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七成新建小區的物業管理將公開招投標。
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7日,惠州市房管局官網正式向公眾發布此前市政府常務會議審定的《惠州市前期物業管理招標投標管理實施辦法》(下稱『辦法』),這也標志著惠州物業小區『建管不分』的亂象將得到有效遏制。《辦法》規定,總建築面積不低於5萬平方米的前期物業服務項目,必須通過公開招標確定物業服務企業,這也使得惠州新建住宅物業近七成社區都將通過招投標來確定物業管理方。
七成新建小區要公開招投標
在市民心目中,社區物業公司是作為小區的服務部門存在的。但在實際運營中,由於涉及物業管理收費、小區廣告牌等資源的盈利行為,物業公司在進行物業管理過程中附帶著商業經營行為。故此,惠州既有住宅小區普遍采取『誰開發、誰管理』模式,在已交付入住的856個物業住宅小區近七成存在『建管不分』的情況。
小區『父』建『子』管,利益關聯使得小區糾紛不斷。然而,新出臺的《辦法》將改變這一狀況。《辦法》強調:在惠州行政區域內的住宅及同一物業管理區域內的非住宅的建設單位,應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
其中,規劃總建築面積5萬平方米以上(含5萬)的前期物業服務項目,必須通過公開招標確定物業服務企業。如若招標項目在投標截止時間前提交投標文件的投標人少於3個的,或者物業總建築面積不超過5萬平方米,經項目所在地房產行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
對此,市房管局物業科科長李克立介紹,5萬平方米的分界線是根據國家和省的相關規定確定的,在當前惠州市區新建小區中,達標的佔總數七成。這也意味著未來惠州新建小區前期物業服務招投標的覆蓋率也將達七成以上。
招投標能否真正實現『建管分離』
《辦法》的正式發布讓業主看到未來惠州物業管理破除『建管不分』亂象的希望,質疑仍然存在。
整個招投標過程能否實現完全的公開公平是焦點之一。根據《辦法》,在開發企業招標過程中,通過主管部門的監管和公告公示接受大眾監督。在隨後的投標和評標過程中,同一法定代表人的物業服務企業規避原則,以及利益關聯評標專家規避原則基本保證了招投標過程的公平性。
李克立直言,要說完全公平和完全規避,政府主管部門也只能在既有的法律法規原則內充分論證和考慮。
在評標環節,《辦法》規定評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成,人數為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理評標專家,不得少於成員總數的2/3。評標委員會應推選一名評標委員會負責人,負責組織評標工作,評標委員會成員名單在評標前應予以嚴格保密。
對於評標專家的選定,在開標前2日內,由招標人從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中,采取隨機抽取的方式確定。且一旦出現評標專家所在企業有參與投標,或其他利害關聯將重新抽取。
李克立介紹,物業招投標在東莞、珠海等城市實施多年,惠州也是在多次論證和借鑒經驗的基礎上完善《辦法》,實現新建小區建管分離,提高惠州住宅小區的物業管理水平。
新聞縱深
1.同一項目多批次規避5萬平方米社區限制
根據《辦法》,規劃總建築面積5萬(含5萬)平方米以上的前期物業服務項目,應當公開招標;總建築面積不超過5萬平方米的項目,經主管部門批准,可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
對於總建築面積大於5萬平方米的物業項目,開發企業通過分批次開發實現多個面積小於5萬平方米的項目走選聘物業服務企業的道路?
市房管局物業科負責人直言這種情況能夠杜絕,對於分期開發的住宅建設項目,相關規定只能以該項目的房屋建築總面積計算。任何單位和個人不得將建設項目以化整為零或其他方式規避公開招標。
2.中小物業公司將舉步維艱?
應對招投標的推行,惠州某小型物業服務公司負責人表示悲觀,他指出這必然將大幅壓縮惠州中小物業服務企業的生存空間,未來將舉步維艱。
市房管局物業科科長李克立對此並不否認。他表示,在招投標的過程中,資質好的企業、管理規范的規模型企業受到歡迎的可能性確實會更大。在《辦法》的制定過程中,也考慮過這一問題,但這是屬於純市場行為,政府行政乾預不合適。李克立指出,中小物業服務企業應該規范經營,培育企業核心競爭力,走特色服務路線,增強業主和社區認可度。
3.家族公司將有礙招投標公平?
在《辦法》中,同一法定代表人的物業服務企業,不得同時參加同一物業管理服務項目的招標投標活動。
然而,這也引起市民質疑,同一法人規避,但是同一個家族或者一個集團其他股東名下公司是否規避?
李克立介紹,根據住建部發布的《招投標法》,同一法人代表的物業服務企業規避是合理的,但是否相關聯的利益人擔任法人的公司是否需要規避,這個在招投標法中並沒有規定。
對於記者質疑這是否會滋生不公平,李克立強調,《辦法》對於整個招投標過程做了詳細的要求和限定,在評標的環節引入專家評審,也能保證過程的公平性。物業企業能否中標並不會取決於與招標人關系走得有多近,而是企業管理夠不夠規范,實力夠不夠強。
4.評委會的獨立性如何保障?
根據《辦法》,依法組建的評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成,人數為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理評標專家,不得少於成員總數的2/3。評標專家在開標前2日內,從項目所在地房產行政主管部門依法建立的物業服務行業專家庫中,采取隨機抽取的方式確定。
如何保證評委會的獨立性和公正性?李克立介紹,評標專家都是房管部門依法建立的物業服務行業專家庫中的專家,盡管大部分也是惠州物業管理行業的從業人員,但其評標的認定結果都會計入個人的誠信檔案,跟隨該評審專家的整個職業過程,由於評審的不公正影響到個人的整個職業生涯,這種情況出現的可能性不大。
5.為何不立即實施?
記者注意到,盡管《辦法》早已通過惠州市政府常務會議審定,但是發布的辦法仍需從2015年3月1日起開始實施。
對於記者質疑是否是由於臨近春節而有意推後實施,李克立介紹,之所以從今年三月開始實施,主要是由於《辦法》從起草,制定到市政府會議審議,和法制部門確定,需要一定的周期。
此外,市物業服務行業專家庫的組建,物業招投標過程所涉及的各個部門需要的協調工作都需要時間准備,有一個時間過渡再正式實施將更有利於《辦法》的有效實施。(記者/張峰)