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小區如同一個大家庭,物管充當着管家角色。按理說,物管是業主出錢請來管理的,業主是僱主,物管是僱員,一主一從,本不應有大的衝突。但現實中業主常常控訴物管公司不作爲、服務差、收費高等;而物管也常常叫苦:業主不交物管費、不配合管理……雙方各執一詞。甚至有些小區的物管和業主“水火不容”,終日紛爭。孰是孰非,難有公斷。
近日,江門蓬江法院舉行新聞發佈會,向媒體公佈了2014年度物業糾紛案件審判情況。來自該院的數據顯示,近年來,物業管理糾紛頻發,物管與業主的糾紛案件數量呈上升趨勢。
拒繳物管費訴訟業主多敗訴
近年來,江門小區物管與業主之間的糾紛日益增多。例如駿景灣花園、中遠大廈、世紀花源等小區都出現過物管和業主之間的糾紛,鬧得沸沸揚揚。
據蓬江區法院通報,物管和業主的糾紛鬧上法庭越來越常見。僅在去年一年,蓬江區法院共受理物業糾紛案件290件,同比上升42.86%,其中審結286件,結案率達98.62%,判決結案55件、調解結案33件、撤訴197件,調撤率80.42%。
蓬江法院在發佈會上稱,物管與業主之間的案件主要有訴因單一、標的低、羣體性訴訟多、雙方矛盾激烈等特點,比如在益威物業公司起訴春暉苑業主的系列案件中,益威物業公司同時起訴了83戶業主,在該社區內造成了極大的影響。而且在系列案件中,雙方對案件事實爭議較大,業主多不配合,造成調解難的局面。
據悉,物管與業主的糾紛多集中在物管公司起訴業主欠交管理費的問題上,但業主在訴訟中往往處於劣勢。據法院分析,首先由於業委會管理合法性和透明度不足,持反對意見的業主往往會質疑程序的合法性,不承認物業公司的管理,故意拒絕交納物業管理費,引發訴訟。其次,業主法律意識淡薄,部分業主認爲其本人未與物管公司簽訂物業服務合同,或認爲自己未使用涉案住宅而拒絕支付物管費。再次,業主舉證難。所以業主抗拒繳納物管費的做法得不到支持,多以敗訴告終。
冰封三尺,非一日之寒。據悉,最終鬧上法庭多是建成多年的小區,期間的矛盾可謂是日積月累。
物管公司和業主之間本來是服務與被服務的關係,而且物管公司是業主委員會選聘,業主委員會有權與其解約,爲何物管公司與業主之間矛盾還是頻現?是否意味着業委會的組織建立尚不夠規範?蓬江區人民法院民三庭庭長郭俊平表示,物業糾紛案件不斷增多其實是一個非常綜合的社會管理問題。“首先,江門有這麼多小區,但成立業委會的卻不多。我們向住建局瞭解到,在我們蓬江轄區實施物業管理的住宅小區大概有110多個。其中成立業主大會,並經過業主大會推選成立業委會只有30多個,這說明普遍率不高。其次,這種情況與我們國家實施、建立物業管理制度時間不長也有關係。因爲這也是我們實行市場經濟之後引入的一個新興的管理行業,所以這個行業也有一個發展的過程。”
郭俊平認爲,要減少物管與業主之間的矛盾,一方面物業公司要切實履行管理義務,管理要到位。另一方面業主也要積極配合物業公司做好管理,另外業委會也是關鍵問題,行政主管部門、街道辦等要加強對業委會的監督,對業委會權利的運作要做到有效監督。
近六成受訪者對物管不滿意
記者發起了一個隨機小調查,在江門蓬江區、江門鶴山等地隨機抽取66名新舊小區業主作爲樣本。記者發現,有高達近六成的受訪者對物管不滿意。其中,選擇“不太滿意”的佔45.5%,選擇“非常不滿意”的佔13.6%。
受訪者對物管不滿意最大的“槽點”在於物管收支不透明。有接近四成的受訪者認爲物管的收入支出沒有及時公開,損害了業主利益。另外有部分業主認爲物管工作不到位,門禁把關不嚴等,另外還有部分業主認爲物管常常同意外來人員在小區內舉辦商業性質的活動,對業主的生活造成滋擾。
有兩成的受訪者認爲所在小區的物管費過高,希望降低物管費用。據調查瞭解,目前江門新建電梯洋房小區物管費一般是每平方米1.8元—2元,舊小區步梯洋房則差異較大,但很少超過1元每平方米。
市區一家物業公司負責人伍先生認爲,部分業主對物管的要求過於苛刻。“現在的小區越來越大,動輒數千戶,物管公司管理那麼大的地方難免會有紕漏。有時候業主看到某盞燈不亮了,或者某個地方的垃圾沒來得及清掃,就會直接指責物管公司不作爲,這樣對我們是不公平的,因爲那麼大的地方我們很難及時監控。我們希望業主對物管公司多諒解,發現問題先跟我們溝通。”
物管聲音
部分業主拖欠物管費宣泄不滿
調查顯示,對物管公司有怨言,有近三成受訪的業主選擇找物管公司負責人投訴,也有一成多的業主採取拒交物管費等極端的方式。
最近上城駿園由於在商業街開了一家大型食肆,商家把小區內百餘車位租下作爲餐廳的停車場。此舉引起業主的強烈不滿,並且把矛頭指向了默許食客隨意出入小區的物管公司,部分業主聲稱要發動業主拒繳管理費。業主樑先生說,由於上城駿園尚未成立業委會,所以很難齊心協力去趕走物管公司,每個人自己能做的就是拒繳物管費。放眼整個江門,因爲對物管公司服務不認可而採取拒交物管費等過激做法的業主並不鮮見。
豐盛物業管理公司前不久剛剛從經營多年的翠湖灣小區撤場。據該公司總經理黃先生介紹,由於小區車位分配等內部原因,導致業主對物管公司意見很大,近四成業主拒繳物管費,物管公司每月虧損兩三萬元。“直至撤出翠湖灣,業主總共仍拖欠近20萬元物管費未繳清。我們有什麼辦法?物管公司沒有執法權,也不能對業主停水停電,只能不斷追討。”據悉,黃先生打算把這批業主告上法庭。
“我公司管轄的小區裏面,每個小區都有約5%左右的業主拖欠物管費。有些炒樓的業主甚至連人都找不到,連追討都不知道找誰要。這是江門所有小區的常見現象。數額不大起訴也沒意義,很多物管公司只好聽之任之。”黃先生的訴說中充滿了無奈。
蓬江法院發言人提醒業主,業主對於物業公司選聘程序或物業服務質量存在質疑,可向住建部門、街道辦、社區等機構反映、表達意見,妥善處理糾紛,並不能據此拒交物業費,否則,在沒有充足證據證明物業服務存在質量問題的情況下,應按約定付費,並承擔違約責任。
提高業委會成員水平可緩解矛盾
業主和物管公司的糾紛何以頻發?不少物管業界人士將矛頭指向業主委員會。“很多時候問題並不是出在業主身上,也不是出在物管公司身上,業主委員會素質和業務水平不高有可能直接導致業主對物管公司的不滿。”黃先生給記者舉了雙龍板塊星×花園的例子。星×花園是位於雙龍板塊的一個高檔住宅步梯洋房小區,已建成多年。當年星×花園對物管公司進行公開招標,他掌管的豐盛物業公司參與到競標中。他走進星×花園考察,只見這個高檔花園小區呈現一派頹勢,綠化帶無人修建,一樓車庫漆黑一片。到投標時,他終於明白了箇中緣由:業委會向前來投標的物管公司的物管費開出了一個難以接受的低價,“按這個價格根本不夠人力成本去管理好這個小區。”他的公司果斷退出了競爭。“小區的業委會成員想着爲小區業主省錢,出發點是好的,但價格太低。假如我們接下這個小區的管理,這個價錢肯定不足以讓我們聘請足夠的工人進行打理,這樣小區的業主就會埋怨我們,糾紛就出來了。”
不少業界人士都認同黃先生的說法。“業委會組成人員的水平和素質很重要,他們如果能給予業主正確的引導,促使物管與業主有良好的溝通,兩者的糾紛會減少許多。”另一家物管公司的負責人伍先生說。豐盛物業進入一個小區時,業委會曾要求物管將小區內一些“違建建築”拆除。“我們本來就沒有這個權力,但他們卻認爲我們不作爲。”黃先生說。業界認爲,加強對業委會成員的培訓,提高他們的素質和業務水平十分重要,“至少讓他們知道哪些能做,哪些不能做。”
住建部門的相關人士也表示在考慮如何規範業委會的行爲。“目前業委會很多操作尚無明確的規範,也缺乏監督,我們在考慮加強這方面的工作。”
法官答疑
隨着江門房地產市場的發展,越來越多市民住進小區。小區管理涉及每位業主的切身利益,如何依法維護自身利益,是每一位業主都十分關注的問題。針對業主常見的法律問題,蓬江區法院幾位法官爲廣大業主提供了法律意見。
業主如何依法
維護自身權益
小區業主自身財物被盜或者車輛被盜,物業管理是否需要承擔相應的責任?
李志森(蓬江區人民法院黨組副書記、副院長):發生業主財物或車輛被盜的原因很複雜,我們根據不同情況具體分析。要結合物業公司的履約情況、業主個人是否存在過錯等綜合來看,比如要審查物業管理公司是否完全履行了安全保障義務,物業管理公司在對小區管理的過程中,應該有一套安全的管理制度,並嚴格執行。如果物業管理公司在小區管理過程中已承擔了管理義務,則不承擔賠償責任。反之,如果物業管理公司疏於管理,未盡到這個物業服務職責,損害了業主的合法權利,業主財物被盜與物業公司的過錯存在因果關係,則應該承擔相應的賠償責任。
如何判斷物業管理公司已經按照管理制度履行了職責?這個需要業主來舉證嗎?
李志森:從證據來說,如果物業公司各方面都按照原來制定的這個措施實施,規章制度也沒有任何瑕疵,業主肯定要提供證據,比如爲何被盜,物業公司過錯在哪些方面等。
物業糾紛案件審理過程中,出現業主舉證難的態勢,業主應該如何舉證?
郭俊平(蓬江區人民法院民三庭庭長):這個問題是廣大業主比較關心的。我國民事訴訟法明確規定:誰主張,誰舉證。建議業主今後如果與物業公司確實對其履行合同情況存在爭議,首先,具體對物業公司在哪方面存在問題,如安保、衛生環境、車輛疏導、秩序等方面,應當積極主動地多方面進行舉證。其次,也可以結合人證,比如鄰居、家人等都可以一起舉證。再次,現在多媒體都非常發達,可以拍照、錄音等。因爲案件具體情況不同,可以有不同的方法。記者全澤超陶然通訊員阮錦平