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自2010年限購以來,商品住宅的投資途徑愈發狹窄,使得不限購的、宜住宜商的LOFT成為新寵。買一層送一層的性質,又使得幾十平方米的戶型,往往能獲得翻倍的使用空間,成為解決自住的有力途徑。再加上LOFT本身『低總價、小戶型』的優勢,已成為樓市投資者和剛需置業的首選。
但現實是,想與LOFT『一見鍾情』,也並非容易的事。由於諸多限制,目前市場上主流的產品都是僅有4.2米層高的『壓縮版』LOFT,更有不少購房人反映,實際交付的LOFT產品怎麼看都與樣板間的高度有明顯差異。《廣廈時代》調查後發現,主力銷售4.2米高LOFT的項目,絕大多數都采用了在售樓處搭建臨時樣板間的做法,鮮有依照實體樓制作樣板間的情況。雖然售樓處的樣板間同樣裝修得美輪美奐,但實際層高卻往往不好控制,有意拔高十幾厘米是常有的手段,最終造成了交房與看房時的差異。
樣板間是LOFT交房時高度『LOST』
在某知名互聯網公司工作的劉剛是一位典型的被限一族,大學畢業不久,又到了談婚論嫁的年齡,夠不上北京的買房資格,不得不選擇商住兩用房作為過渡。
2013年初,劉剛在通州馬駒橋附近買了一套60平方米的商住LOFT。談到當時的決定,劉剛表示,就是因為參觀了項目樣板間,覺得無比欣喜,不但實現了住『樓上樓下』的願望,而且房子還送精裝修,4.2米的層高被很合理的隔開,一點不顯壓抑。
苦等了一年多,終於在去年年底實現了收房。但劉剛站在房間內卻總覺得哪裡不對勁了,身高超過一米八的他穿著鞋,在二層的房間裡,甚至都能感覺頭皮與房頂若有若無的接觸,而這是此前在樣板間從未沒有感受到的。
由於擔心房屋高度『lost』(遺失),劉剛請來了專業的驗房師測量,結果卻表明,房屋高度並未縮水,確實是4.2米高。這就讓劉剛納悶了,難道問題出在樣板間裡?
在北京青年報記者探訪過的多個商住LOFT產品中,也經常遇到劉剛的困惑,上周,記者在門頭溝某在售LOFT項目的樣板間內就感覺寬敞舒適,但結合身高初步測量後,總是覺得樣板間並非僅僅4.2米。
對於這樣的疑惑,一位銷售LOFT產品的房企營銷負責人向北青報記者證實,由於監管部門對於商住樓高度的限制,人為拔高是LOFT樣板間的無奈之舉,這也是為什麼很少看到LOFT實樓樣板間的情況。以層高4.2米為例,淨高基本上在4米左右,首層層高一般不低於2米,在2 -2.5米左右,樓板約15厘米,剩餘層高最多也僅為2米,無論做臥室還是書房都極為尷尬和不適,首層也會感到壓抑。因此,調高樣板間高度可以讓看房客戶感到舒適、實用,但也不會拔高太多,一般做法是拔高二層的高度,約為十幾厘米不等。
政策約束導致LOFT『身高』多為4.2米
雖然4.2米層高的LOFT弊端明顯,但由於政策的限制導致北京市場上的LOFT產品絕大多數都是4.2米的層高,只有個別銷售多年的老項目如正源·尚峰尚水纔有少量5米高的LOFT。
為什麼不能建更高的LOFT?據北京美聯市場研究部高級經理張磊介紹,早在2006年,北京市規劃委在《容積率指標計算規則》文中就對不同土地類型上的LOFT產品層高作出了詳細規定:住宅類層高需小於等於4.9米,辦公類層高需小於等於5.5米,而商業類層高則需要小於等於6.1米,超出部分需要雙倍計算。張磊指出,『層高』對於LOFT產品來說是非常關鍵的一項指標,而政策的規定導致,商住樓不得不將層高控制在4.9米以下,纔能實現『買一層送一層』的承諾,否則,就要按該層水平投影面積的2倍計算。
目前市場來看,在北京多次規定禁止在辦公、商業類地塊上建設『類似住宅』類產品後,打政策『擦邊球』的LOFT不得不做出一定的『妥協』,導致市場上『身高』僅為4.2米,將將能算得上LOFT的項目佔了絕大多數。據北青報記者不完全統計,從2013年至今,約有24個商住LOFT項目入市,大多是4.2米高。
無可奈何的『開銷』
不僅是居住上相比以往的LOFT缺乏舒適度,也由於其土地的商業辦公類屬性,導致實際居住起來,LOFT產品會帶來諸如生活成本高、使用年限短等缺點。
除了40或50年的產權年限外,LOFT的生活成本也遠高於普通住宅。像入住後水、電、煤氣、物業、停車費等日常生活開銷大多數都是參照商業、辦公標准來征收,現在市場上有些LOFT項目甚至沒有煤氣,對於住戶來說可以說是十分不便。
並且,對於投資客戶來說,購買LOFT多是出於限購而不得已為之,但實際上,LOFT的昇值潛力往往要低於住宅。我愛我家集團市場部孔丹表示,從二手房成交來看,LOFT產品並沒有受到追捧,而小戶型的普通住宅則很好出手,價格也不錯。此外,LOFT產品要求最低首付五成,按揭最多10年,也導致自有資金佔用較高,周轉較慢。
另外,孔丹也提醒投資買房人,從中弘·北京像素、金隅·自由築相對成熟的LOFT社區來看,年輕的剛需是LOFT產品的主要客群,更多購房人購買LOFT是用來過渡或出租獲得租金。
文/本報記者李桁