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『放開收費後,物業公司要漲價,我們該怎麼辦?』『入不敷出的物業費,是不是能漲點?』國家發改委『放開非保障性住房物業服務收費』的規定,有人歡喜有人懮。更多的居民卻鬧不清,小區物業費究竟該如何定價?
記者梳理發現,北京的商品房小區物業費已實行市場調節價,在包乾制和酬金制兩種管理模式下,新舊小區有著不同的定價機制。物業費漲價還是不漲價,是最近兩年在舊小區最受爭議的話題。
新建小區
前期物業費開發商買單
『小區將來物業費多少錢?』元旦假期,購房人徐磊去看房時,每到一個樓盤,總會記得向售樓員詢問一下物業費的價格。不過,令他有點費解的是,即使是同一個區域的樓盤,有時物業費也會相差不少。『超過4元/平方米/月的樓盤,就覺得貴了。』作為消費者,徐磊想弄明白新建小區的物業費究竟是如何定價的。
《北京市物業管理辦法》規定,所有新建住宅由開發商承擔前期物業服務責任。開發商在與業主完成物業共用部分交接之前,需根據前期物業服務合同約定的服務事項和標准提供服務,不得向業主收取物業服務費用。
而前期物業費的定價,建設單位應當在銷售前確定物業服務事項和標准,從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監理機構名錄中,隨機抽取物業服務評估監理機構對服務費用進行測算,測算結果應當在銷售場所予以公示,並寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。
『換句話說,新建小區的前期物業費不僅不用業主交納,而且定價不是開發商一家說了算。』社區物業專家陳鳳山告訴記者,目前新建商品房小區市場接受的平均價格在3.5元/平方米/月。
老小區
多半小區物業費缺少監管
『物業費?我們從來鬧不清是怎麼花的。』董女士所住的是上世紀90年代建成的老小區,沒有業主大會和業委會,物業費也是10多年前入住時的定價。
在董女士看來,物業公司的服務水平談不上好。比如,她所住樓棟的電梯有2部,可白天除了上下班的高峰期之外,幾乎只開一部電梯。不過,因為物業費價格不高,業主也就睜只眼閉只眼。
『北京許多老舊小區,沒有業主大會,更沒有業委會,缺少監督制衡力量,物業費的收支都由物業公司完全掌控。』一位物業行內人士透露。
一份內部調研資料顯示,據不完全統計,全市上世紀90年代以前建成投入使用的1852個老舊住宅小區中,有1004個沒有正規的物業管理模式,其中自管房單位管理的有812個,多產權單位管理的有192個。這些小區一般由直管公房和自管公房組成,成立業主組織的比例非常低。
『個別有著分支機構的物業公司,甚至在總部設置了資金運營部,將收繳來的部分物業費拿出去投資獲取收益。當然,只要價格不調整,矛盾就不會爆發。』