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14.42 25.16 7.39 7.73 0.26 1.00 11.52 15.76 0.26 0.06 81.90 58.80 5.46 7.96 1.77 5.68 2014年成交面積(萬m2) 2013年成交面積(萬m2)高新區管城區鄭東新區經開區金水區惠濟區中原區二七區0.00 50.00 100.00 2013~2014年鄭州市各區域辦公成交圖
供應面積(萬m2)成交面積(萬m2)供銷比587.2 773.9 771.8 705.4 622.6 658 .0 359.2 658 .5 706 .3 655 .9 1.32 0.91 1.06 1.83 0.93 2010年2011年2012年2013年2014年2010~2014年鄭州市商品住宅供求關系走勢圖
14.5% 8.7% 9.5% 5.9% 3.3% 13.8% 31.7% 5.4% 2.3% 4.9% 0.0% 10.0% 20.0% 40.0% 30.0% 17.5% 8.2% 9.4% 7.0% 4.0% 14.9% 28.7% 5.3% 1.5% 140以上130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下140以上130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下3.6%
隨著樓市步入新常態,去庫存和產品細分、跨界轉型將是貫穿2015的地產主題,市場也將在全面分化中進入中速增長。
克而瑞信息集團最新發布的數據顯示,2014年鄭州商品住宅成交量僅為587.23萬㎡,較2013年降幅23.9%;2014年1~12月,商品住宅成交均價為8736元/㎡;2014年,三房成為商品住宅市場上的主力戶型;存量接近600萬㎡,去化周期增加至10.7個月,這一去化周期相對於全國其他城市而言,算不上壓力很大。
2014鄭州商品房供大於求,辦公市場『多點開花』
2014年商品房供求市場出現無規則波動,但全年總體處於供大於求的局面。第一季度受春節影響,商品房供應量較少,呈現供小於求的態勢;二、三、四季度除8月份之前,均供大於求。雖有部分月份供小於求,但整體市場是供大於求的,商品房存量有一定的增加,去化壓力較大。
2014年1~12月商品房新增供應面積982.21萬㎡,商品房月均供應量基本維持在81.85萬㎡左右,但參差不齊,其中有3個月供應量在百萬平方米以上,且以12月份最高,達到132.33萬㎡。
回首過往,近十年的時間內,鄭州商品房成交走勢基本呈現波動態勢,2004年以來商品房成交量一路狂飆,逐年上漲,在2008年出現短暫下降之後2009年再次上漲,並在2009年達到1155.88萬㎡的峰值。
2010年國家再度啟動宏觀調控,鄭州作為二三線城市,商品房市場成交量雖略有下滑,但幅度甚小。2011年,隨著各種政策的落地執行,鄭州市商品房市場開始受到影響。2012及2013年,各開發商積極采取應對策略,整體市場有所回暖,2012、2013年整體態勢與7年前整體態勢較為相似。2014年,受全國市場影響,成交量有大幅下滑,成交量僅為769.25萬㎡,較2013年下降19.03%。
在辦公市場領域,2014年鄭州結束了連續4年的供過於求,供銷比首次低於1。整體存量仍相對較高,與2013年相比存量略減,去化周期降到18.6個月,整體市場價格增長乏力,2014年成交價格與去年相比基本持平。鄭東新區仍是主要供應區域,但供應佔比已有明顯下降,中原區、高新區供應量快速增長。辦公市場成交由原來的鄭東新區『一枝獨秀』逐步變為『多點開花』,二七區、金水區辦公市場成交增長明顯。
住宅成交面積較去年下跌23.9%,去化周期10個月
自2001年以來商品住宅成交量逐年上昇,2008年成交陡降,2009年再次反彈,但之後成交量開始下行,2011年因政策影響成交量下滑明顯,2013年成交量緩步上昇,2014年1~12月,商品住宅市場成交面積比去年下跌23.9%。
在全國主要一、二線城市中,鄭州市2014年住宅成交量位居第18位,與去年排名相比下降3位,處於中等位置。
2001~2014年,商品住宅市場成交均價逐年攀昇;2014年1~12月,商品住宅成交均價為8736元/㎡,相比2013年每平方米上漲436元,漲幅達5.25%,實現歷史新突破。在全國主要一、二線城市中,鄭州市2014年住宅成交均價居第15位,與去年相比排名下降1位,處於中等位置,在6個中部省會城市排名第三;2014年住宅成交均價1萬元/㎡以上的城市有12個,與去年數量相同。
住宅市場長期以二房、三房為主,剛需屬性較為明顯;2014年成交結構與2013年相比,二房比例減少、三房比例增加,80~90㎡以下戶型佔比減少,140㎡以上戶型佔比增加。
鄭州購房客戶66%左右來自省內其他地市,周口、駐馬店等人口大市以及開封、新鄉等鄰近地市客戶較多;鄭州對省內其他地市客戶吸附力較強。
克而瑞分析師認為,鄭州為河南省會城市,在華北平原重要發展城市,通過城市化進程和城市經濟的發展,帶動了當地房地產市場的發展,而10個月的理想庫存消化周期,表明鄭州的房地產市場發展良好,去化速度適宜。
三房供應佔據商品住宅主力,高新區關注度最高
2014年,鄭州商品住宅市場月度供求整體上呈波動態勢。2014年上半年,受傳統春節及全國降價潮的影響,群眾觀望情緒加大,成交量處於較低水平。尤其是5、6、7月份,全市供應量大增,但成交較為低迷,供過於求較為顯著,7月份的供求比達到全年最大值,為1.98,遠高於0.8~1.2的合理區間,市場存量逐步增大。
2014年8月份,鄭州市取消持續將近4年的限購政策。限購取消後,成交量有一定的提昇,且改善型產品的成交量較之前有較大漲幅。11、12月各項目為衝公司業績,均加大供應量,雖成交量有一定提昇,但供求比較為失衡。全年供求比為1.32,存量有較大幅度提昇,去化壓力較大。
2014年,商品住宅市場新增供應量為773.94萬㎡,相比於2013年小幅上漲。從新增供應面積和戶型上來看,2014年,三房成為商品住宅市場上的主力戶型。從供應套數來看,三房供應佔據市場56.0%的份額,其次是二房和四房;從供應面積來看,三房供應仍佔絕對主力,市場份額為53.9%,二房緊隨其後,佔據35.6%的份額。鄭州市商品住宅的供應主要是以二房、三房為主,佔據供應市場約89.5%的份額。
2014年,高新區住宅新增供應面積佔供應總面積的20.4%,高新區作為鄭州市住宅價格最低區域,成為商品住宅市場供應的主力軍。而鄭東新區由於開發程度已逐步成熟,區域內項目較少,且由於其價格和戶型面積較大,購房門檻較高,去化速度相對較慢,所以市場供應量相比其他區域較少。隨著二七區、經濟技術開發區等新區的崛起,商品住宅市場供應量的區域特點也在發生著改變。
目前,城市西北和南部區域為主要供應區域,隨著主城區土地減少及城市版圖擴張,未來三、四環間將為主力供應區域。
區域成交戶型對比
2015現金為王,做好新拿地評估和產品細分
克而瑞信息集團預測,2015年預計住宅新增面積達到685萬㎡,加上2014年底存量589.63萬㎡,累計上市面積將突破1200萬㎡,市場壓力相當大。由於2015年供求與存量壓力較大,價格上漲動力不足。2015年土地供應仍以城改為主,三環、四環之間會成為重要供應區域,新興土地供應板塊龍湖片區將受到重點關注。
鑒於新的市場格局,易居(中國)克而瑞河南片區總經理趙爽提醒說,2015仍將是現金為王的大趨勢,做好總價控制,整體價格策略需謹慎,有機會做好價格結構性調整。
在她看來,產品的細分市場存在機會,創新與落地將成為突圍利器,產品線品牌化標准化,不只是設計與采購,更是營銷與服務。在整體供求壓力較大,價格動力不足的前提下,做好新拿地評估,謹慎決策。記者王亞平