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案例簡介:
據悉,由於法院裁定房產過戶不受“限購令”限制,部分當事人便向法院提起“虛假訴訟”以獲取房屋產權。本案中,譚某與H公司簽訂《房屋定購單》,約定譚某定購H公司開發的商品房,支付定金40000元。若買方未按約定時間簽訂正式的房屋買賣合同,視爲買方違約,支付的定金罰沒歸賣方所有,定購單解除。
譚某在上述定購單上簽字,交付定金4萬元,但雙方最終未簽訂買賣合同。譚某認爲根據限購政策已屬限購人羣,因開發商未告知其信貸及購房政策,並以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務,故其簽訂定購單的行爲屬重大誤解,要求撤銷合同,退還定金。H公司則認爲譚某支付定金,未履行簽約義務,應承擔違約責任;購房時已出示限購政策材料,且譚某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經審理認爲H公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示,已盡提醒義務,譚某應承擔立約定金罰則責任,最終駁回譚某的請求。
律師說法:
本案爭議焦點在於譚某簽訂定購單是否存在重大誤解,可否據此主張撤銷訂購協議。重大誤解的構成要件應包括:表意人因爲誤解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解並非由於其重大過失產生。譚某於2012年5月29日簽訂房屋定購單,與當地限購措施出臺及實施已相距一年多,在房屋定購單中也提到買方應符合住房和城鄉建設局通告的購房條件,根據限購政策的實施時間以及H公司的提示,譚某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應有了解。
限購措施中規定,在市區已擁有2套以上住房的當地戶籍居民家庭暫停在該地向其售房。譚某爲當地戶籍居民,其可以通過出售現有房屋而達到購房條件,並非必然不能購買涉案房屋。此外,即使譚某確對於購房政策存在誤解,在房屋定購單已作出提示的情況下,普通人在購房時只要施以一般的注意義務即可瞭解到相關限購政策,譚某未對政策進行覈查而逕行簽訂房屋定購單,對於誤解的產生也具有重大過失。H公司已盡到了提醒義務,對於誤解的產生不具有過錯。因此,譚某主張簽訂定購單構成重大誤解不能成立。
商品房認購糾紛,根據現有法律規定,因歸責於一方當事人的原因,違背認購協議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務,違約方應承擔締約過失責任。購房者在簽訂定購協議時,應詳細瞭解協議內容,否則一旦簽訂協議,將承擔法律規定或合同約定的義務與責任。