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“嚴正抗議××無良開發商”、“小業主需要安居樂業”,走在街頭偶爾能看到這樣充滿激烈字眼的條幅,業主與開發商、物業間激烈衝突的報道也並不陌生,和忍氣吞聲相比,通過法律維護自身權益,無疑是可取的選擇,維權不等於暴力。樓盤質量問題、小區物業服務問題、車位糾紛、私搭亂建,以及各種各樣的利益受損,都有可能導致業主與開發商、與物業人員產生分歧,在法治社會的大背景下,業主應該做的是遵循法律渠道、理性維權。記者就三大熱點糾紛問題對業主和相關法律人士進行了採訪,希望廣大業主能夠拿起法律武器,拒絕暴力維權。
糾紛熱點之1建築質量
衆所周知,房屋的質量問題歷來是樓市領域投訴的熱點。可以將房屋的質量問題分爲三種:第一,房屋主體結構質量不合格。如:地基、承重牆等,這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題,應當視爲主體結構存在問題。第二,嚴重影響正常居住使用的質量問題。如不能正常供水供電等。第三,其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、牆皮脫落等。
在此方面,市民閆先生就飽受困擾。“我的房子位於頂樓的位置,入住才半年多,一場大雨就現了‘原形’。”說到這,閆先生很無奈,“廚房、客廳多處牆面都有滲水,我找到開發商,開發商又把我們支到物業;找到物業,物業說只能先登記,然後再跟開發商交涉,具體的解決時間始終沒有明確表示。”
建議:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經覈驗確屬不合格,買受人可以請求解除合同和賠償損失。對房屋存在嚴重質量問題,嚴重影響正常居住使用的情形,法律容許買受人可解除合同並要求賠償損失或選擇要求修復。
對於其他質量問題業主有要求開發商在合理的期限內進行包括更換劣質材料等在內的免費維修的權利。開發商如果拒絕維修或者以各種原因拖延,業主可以自行請專業維修人員進行修繕,並保存好相關票據,其維修費用最後將由開發商承擔。
糾紛熱點之2精裝房
以精裝修形式交房的項目在投訴領域也佔有不小的比例。其主要投訴類型就是裝修效果與合同約定不符,或者在裝飾材料上以次充好。
記者在採訪中發現,有許多購買精裝房的業主在收房時發現,開發商所交付的房屋在裝修上存在一些問題,甚至眼前自己的房屋與先前承諾的樣板間交房標準相差甚遠。爲此,不滿意的業主便拒絕收房。然而物業卻告訴業主先把房子收了,收了房以後物業會更好地幫業主做維修,直至滿意。在被物業一通“忽悠”之後,權益受損的業主爲了將房子儘快修好,就稀裏糊塗地在收房手續上籤了字,業主自然在而後的修繕工作變得十分被動。
建議:精裝房業主在收房時要格外仔細,首先就是要查看開發商是否具備交付的全部法律文件,即質量保證書、使用說明書、竣工驗收備案表等,如不能提供,業主有權拒絕在收房手續上簽字,並要求開發商承擔逾期交房的違約責任。
對交付房屋中使用的建築材料、裝飾材料、配套電器以及其安裝輔料等要進行仔細查看,比如牆面磚、地磚、櫥櫃、竈具以及各種開關、插座等的品牌是否與合同約定的一致。如果在交房時,業主發現合同約定與交付標準不相符,則業主有權要求開發商按照裝修合同標準更換或者配齊,否則可以拒絕收房,並據此提出賠償要求。
糾紛熱點之3物業服務
物業糾紛已經成爲不少小區的老大難問題,有業主向記者反映物業糾紛投訴困難,經常出現的“踢皮球”現象讓人很茫然。於是不交物業費往往成爲了許多利益受損業主的一大“法寶”,而物業方在運營資金不足的情況下更是難以維持好的服務,這就造成了惡性循環。
不少業主認爲,服務不到位不交物業費是正確的選擇,其實不然,已經有過類似案件出現,業主由於對服務不滿拖欠物業費被告上法庭,法庭宣判業主應按合同約定交納物業費,至於他們認爲物業未履行義務,可另行訴訟,但不應以此爲由拒絕履行交納物管費。對於業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務爲抗辯理由的,法院不予支持。相關法律人士說:“目前物業糾紛案件中業主在補繳物業費時往往還要繳納大量滯納金,糾紛得不到解決,業主的損失會越來越多。”
建議:出現物業糾紛,業主應該先向所在地街道反映,調解不成,需要認定被投訴方是否有違法行爲時,再由區房產局或者市房產局兩級行政主管部門負責。假如業主投訴的內容確不在政府行政管轄內,業主應該團結起來要求召開業主大會,要求物業方作出解釋,如果解釋不被大多數業主認同,則可以通過訴訟要求其承擔相應的民事責任。