不得購買第三套住房、非本地居民繳稅滿一定年限方可購房),其餘曾經同樣自2011年開始執行限購措施的40個城市在去年7、8月份先後取消了該政策。
對於這次出臺的新政策,市場的看法並不一致,有分析人士稱利率不降低,光降首付難以刺激樓市,況且首付的降低也帶來了槓桿的提升,這意味着,人們購買首套房的槓桿比率從原來的1:3.3升至1:5,爲了“去庫存”,相關部門一邊讓企業和資本市場去槓桿,一邊給房地產行業加槓桿。
財經專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱,整個經濟在調整,房地產市場不可能獨善其身,去產能是一個長期的過程;首付比例持續降低利弊參半,利在於刺激需求,但弊在於增大了購房者還款壓力。長期看拯救房地產市場在於降息和減稅,以及創造更多就業,而不是加槓桿。本質上看,20%首付款購房,實際上就是將“炒房”槓桿放大至五倍,跟配資炒股道理一樣。
研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經濟學家李大霄也罕見關注樓市:這是支持合理住房消費的利好政策,對於促進房地產市場平穩健康發展有正面影響,對於穩定房地產市場和去庫存有正面作用,對於房地產股票有重要支持,對於股市穩定也有重要意義。