|
||||
風景秀麗的水上公園不僅承載了天津人的記憶,更是周邊居民休閑游覽的不二選擇。與之相鄰的天塔則是天津著名的地標建築。位於二者之間的天塔道地塊可謂佔盡交通、生態、環境優勢,在2012年的土地競拍中成為當之無愧的雙料地王,備受矚目。近日,昔日的地王動作頻出,高調推盤,而4萬左右的預售價則使項目輕松躋身津門豪宅之列。
昔日地王高調推盤 精裝豪宅預售價約4萬/平
明星為樓盤站臺早已不是新聞,8月1日魯能地產在天津體育館舉辦的『魯能城啟幕盛典』邀請到歌手李健,爆滿的體育場讓不少市民大呼魯能真『豪』!據媒體報道,活動當晚魯能公館微博閱讀量超過15萬,轉發量近2000篇,借助本次活動,魯能公館輕松佔據津城樓市的話題榜,吸引了購房者的目光。
事實上,業內人士對魯能的大手筆並不意外。2012年12月,在經過192輪激烈競價之後,魯能力壓融創,以46.2億元總價、15000元/平方米樓面價將天塔道地塊收入囊中,而這一地塊也因總價和樓面地價成為當年天津土地市場的『雙料地王』。
這樣高的起點,注定了魯能公館的高端定位。在臨時售樓處的沙盤處,銷售人員為記者介紹道,該地塊規劃為城市綜合體,包含精裝豪宅、希爾頓五星級酒店、魯能城購物中心、魯能國際中心寫字樓還有部分沿街商鋪等綜合業態。其中住宅有5棟,為31層、39層、45層高層產品,戶型面積為145、190、230、270平米。目前項目還未開盤,預計售價在4萬元/平米左右。按照最小戶型145平米計算,4萬元左右的單價,加上各種稅費,總價超過600萬元,最大戶型270平米則超千萬元,這無疑將再次刷新天津豪宅銷售榜單。銷售人員稱項目的客戶群並非普通改善型客戶,而是那些有一定財富積累和較高審美趣味的城市精英人群。
業內稱魯能定價偏高 項目優勢不明顯
與魯能公館相隔一公裡左右的中海八裡臺,位於原天津師范大學地塊,是天塔道地塊成交前的地王,其成交樓面地價達到13026元/平方米,和魯能公館15000元/平方米樓面價相差並不懸殊。2013年,中海八裡臺開盤售賣,精裝房開盤價在26000元/平米左右。兩年後,中海八裡臺在售的大戶型均價在34000元/平米左右,低於魯能公館的預售價。因此,不少業內人士認為,魯能公館的定價偏高。
目前天津在售的住宅項目(含別墅),均價超過四萬的寥寥無幾。其中,有湯臣津灣一品這樣的『豪宅專業戶』,有坐擁五大道景致的市區稀缺洋房產品的泰安道五大院,有依托高銀117大廈和國際馬球會的富國高銀。在宣傳上,魯能公館一方面強調地段,一方面對項目的城市綜合體規劃信心十足。在繁華的鬧市中能同時享有水上公園和天塔湖兩大風景區的宜人環境,魯能公館確實有著優越的地理位置。同時,發達的城市交通、成熟的周邊配套、規劃中的星級酒店和奢飾品購物中心也是項目的重要賣點。
某業內人士對記者表示,在津城千萬級的豪宅戰隊中,魯能公館優勢似乎並不明顯。首先,項目定價偏高,未來昇值潛力並不顯著,過高的購入價必然壓縮昇值空間。其次,對於項目宣稱的豪華裝修,該業內人士指出,每棟物業超百萬的精裝費用帶來的卻是沒有個性的居所,只能靠軟裝體現業主個性,這點其實並不討喜。第三,魯能公館是魯能地產在天津開發的首個項目,購房者對其品質缺乏直觀的認識和了解,品牌市場召力略差。此外,超高層的住宅居住舒適度差,在天津也較難為購房者接受。
眾多周知,豪宅不同於普通住宅走量,其銷售周期較長,開發商必須做好長線准備。根據CRIC提供的數據,截止到今年7月底,天津總價超千萬元的住宅(含別墅)共計成交68套,成交項目全部都是銷售多年的老面孔。魯能公館能否撬動天津豪宅市場的神經,還未可知。
戶型點評:最小戶型145平米 全陽並不通透
魯能公館最小的戶型為145平米的三室,屬於中戶,並不通透,為業內所詬病。克而瑞天津分析師張敬華認為,魯能公館的客戶群體為高端改善型,和市面上常見的三室戶型相比,該戶型並無突出的優點,通透性和采光較差,公共衛生間為暗衛設計,也降低了居住舒適度。
但值得一提的是,在空間設計上,該戶型功能區分布較為合理,充分保證了動靜分離與臥室空間的私密性。入戶位置的玄關設置,有充裕的空間可以放置儲物櫃等。客廳和臥室均為南向采光,可很好的利用周邊的景觀資源。