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吳中地產集團總裁曾昌宇
2014房地產市場注定是不平凡的,形勢錯綜復雜,波詭雲譎。政策方面,中央提出將建立房地產調控長效機制;市場方面,三四線城市房地產出現過剩現象,與大城市房價走勢開始分化;宏觀經濟方面,2014年下半年的經濟形勢並沒有那麼樂觀。經歷了2014年的平靜後,2015的房地產市場將何去何從?
對此中國日報網房產頻道記者獨家采訪了吳中地產集團總裁曾昌宇他對2015年房地產走勢做出了客觀評價。
2015去庫存將是主旋律
2015年是房地產去庫存的一年,特別是上半年多數房企會延續2014年下半年跑量的走勢。但由於項目利潤的下降甚至虧損項目的增多,2015年樓市有強烈的價格上漲的訴求,迫於價格上漲影響成交量,房價不會有大幅波動。
2014年第三季度房價已經是底谷,而2015年去庫存的壓力沒有2014年下半年那麼大,不同城市和產品類別去化的情況會分化。比如大部分城市的商業物業綜合壓力仍然較大,尤其是酒店式公寓、寫字樓等去庫存壓力很大。
大分化和高庫存會成為行業『新常態』
從供應和需求來看,未來中國房地產的空間依舊很大。但大分化和高庫存會成為行業『新常態』。行業的大分化會包括:城市分化、政策分化、企業分化、產品(包括服務)分化。高庫存是相對不同城市和高企的融資成本而言,所以去庫存是一個大趨勢。
吳中地產短期的目標和全國房地產行業的大環境一致,即去庫存。前幾年房企不斷增加土地儲備以擴大規模,但目前即使是融資成本很低的房企及高周轉的項目,都常常被居高不下的庫存所累。此外我們還要實施精細化管控,減少三項費用,營銷、管理及財務成本,並在保證樓盤品質不變的情況下節約建造成本。
五至十年的中期策略,是嘗試輕資產,向產業鏈前端整合發展。從房地產與金融的關系著眼,巧用金融杠杆,放大杠杆效應,嘗試輕資產的操作模式,甩掉包袱,化解財務風險。此外吳中地產將更專注細分市場,著力開拓專業市場、海外市場等。
十至二十年的長期策略,則是更注重產業鏈後端的增值服務。隨著中國城市化率的提高,特別是長三角地區城市化率達到70%以上,未來樓市存量市場遠遠大於增量市場,吳中地產則更多地圍繞教育、金融、健康、娛樂等方面做配套服務,讓客戶體會到吳中地產從建築中延伸出來的品質生活,實現品牌價值增值。吳中集團新推的O2O平臺『門泊』就是一種嘗試。
行業創新成就企業新增長點
在行業負債風險緩慢提昇的大環境下,選擇混合經營模式,以有限的資金撬動社會資本,有效地化解財務風險。吳中地產已嘗試開展以下新的模式:
第一種模式是項目合作開發。其核心是『兩頭在外』的實質,即土地和資金源於合作伙伴,實現項目的快速開發。在過程中核心管控3個財務指標:資產負債率、淨資產回報率、內部收益率。合作模式原則:首先考慮與土地方合作;其次合作建房模式、股權收購模式;再次是與資金方合作,優先選擇聯合競買。上述開發的投入至少降到獨立開發的60%以下,降低資金投入的同時不增加負債。最近跟外資(如日本幾家知名房企)、本土中小企業和部分基金的溝通中,對合作的意向都很高。
第二種模式是『小股操盤』模式。這種模式是基於項目合作開發基礎上,通過輸出管理和品牌,在項目合作中不控股,但項目仍由吳中地產操盤。
第三種模式是代建。與上兩種模式更進一步,就是完全只代建項目,輸出管理團隊和品牌。甚至包括保障房的建設領域。在這個模式上,吳中地產也做過嘗試,並實施過一些項目。
還有海外開發,以及包括吳中地產『吳門國宅』這樣的特色或定做產品的細分產品,在社區延伸服務等方面也會創造出行業的一些新的機會。(記者王明)