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6日,南岸一小區物業費調整,物管公司和業主代表意見不同,雙方碰頭商議談判。重慶晨報記者楊新宇攝
24項商品和服務價格實行市場調節價,與市民生活密切相關的住房物業服務價格和小區停車服務價格也位列其中。實行市場調節價後,物管是否能對價格說漲就漲,而普通市民是否無法掌握話語權,只能默默接受價格噌噌漲的窘迫現實?重慶晨報記者對此進行了深入采訪,並請專家對市場調節價的施行做了詳細解讀。
重慶晨報記者黎勝斌報道
國家發改委日前發文,放開24項商品和服務價格,實行市場調節價。其中,住房物業服務價格和住宅小區停車服務價格最受市民關注。
另據《重慶日報》報道,去年12月12日市政府第73次常務會議審議通過《重慶市物業服務收費管理辦法》。在《管理辦法》中取消了政府定價管理形式,僅對按照《重慶市住宅物業服務等級標准》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價,其他各類物業服務收費均實行市場調節價。辦法將於3月15日執行。也就是說,價格放開之後,以後物業費怎麼收,收多少,則將由小區業主與物業公司協商。
收費低物業公司喊虧本
在外界看來,價格放開會引起相關收費的普遍上漲。重慶新龍湖物業服務有限公司總經理周洪斌說,價格放開之前,物業服務實行政府指導價,有限價,也就是說,不得超過這個價格。價格放開之後,就相當於取消了這個指導價,由業委會與物管公司協商價格,價格可能超過之前的限價,也可能低於之前的價格。
江北區一小區物管的負責人稱,物業公司虧損嚴重,去年就虧損了31萬元,這幾年來累計虧損已達到110萬元。
收多少需要雙方協商一致
關於放開價格後的討論在一些業主群裡已經炸開了鍋。多位不同小區的業主稱,在業委會討論通過的前提下,合情合理合法的漲價還是可以接受的。
昨日,江北區一位業主劉先生介紹說,他們小區有217戶業主,去年物業公司找了一半的業主討論物業費漲價的事情,結果參加討論的人中有一半同意漲價,因此漲價獲得通過。
重慶森達律師事務所賀天強律師表示,根據規定,關於上調物業費的原文表述是這樣的:業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主(如小區有20萬平方米,應有10萬平方米面積的業主同意)且佔總人數過半數的業主同意,即『雙過半』。
重慶市物業管理協會辦公室一工作人員表示,物業服務收費將從3月15日起實行市場調節價,但並不是說物業公司可以隨意調價,還得跟業委會協商並達成一致後纔可以調價。
物管費突然漲1角怎麼沒有通知我們
物管稱漲價有合同約定,但業委會認為服務沒到位,要求暫緩漲價
重慶晨報記者顧曉娟見習記者周輝報道
新年剛過,南岸一個小區的業主們便聽說了物管費漲價的消息。從1月起,小區物管費由每平方米1.5元上調到1.6元,1角錢雖不算多,卻讓小區業主們憋了一肚子火。
有業主說,物管這次漲價是悄悄進行的,以100平方米的房子為例,一個月物管費只多10元錢,不知情的業主稀裡糊涂就繳費了,根本沒發現漲價的事。更氣人的是,業主不同意漲價,難道物管說漲就漲?
業主:物管費漲價前沒公示
『要不是我翻了賬本,這漲價的事還被蒙在鼓裡呢!』小區業主李女士告訴重慶晨報記者,漲價風波是從元旦假期之後開始的,她到物管繳費,正碰上物管搞活動,如果一次性繳納全年物管費,可以送一桶油。
因為覺得劃算,李女士決定一次性繳納物管費,可拿到收據,總覺得今年的收費好像高出一截。李女士於是回家翻賬本,這纔發現物管費漲價了,去年每個月是120多元,而今年漲到了140元,整整高出了十幾元。
『十幾元錢不算多,可物管漲價並沒有公示啊。』李女士說,2012年時,小區物管費也漲過一次價,從1.2元漲到1.5元,但那次小區召開了業主大會,並且和物管簽訂了合同,明確了責任義務,漲價的事情也進行過公示,業主們心知肚明。可這一次,卻進行得靜悄悄的。更氣人的是,不少鄰居根本沒發現這事,稀裡糊涂地就繳了物管費。
業委會:漲價有約定,但服務不到位
小區業委會相關負責人告訴重慶晨報記者,這次小區物管費漲價是提前通知了小區業委會的。
業委會提供的《物業服務合同》顯示,2012年9月開始,小區物管費由每平方米1.2元上調到1.5元;並在合同中對物管工作提出要求:在以後的運行過程中,『物業服務合同』、『三方協議』全部按時兌現的前提下,從2015年1月1日起,物業收費標准調整至每平方米1.6元。但如果未能按時兌現,仍按照每平米1.5元的現行標准執行。當時,有453戶業主簽名認可了這份協議,達到了『雙過半』。
業委會相關負責人介紹,物管費漲價引發業主意見後,業委會隨後召開了業主代表大會,到場的23位業主代表,除3位認為應該暫緩漲價外,其餘20位不同意漲價。
『我們也認為相關的要求並沒有全部達到,所以要求暫緩漲價。』業委會稱,他們張貼的要求暫緩漲價的通知也被人撕毀了。
那麼,物管服務是否按照『物業服務合同』、『三方協議』全部按時兌現?
昨天下午,小區業主代表、業委會、物管以及社區工作人員代表再次進行了協商。
有業主提出,以前在小區門衛處可以寄存東西,而現在不行了。以前物管可以幫業主代收快遞,而現在快遞送到物管,必須繳錢纔能保管。最重要的是,小區的消防設施並沒有得到很好的維護,現在看起來就像損壞了一樣,讓人很沒有安全感……
業主們說,他們其實並不反對漲價,但物管的服務必須與物管費的價格相匹配,不說增值服務,起碼不能倒退。
物管:整改之後再商討調價事宜
物管部高經理介紹,從今年1月起,小區的物管費的確進行了上調,從去年的每平方米1.5元上漲到了1.6元。而這次漲價,是根據雙方簽訂的《物業服務合同》執行的。
高經理說,此次調價正巧碰上『新規』3月執行,雖然這次調價和新規並沒有實質的關系,但也反映出一些問題,這次出問題主要是和業主溝通不夠。
高經理說,目前,他們正在積極地與業主進行協商。首先會和業委會一起對收費標准進行公示,並退還已經收取的漲價部分費用;然後在業委會的監督下,對業主反映的問題進行整改,整改完成後,再召開業主大會,協商調價事宜。
公共產權車位停車費漲價也需業主同意
關於小區停車位放開價格,也遇到了類似的情況。重慶森達律師事務所賀天強律師表示,按照規定,小區道路、小區綠地等建設的停車場屬於公共產權車位,這一部分的停車費是要經過『雙過半』業主的同意,纔能調價;如果是有已經分散產權,以及產權為開發商所有的,則定價權歸產權人所有,但不能強迫交易。
對於小區公共產權車位,物管公司其實只是業主聘請的『大管家』,它可以提出漲價的要求,但必須由業委會負責組織召開業主大會,經『雙過半』業主的同意纔行。
賀天強認為,漲價後增收部分歸產權人所有。如果是業主共有產權的,則歸全體業主所有。他稱,目前有很多小區實際上是將停車費用來抵消一部分物管成本。
業內人士稱,一些比較老的小區,停車位相對緊張,在放開價格後或許會有漲價的可能。
物管費取決於雙方協商協商不成只能更換物管
專家說法>
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重慶市物業管理協會副會長巫大德認為,物管費的定價權不在物管公司,而在訂立物業服務合同的雙方。也就是說,物管費是否漲價,還是需要物管和業主雙方協商決定。但該小區的情況有特殊性,因為之前有約定,有約定就按約定執行,所以漲價的時候不進行通知也是可以的。而在實際工作中,物管單方面宣布漲價,往往只會激化矛盾。
巫大德介紹,重慶今年3月15日起,物業服務取消政府定價,在市場經濟的大背景下,物管費的定價取決於雙方協商,協商不成,就只能更換物管,最受傷的往往還是業主。所以雙方還是應該多溝通、多協商。作為物管,也應該通過服務和質量贏得業主的認可。
房產中介費價格也放開了收多少雙方商量著辦
重慶晨報記者羅強報道
房地產諮詢和經紀服務收費、房產價格評估收費、土地價格評估收費……這些收費項目價格怎麼定,今後將完全交由市場,由當事雙方自由協商,政府部門不再制定『政府指導價格』政策。
涉企經營服務收費再減13項
根據有關規定,市物價局加大了涉企收費管理,開展了實行政府指導價或政府定價的涉企經營服務性收費項目清理。收費項目在2010年市政府公布的63項基礎上,再減少13項,減至50項。收費項目目錄增加3項,合並7項為3項,取消5項,放開2項,其他減少5項。
房產價格評估收費由市場定
1月6日,市物價局、市國土房管局聯合發布通知,公布了『關於放開房地產中介服務收費的通知』,2015年1月1日起,放開房地產諮詢和經紀服務收費、房產價格評估收費、土地價格評估收費。這意味著,以往由『政府指導價』乾預的收費內容,如今將完全交由市場協商確定。
『通知』規定,房地產中介服務機構不得收取任何未標明的費用。房地產中介行業協會應加強對房地產中介服務機構的指導和管理,維護房地產中介公平公正的市場秩序。
未列入收費清單的不得收費
市物價局要求,經清理後的收費項目已報經市政府同意,市物價局公布『重慶市實行政府指導價或政府定價的涉企經營服務性收費項目目錄清單』。凡未列入實行政府指導價或政府定價的涉企經營服務性收費目錄清單(市場調節價除外),各部門、各單位不得向企業收取。對違反規定的,價格主管部門將依照相關法律、法規予以嚴肅查處。
2015年,價格主管部門將按照有關要求和規定,繼續清理涉企經營服務性收費:未列入行政審批前置服務的收費一律不得收取;根據情況放開一批競爭充分的經營服務性收費項目;取消不合理的收費和降低部分涉企經營服務性收費標准,並建立涉企收費制度化、常態化、規范化管理,每年定期向社會公布涉企經營服務性收費目錄清單。