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江門萬達精裝SOHO公寓進行清盤倒計時梁慧君攝
繼上周報道江海區公寓市場風雲突起之後,本周本報將視野放到蓬江板塊,繼續探討公寓市場。
近兩月來,北新區又新添兩公寓,分別是益丞·艾迪與摩根國際酒店式公寓和LOFT公寓,值得一提的是,江門首次出現了LOFT公寓。至此,蓬江樓市在售公寓項目多達6個,這樣的數量前所未有。對此,也有看房者發出疑問:為何在近一兩年江門中心城區出現這麼多的公寓產品?而在江門這樣的三線城市,公寓產品如此之多,
熱點
江門首現LOFT公寓
江門目前在售的公寓產品多為酒店式公寓。然而,隨著大型城市綜合體摩根國際落戶北新區,江門樓市亦首次出現『LOFT公寓』。
1月10日,摩根國際開放樣板房。筆者到該項目銷售中心看房時,了解到摩根國際有五大物業類型配置,包括住宅、酒店式公寓、寫字樓、LOFT公寓、街區商鋪。置業顧問梁先生向筆者介紹,LOFT公寓在江門還是第一次出現,它具有百變空間,商住皆宜,在其他城市尤其受到年輕人的歡迎。據悉,LOFT公寓通常是小戶型,高舉架,面積在30-50平米,層高在3.6-5.2米左右。銷售時按一層的建築面積計算,實際使用面積卻可達到銷售面積的近2倍。而且,這種公寓高層高空間變化豐富,購買者可以根據自己的喜好隨意設計。
據相關資料顯示,『LOFT』意指那些由舊工廠或舊倉庫改造而成的,少有內牆隔斷的高挑開敞空間,這個概念在20世紀40年代誕生於美國紐約SOHO區。當時,藝術家與設計師們利用廢棄的工業廠房,從中分隔出居住、工作、社交、娛樂、收藏等各種空間,在浩大的廠房裡,他們構造各種生活方式,創作行為藝術,或者辦作品展。因為極具個性、前衛,這些廠房廣受年輕人青睞。在20世紀90年代以後,LOFT成為一種席卷全球的藝術時尚。
作為房產類型,LOFT起源於西方。進入21世紀,LOFT纔開始在國內市場出現。這種建築風格主要講求的是高大和開敞的空間,上下雙層的復式結構,以及開放性、透明性和藝術性。這種特性對於年輕購房者來說,非常具有吸引力。
樓市專家分析,LOFT公寓優點在於層次分明、立體感較強;動靜分離,私密性強;復式結構,得房率倍增,空間加大;物業費僅收單層LOFT,使用成本低等。而缺點則在於受層高限制,大多比較壓抑;隔音效果差;樓梯陡峭,不適合老人兒童;采光不太好等等。『一般這種LOFT公寓在一線大城市比較吃香,二三線城市的認可度則比較低。』
不過,筆者在現場看盤時,來看房的80後黃先生並不掩飾自己對這種LOFT公寓的喜愛,『買一套建立一個特別的工作室也是很好的選擇。』
現狀
6大在售公寓爭奇斗妍
目前蓬江區樓市除了摩根國際推出酒店式公寓以及江門罕見的LOFT公寓外,另外還有匯悅城、江門萬達廣場、益丞艾迪、奧園外灘以及老城區的象溪微公館等項目都推出了公寓,其中益丞艾迪與象溪微公館更是主打公寓產品。這六大公寓雖均采用酒店式的管理,然在戶型設計等方面可謂各有特色,不同地段面對的消費群體也有所不同,價格也略有差異。
據了解,匯悅城目前正在出售15-23層商務公寓,面積40-85平米左右,一房一廳。匯悅城商務公寓的獨特之處在於架空層配有空中花園和空中泳池,公寓還獨有生活景觀陽臺設計,能夠俯覽五邑華僑廣場的一線景觀。匯悅城銷售中心相關工作人員向筆者介紹,目前匯悅城在售公寓價格在7500元起,均價在8500元左右。相比之前均價9字頭起,目前的價格已經有所下降。
而江門萬達在售的精裝SOHO公寓面積為35-68平米,帶裝修均價10000元每平米。萬達精裝SOHO公寓樓高29層,每層約1234平方米,共24個單元,地下停車位約3000多個。據悉,萬達SOHO公寓采用6梯24戶設計。采用『日』字型走道,核心筒位於平面層的中間位置,可令業主輕松到達平面層的每個角落。目前,萬達SOHO公寓正在進行清盤倒計時活動。
主打公寓產品的益丞·艾迪公寓在去年12月13日正式開盤。據了解,益丞·艾迪公寓是由益丞集團2014年重點打造的商住公寓項目,地下兩層,地上15層,其中負二層是車庫、負一層至二層為商鋪、四層至十五層為公寓。該項目主力戶型為40-45平米大兩房,采用N+N百變自由組合,自主辦公兩相宜,且均價為6500元每平米。據介紹,該公寓項目將提供與眾不同的代租、代售、代管理一條龍貼心服務。日前,筆者到該盤看房時,該盤工作人員忙得不可開交,有許多購房市民前來與工作人員簽訂合同。
另外,濱江新區另一大盤奧園外灘在去年5月份推出戶型面積為50-90平米的望江精裝LOVE公寓。值得一提的是,相比於其他只有40年產權的商業性質公寓,奧園外灘推出的公寓卻擁有70年產權。而精裝LOVE公寓一大地理優勢是每一住戶都擁有無敵江景視野,奧園外灘利用大量建築面積,首創270°景觀陽臺,拉闊樓距與臨江面,讓每一戶都可以觀賞西江美景,正因如此該公寓亦受到眾多置業者的青睞。
而老城區的象溪微公館則位於地王廣場與常安路商業旺區之間,象溪微公館是象溪商城樓上的公寓產品,位於該商城的7-15樓,主力戶型面積為45-65平方米,帶精裝銷售價格僅6字頭起。由於常安路與地王廣場組成的老城商業中心區除了消費市場旺盛外,其工作人員等租房需求亦非常旺盛,因此象溪微公館面向的人群便是這些在這一商業區工作的人,還是有一定的市場前景。
縱深
公寓市場是否過於飽和?
在2012年以前,『公寓』對於江門樓市來說還是一個新鮮詞兒,樓市向來主推90-120平米左右的住宅單位,而公寓產品在江門少之又少。相比於佛山、中山等周邊城市,江門的公寓市場可謂發展遲緩。據悉,早在十年前,公寓已經在中山樓市嶄露頭角,現如今中山的公寓市場已經逐漸飽和。佛山樓市亦在2010年至2011年掀起了一股公寓產品的供應和投資熱潮。
然而,江門樓市首次出現真正意義上的公寓則是在2012年。這一年,中天國際推出1克拉國際公館,首次試水公寓產品。據了解,1克拉國際公館戶型面積為45到64平米,共400多套。據稱,該項目開盤當日市場反應不俗,其毛坯房最低價7300元每平米,精裝房最低價8500元每平米。1克拉國際公館被認為是江門地區首個推出的高品質公寓產品,成為當時市場關注的焦點。隨後從2013年伊始,公寓產品便如雨後春筍般湧現於江門樓市,尤其是北新區。
對此,資深房地產人士、廣州美吉地產總經理湯建軍表示,江門樓市在前幾年公寓產品空缺,開發商看准市場發展空間,自然會開發相關產品,填補市場空白。另外,他還提到這也與江門在2011年開始對住宅商品房市場進行調控有關,調控結果使得資金流向商業地產包括公寓產品。因此,在這兩三年以來,公寓產品的供應量比較大。
也有業內人士解釋,大批公寓產品湧現與江門樓市商業地產日益興盛也有很大的關系。江門中心城區樓市尤其是北新區板塊這邊的公寓產品有一個明顯的特點:伴隨著商業綜合體開發建成。眾所周知,一個城市綜合體是融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能於一體的『城中之城』。近年來,一座座城市綜合體不斷在江門地區崛起,尤其集中在北新區,而北新區也被定位為江門的CBD。隨著匯悅城、萬達廣場、摩根國際等城市綜合體相繼落戶北新區,北新區的商業氛圍日益濃厚,商務群體不斷擴大,商務公寓的市場需求相對來說還是比較大。
面對越來越多的公寓產品,有市民提出疑問:對於江門這樣的三線城市,公寓產品供應量如此大,市場會不會過於飽和?對此,湯建軍表示,公寓市場在短期內是顯得有些飽和,而且目前的投資客戶也正在收縮,限購限貸等政策的松綁也會對公寓產品造成一定影響。但長期來講,公寓市場還是有需求的,城市發展得越快,公寓需求就越多。但不代表在未來一段時間裡,公寓供應量會急速增長。而湯建軍也建議市民若投資公寓,首先還是需要看地段,要有一定的出租率,選擇價格適中,性價比高的產品為宜。
不過,對於公寓產品在江門落地生根,也有人表示不看好。一位不願透露姓名的資深地產人士就向筆者表示:『公寓產品目前對於江門來說還是不太現實。最早的公寓出現在廣州、深圳等一些大城市,以補充住宅不足。但江門是一個低容積率的城市,居住用地比較多,除了外來人口會租用公寓外,本地人不太會購買居住,大多數江門人置業觀念還是比較傳統。至於用來投資出租,也需要有人來租纔行,況且開發公寓所需要的附加成本亦比較大,價格也不便宜,每月要放多少租,纔能收回成本,這也需要考量。』梁慧君