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蘿崗的二手房源素質較高,售價甚至高過同地段的一手房
增城撤市設區拉動二手樓價上漲
文/圖羊城晚報記者陳玉霞
即使二手住宅成交量跌成了五年內最低,但二手樓價還是持續上漲著。廣州市國土房管局數據顯示,去年二手住宅成交均價11012元/平方米,比2013年的10136元/平方米同比上漲約8.6%。價漲量跌的狀態,與一手住宅行情表現一致。許多中介的統計數據同樣有反映,滿堂紅監控的全市32個熱門二手板塊,樓價同比下降的只有1個,成交均價超過2萬元/平方米的有19個,比2013年增加8個。
9個區域漲價以增城漲幅最大
交易登記信息顯示,去年廣州二手住宅成交均價持續上漲,在統計的全市12個區域,有9個區域的樓價同比上漲(見附表1),分別是蘿崗、花都、番禺、南沙、增城、從化、荔灣、天河和海珠區。在9個漲價區域,同比漲幅排在前5名的全是外圍區域,且漲幅在20%以上,其中增城和蘿崗的漲幅排前兩名,分別為33.8%、27.5%。據了解,增城在去年2月撤市設區的消息出臺後,對廣州買家的吸引力大增,加上增城地鐵配套等順利推進,一手二手市場呈現量價齊昇局面;而蘿崗更是近年新興的熱門板塊,據合富置業保利香雪分行介紹,蘿崗二手房源素質較高,成交均價隨時高過同地段的一手住宅。隨著地鐵、名校的不斷完善,蘿崗二手業主也有惜售漲價的表現,二手均價同比上漲也就自然而然了。
外圍區域二手住宅成交量較大,齊齊漲價導致全市二手均價的提高,但合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,去年廣州二手均價的提高,與全款購買優質貴價物業買家增多有關,結構性拉昇了二手價。他介紹,去年全年換房需求增多,一次性付款的買家佔比達四成,比2013年的三成三明顯上昇,其中越秀、荔灣、天河等一次性付款的買家更佔四至六成,『一次性付款的買家大多實力較強,部分是二次或三次置業,需求以90平方米以上的優質、貴價物業居多,如在合富的成交中,2.5萬元/平方米以上物業的成交佔比由2013年的不足兩成提高到去年的三成,去年總價300萬元以上的物業成交佔比在15%以上,同比增加了一成多。』
32個熱門板塊同比降價有1個
去年二手成交量低迷,買家的議價空間有所增大,業主也更加願意接受降價,但與一年前的樓價對比,二手價格還是上漲。滿堂紅市場研究部的統計發現,除了花都新華板塊均價同比下降,其他31個板塊的二手均價均同比上漲。其高級經理周峰介紹,在31個漲價板塊,同比漲幅在10%以內的有15個,10%-20%的有16個,超過20%的有2個(見附表2)。其中,成交均價超過2萬元/平方米的板塊有19個,比2013年增加了8個,其中珠江新城板塊的成交均價仍位居全市之首,達34013元/平方米;東風東、農林板塊以33781元緊隨其後。他表示,兩個板塊都是核心區的熱門板塊,且有物業素質高及名校概念支橕,對均價起了極大的拉昇作用。他預測,如果『穗6條』在今年放松,二手市場特別是郊區板塊的需求會被激活,二手樓價也會一改去年的窄幅震蕩,進入單邊上行通道。
龍斌則預判,今年二手住宅交投量增幅不會太大,原因有二:一是一手住宅供應充裕,可售新貨達12萬套,對二手客源的爭奪會持續;二是二手業主大多不願再讓價,買家入市門檻高企,隨著『筍盤』和剛需舊買家的逐漸被消化,二手市場的交易節奏有所放緩,二手樓市將進入新一階段的儲客周期。這種市場環境下,買家的追價意願不會太強,二手樓價就仍會繼續走平穩之路,不會大漲。