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近日,國家發改委印發多個文件,放開二十餘項商品和服務價格,非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務位列其中。
這意味著,在不遠的將來,小區物業費、停車費將由物業管理方、停車場管理方、業主等多方博弈決定。
不過『談判桌』上的價格,能否讓業主滿意?業委會尚鮮見的現狀下,放開物業費、停車費,會否引發更嚴重的矛盾?發改委口中的市場化『比質比價』,能如願完成麼?
咱們來商量商量價格吧!
【一問:市場化定價,能帶來什麼?】
『對業主來說,物業費不是便宜就好』
路軍港(物業管理專家,社區自治獨立職業物業經理人):對於物業公司來說,價格放開肯定是有利的,對於業主來說,也未必是壞事。
這幾年來,物價、人工都上漲了很多,但物業費的標准並沒有調整。物業公司為了保證盈利,就會降低服務的頻率,比如原來一個小區僱三個保潔,現在可能就減成一個;相應的,原來一天應該掃兩遍地,現在就掃一遍。通過這種辦法降低成本,其受害者還是業主本身。
對於業主來說,物業費不是非要便宜就是好。物業與業主,實際上是買賣雙方的關系。選擇什麼水平的服務,什麼價格的服務,應該是買方也就是業主決定。物業方則是提供多種選擇,也就是多種商品供買方選擇。業主可以選擇優質的、價格高的物業服務,也可以選擇價格低廉的,水平適當的物業服務。
這裡面就存在一個問題,目前的物業成本是不透明的,絕大多數物業不公開賬目,花了多少錢都是未知數,這就造成不管你的物業費定多少錢,哪怕是一平方米5毛錢,業主還是覺得其中有貓膩,認為定高了。因此價格放開,物業成本透明化也是一個前提,只有業主了解了物業成本到底是多少,花多少錢能辦多少事,纔有可能通過招投標的方式,選擇合乎心意的物業公司。
【二問:市場化定價,時機成熟麼?】
『現在說放開價格,
等於把定價權交給物業和停車公司』
陳赫(化名,昌平某小區業主):漲價的時候想起業主自治了,我覺得這個邏輯有點混。我們小區想成立業委會都三年了,至今都沒有成功,好多一開始很有熱情的業主,現在都放棄了。這其中牽扯的問題太多,水很深。基本可以說開發商、物業乃至當地政府沒有一個幫忙的,全是拆臺的。
比如開發商和物業不給你提供業主資料,你就很難收集齊業主簽名;資料准備不齊,行政部門連手續都不給你辦。說白了它們想卡你,有的是辦法,但業主想成立業委會,沒有任何捷徑可以走。就算是成立了,矛盾也很多,很多業主因為維權被黑,我在的一個北京社區業主群裡,昨天還有人因為業委會的事被砸了車。
所以說這根本就是一個雙方不均勢的事,現在說放開價格,基本就等於把定價權交給了物業和停車公司。
王景琛(西城區某小區業主):放開定價權雖然是早晚的事,但我覺得現在不是一個好的時點。我看發改委的人說現在業主自我管理、主動維權的機制逐步建立完善,所以可以放開,這說法不知道是不是拍腦門拍出來的。現在新聞裡那麼多社區糾紛難道領導們都視而不見?
業主維權意識是提昇了,但維權效果如何?去年6月的時候,我跟我們小區的保安發生一點矛盾,當晚車就被劃了,最後找誰都說沒自己責任,求問維權機制從哪裡體現?再比如我們小區的停車費,一開始停車管理公司直接說每月700,之前就沒有過任何討論,或者征求意見。我們大家都覺得這個價格太貴,鬧了幾次,堵路、找政府什麼招都用上了,這纔降了價格,可這些屬於正規的『自我管理、主動維權』機制麼?頂多說業主們現在終於都豁出命拼了吧。
所以在這種情況下放開定價機制,我不知道業主能有什麼正規的話語權,只會有一大批新的矛盾產生。希望政府能從這個角度考慮,哪怕能有八成小區成立業委會後,再談放開吧。
【三問:市場化定價,一定漲價麼?】
『真要漲價,只能靠大爺大媽跟物業死磕了』
於顯洋(中國人民大學社會學教授,長期從事社區研究):為什麼放開價格限制就一定要漲價呢?我認為沒有政府指導價之後,這些費用應該是需要重新計算。比如我住所附近的小區,電梯廣告的費用是要分給業主的,一家能分到幾千塊錢,而我們小區現在就沒有。
比如有的物業公司會組織業主搞活動,出去玩兒,業主特別感謝他們;其實物業費裡本身就有這一塊兒費用,如果他沒做這些,那錢就是被挪用了。
說到停車費的問題,其實停車費到底應不應該收就有很大爭議。因為小區裡的地面空間應該都是屬於業主的,而這些空間的管理,業主已經交了物業管理費,再去收一個停車的管理費,就是雙份兒錢了。
目前,確實有很多業委會無法發揮應有的作用,有的甚至被物業『收買』了,真正參與到業委會裡來的業主不是特別多,但是隨著這種價格放開的趨勢,今後如果業主的參與越來越積極,是能發揮作用的。
不過,物業管理費用的核算,如果不專門去作研究,很難弄明白,容易變成糊涂賬。所以將來如果政府部門不監管的話,就需要市場化的公司去做這個核定工作,出現一些專門為業主委員會提供服務的組織,去協助業主評估到底這個小區應該是什麼樣的收費標准。
王一明(豐臺區某上世紀90年代建成小區的業主,曾動心成立業委會):我得趕緊再續一年的停車費去!我們是老小區,車位從來就不夠,早幾年是六十塊錢一個月,後來漲到上限:每月一百五,還是開進來你自己找地兒停。這兩年車位越來越難找,目測有不少車都能停一個禮拜不挪窩。放開停車費和物業費,道理沒錯,但問題在於我們這樣的老舊小區,停車位缺口太大,如果只通過市場來決定價格,那漲價的空間就太大了。
有人說停車費可以由業委會跟物業談判,道理也不錯,但實際情況根本沒那麼理想。前段時間,網上有個特別火的帖子,說業主根本沒必要交停車費,因為按照物權法,小區地面和地下空間是屬於全體業主的,我在自己家停車,憑什麼給物業交錢呢?要交也只是交個管理服務的費用,而不是『租』車位的費用。當時我就動了一下心,覺得是不是可以跟物業較較勁。結果了解一下纔知道,我住的小區比較大,房子性質和產權不一樣,小區裡至少有三家物業公司,還有好多房子常年出租。這種情況,要想讓業主組織起來,拿出時間和精力跟物業去談判,根本沒可能。
放開價格是趨勢,但是在業主還沒能力跟物業叫板的情況下,政府如果撒手不管,物業普遍漲價,這一塊兒矛盾肯定會特別多。所以,我覺得要有個步驟,先把業委會都成立起來政府再撒手。
不過,我也不擔心物業費和停車費會漲到哪兒去,畢竟小區家庭收入水平擺著呢。而且我們小區還有好多對價格敏感的大爺大媽,真要漲價,只能靠他們跟物業死磕了,大不了拖著物業費不交,惡性循環。
【四問:市場化定價,還缺什麼?】
『放開價格,需要明確價格博弈規則以避免矛盾加劇』
路軍港:從現實來說,雖然業主維權的意識有所提高,但整體上我們的社區管理機制並不健全,擁有業委會的小區也只是極少數,因為這樣那樣的原因,許多小區想成立業委會,面臨很大的困難。
今後價格放開,都讓物業說了算不靠譜,這其中肯定會有渾水摸魚的企業。想要放開價格,政府首先要扶植業委會、居委會的成立,目前我們政府部門工作過程中,本身還有很多不符合規定的地方需要改進。同時要制訂相應的規則,比如物業公司必須要公開社區公共收益賬目及分配標准,如果出現問題,需要有力的行政乾預手段,這些都是目前欠缺的。
在具體政策實施中,也還有許多細節需要細化。比如小區選擇了一家物業公司,簽訂了3年的合同。這期間物業公司能否中途調整價格?如果放開物價管制,物業公司單方面調價該怎麼辦?如果屬於確實需要調價的情況,是請第三方公司予以評估,還是物業公司做出相關預算提交業主委員會批准?這些細節都要考慮到。
羅亞蒙(城市學者):放開物業費、停車費,讓其回歸市場是好事,應當肯定。但放開市場後,物業都想漲價,業主都想降價,可預期的矛盾將很激烈,一開始還可能會引發很多暴力衝突。在政府放開定價權之後,市場定價的博弈機制尚需一個階段纔能漸趨成熟,做好過渡階段的矛盾化解工作,維護社會和諧穩定,政府依然責無旁貸。
如果放開的話,必須有運行有效的業主委員會來制衡物業公司,既要防止瘋狂漲價,也要防止過於低價,導致不能維持運行成本。政府可以放開價格,但需要先行明確一個價格博弈規則以避免矛盾加劇。
如果從城市管理科學角度更深入探討,政府還應明確停車位是基礎服務設施,還是純經營性產品,如果認定停車位為城市生活基礎服務設施,那就必須微利運營。
主筆吳楠張棻
插圖宋溪