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『公館,君之捨也』,古時常被用來稱呼諸侯的離宮別館或宮室,後經演變,公館成為了諸侯王公的私第豪宅專有稱號,尊貴生活的符號象征。公館多引申為比較高級的住宅。
現今,公館則成為了城市生活的最高居住形式,社會精英名流的首選居所。而位於市中心核心地段的公館項目則顯得尤為珍貴,此類產品的目標消費群體,以公務員及市區企業白領為主。其客戶群體受過良好教育,對住宅的綜合要求高,多表現為有內涵、氣質、高雅,崇尚文化、品位生活。
隨著市中心土地資源的日益稀少,在高樓林立的市核心地段,想去找一處令人滿意的公館不是件容易的事,津城不少項目號稱『公館』的產品其價格也是令不少一般購房者『望而卻步』,打造『水上之巔精裝奢華產品』的魯能公館,均價40000萬/平米,打造『奢裝豪邸』的萬達公館,均價25000元/平米。津城一些號稱『某某公館』的項目是否能做到公館的『高端、舒適』的配置?本期探盤記者走進位於天津和平區核心地段的項目——公館1882。
商業公共資源優勢明顯 有一定的噪音乾擾
公館1882項目區域圖
公館1882項目位於和平區大沽北路與承德到交叉口,可乘坐地鐵三號線在和平路站下車,沿和平路左轉承德道,狗不理大酒店對面即是項目售樓處,全程走路不到5分鍾。項目位於絕對核心地塊——和平區金融城版塊,擁有發展成熟的商超業態、零售、餐飲等完善服務內容。周邊以和平路等大型商圈及餐飲為主,生活配套齊全,同時,周邊金融業服務業業態發達,有諸多銀行和便利超市等服務業態。
項目距天津站1公裡距離,臨近中心公園及解放路沿線部分社區公園,可供生活之餘休閑散步,尤其中心公園距離項目不到200米,又屬城市核心區域少有的公園配套。此外,項目距離津灣廣場和意式風情街,周邊有大批歷史建築,也是業主休閑的好去處。
項目規劃有三棟建築,分為ABC三座,1-4層為精品高端商業配套,A座緊鄰大沽北路,為33層到頂5A級寫字樓,現推出的產品為C座的公寓,戶型僅55戶。2梯2-3戶,主推戶型為82平、87平(此兩種戶型已售完)、現有101平一室,175平兩室、238平三室戶型在售,現房,毛坯均價28000元/平。B座公寓產品預計春節後加推。
項目本身擁有一萬平米以上的四層商業中合體,未來將會打造成為開放式商業,置業顧問向記者介紹,項目商業將會吸引大批的國際一流品牌入住,為業主生活提供便捷服務周邊生活配套完善。
提醒:商住混合項目,購物方便業主的同時,其商業活動也可能影響到生活。此外車庫入口較為集中,可能對於社區環境產生一定乾擾。
戶型點評:戶型選擇空間大 居住舒適度強
該項目根據各個戶型所處樓棟位置的不同做了不同的針對性設計,因此整體戶型舒適度較高,功能空間充分突出了高端客群的居住需求。
目前項目在售主力戶型相比周邊公寓產品面積偏大,從88平方米一室到470平方米五室均有,業主選擇餘地較大。戶型主要功能開間尺度較為合理,並且突出體現業主生活的舒適度與便捷性。
102平米C3戶型點評
優點:設計方正,起居空間突出尺度感與便捷性。主要功能空間分割合理有序,在入戶門一側有獨立的儲物空間,可以方便業主放置閑置物品。客廳開間均在4.2米以上,與餐廳空間的有序排列也有助於整體空間感的拓展。兩個餐廳空間的設計,與廚房相連位置設置為開放式廚房,在客廳一側設置有六人座餐廳,能夠方便業主的不同需求。主臥室衛生間空間,衛生間乾濕分離,並且有浴盆的預留位置,整體舒適感較強。
缺點:該戶型102平米僅有一個臥室,若有寶寶的業主還需在裝修上對此戶型進行改造,較為麻煩。
190平米A戶型點評
優點:全套房設計,臥室舒適性較高。戶型內部設計尺度較大,客廳空間感十足。餐廳能夠與起居室相互分離,互不乾擾。而臥室空間的設計更是較為私密的部分,動靜分離。主臥室帶有套房功能區,除了常見的衛生間、步入式衣帽間等套房功能空間。
該項目產品設計上更加突出了主臥的小型沙龍空間,主臥室配置了衣帽間以及會客沙龍位置,舒適度較高。在衛生間設計上,主臥次臥均有獨立衛生間,此外還設置有公共衛生間,能夠很好的保證整體戶型的舒適度與尊貴感。
缺點:主臥佔整個戶型面積偏大。臥室帶有客廳沙龍,所佔戶型面積比例較大,配有臥室中間的過道較窄。
交通體系完善 單行道早晚高峰期會出現擁堵
項目附近和平路地鐵站和公交站
項目位於大沽北路與承德道交叉口,周邊道路乾線通達全市各個地區,自駕的業主主要通過項目東側的大沽北路到達南北兩個方向的城市核心。承德道與營口道均是和平路商圈的核心要道,可以便捷到達商圈內部。營口道為單行車道,車流較多,大沽北路作為城市內環乾線之一,行車較為便捷。項目周邊主要的公共交通線路位於大沽北路,最近的站點為口腔醫院站,共有公交線路20餘條,可以便捷到達天津市區各個位置。
不過,途徑線路多經過人口居住集中區域,因此人流較為密集,隨著寫字樓的投入使用等,早晚高峰客流量將會加大,公交出行較為擁擠。周邊學校醫院雲集,也為公交出行帶來部分不便。
項目周邊地鐵出行便捷,距離項目300米即可到達天津地鐵三號線和平路站。均只需要乘坐地鐵一站地距離便可到營口道換成,軌道交通出行十分便捷。天津地鐵四號線規劃會經由此地,軌道交通出行將會更為便捷。不過,和平路站周邊多為大型的寫字樓辦公物業,因此乘坐地鐵出行可能存在一定擁堵。
公寓性質無法落戶 天然氣入戶增強居住舒適度
項目為公寓產品,50年產權,民水商電,據置業顧問靳女士介紹,項目為民用水價格,商用電,為1元/度,主要由物業進行差價補貼。此外,項目內部通燃氣,與普通公寓項目不同,因此後期生活成本相對較低。天然氣入戶,這與周邊其它40年產權且沒有天然氣入戶的公寓相較,大大增加了業主的居住舒適度。
項目位於天津市教育資源集中地帶,周邊教育資源豐富,距離最近的學區資源為四平東道小學,屬於天津市重點學校之一。與項目僅有一路之隔,此外還有和平區第二幼兒園、勸業場小學等主要學區配套。距離項目不超過一公裡步行可達。但是項目本身為公寓性質,和平區目前實行劃片入學制度,公寓產品無法落戶,這是項目一大缺憾。
項目物業公司為仲量聯行物業顧問公司,服務社區安防十分嚴格,記者經過保安詳細盤問登記後,方允許進入社區,各樓棟均需要刷卡進入,項目物業費目前為5.8元/平方米/月,相比目前市場上公寓項目來說費用較高,但項目本身物業服務質量也較高。
公館1882項目就公寓類產品來說,價格和物業費略高,但考慮到其地段因素,記者認為還是一個相對合理的價位。