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北方網房產頻道特邀北京盈科(天津)律師事務所蘭玉梅律師結合實踐中常發生的實際案例,重點分析購置婚房存在的法律風險。
現實生活中,男女雙方從決定結婚到登記結婚這段時間,往往要爲婚姻做大量的準備,比如說買房子,買貴重首飾、傢俱等等。這些物品的價值都十分高昂,特別是購買婚房。所謂婚房就是爲了結婚而購買,供婚後夫妻共同居住使用的房子,它常常要耗費準新人甚至準新人父母家人絕大部分的積蓄。
在婚房購置的各個環節如選房、簽署購房協議、房屋驗收等均存在法律風險,因此,在選購婚房時,應重點防範其中可能發生的法律風險。
你的婚房已經購買完畢,你的他(她)卻表示不想和你結婚了,此時婚房馬上就會因爲購買時間的不同、出資方式的不同、署名的不同而產生一系列的法律風險。
本期分析其中一種婚房購置風險,即:男女雙方在登記結婚前購置婚房,由於某種原因,房子登記在一方(如女方)名下,而是由另一方(如男方)全部全額出資。這種情況屬於出資主體與權利登記主體不是同一主體,這種房屋購買本身就潛藏着巨大的法律風險。
在登記結婚前雙方分手,根據我國《物權法》第九條規定,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”以及第十六條規定,“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”
第一個風險就是該婚房的登記權利人可以依據房產證,主張自己是房屋的權利人,在分手後繼續佔有使用該房屋,拒絕將該房屋過戶返還給實際出資購買方。此時,實際出資方如果想要討回房屋只能去法院起訴另一方,拿出充分證據要求法院判決房屋歸自己所有,纔有討回房屋的可能性。
第二個風險是該房屋的登記產權人可能會將房屋轉手賣掉,只要是該買賣行爲價款公平合理,屬於正常交易,且房管局已經辦理完房屋過戶登記手續,那麼這一買賣行爲就是合法有效的,該房屋屬於新的買受人所有,此時房屋出資方要想要回房子是根本不可能的,唯一的維權方式也只能依據相關法律的規定,根據案件的具體情況,對登記權利人提起返還購房出資款之訴或者返還賣房款之訴。
在此要鄭重提醒:實際出資人在購買婚房時對於房屋的署名問題應當慎重對待,除非有明確的贈與另一方的真實意思,否則不要將房屋輕易登記在對方名下,防範法律風險的發生。
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