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從2月份開始,房奴們的月供將有所減負
文/圖羊城晚報記者詹青
去年11月央行降息給房貸族帶來的『福利』,在新一年中開始兌現了。5年以上貸款基准利率從6.55%降至6.15%,按照新利率,房貸一族月供將『減負』。
但業內人士提醒,由於房貸新利率多是從1月1日起執行,1月還款中的本息是跨年的,所以需要分段計算,不同銀行在分段計息時對天數的執行可能存在差異,在極端情況下,跨年分段計息會導致月供不減反增,所以,『降息福利』其實要等到2月份纔真正到位。
去年降息利好兌現,房奴們略有減負
『去年11月的降息,如果合同約定利率是按照基准浮動的,那麼購房者會有所受益。不過究竟是降息後馬上調整,還是要從第二年1月開始調整,則要以購房合同的條款約定為准。』一國有銀行工作人員介紹說,房貸利率調整的模式分為按月調和按年調,購房者不妨找出購房合同查驗一下。
假如是選擇按年調整的,則是從次年1月1日起執行利息調整,因此,去年11月份的降息紅包,要等到今年元旦之後纔能兌現。以貸款金額50萬元、貸款期限20年計算,在基准利率的情況下,降息前每月還款為3742.6元,降息後為3625.56元,每月可少還利息117.04元,略有減負。
1月份月供或未減,跨年月要『分段計息』
對於2015年1月的還款金額,也有特殊情況存在。在極端的情況下還存在不降反昇的現象。這是因為『分段計息』的緣故,不同銀行的操作會有不同。
所謂『跨年月』分段計息,指的是購房者1月的月供將由2014年12月按舊利率計算的利息和2015年1月按新利率計算的利息兩部分組成。以每月5日還款為例,2014年12月5日至31日共27天,將按照調降前利率按天計算利息,也就是說,購房者貸款1月份大部分天數裡,並沒有按低利率計息。而且由於每年最後一個月銀行利率是按天計息,因此12月月供的總計息天數是31天,並非平日裡每月30天的計息基數。
當按天計息時,12月多出來的一天利息可能比按新利率計息這幾天能『省下』的數額還要多,尤其是還款日靠近月初的貸款者,月供『逆增』的可能性會更大。舉例來說,按照貸款者每月5日還款,貸款總額是100萬元、20年還清,2014年12月還款7485元,其中本金2152元,利息5333元;2015年降息調整還款計劃後,1月還款7719元,其中本金2263元,利息5456元,比2014年12月反而增加了234元。
從2月份開始,月供就會真的降啦
正因為1月份的月供並不能代表2015年全年的月供標准,所以今年的月供,其實應以2月份所交的月供金額為准,市民不妨找自己按揭的銀行網點,打印一張新的還款計劃表,這樣就對以後的還款金額心中有數了。