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新年伊始,不止股民們在收『紅包』,廣大『房奴』們也開始享受到降息紅利。廣州市民張女士昨日接到銀行短信通知,從今年1月起,她所需支付的等額本息還款的房貸月供將由4828.73元降至4613.42元,減少215.31元。據信息時報記者了解,今年1月起大多數商業銀行開始執行央行降息後的新貸款基准利率,目前工農中建交五大國有商業銀行以及12家股份制商業銀行均已下調浮動利率型房貸利率,這意味著,大部分像張女士一樣的房貸一族,每月需償還的『月供』都將減少。
相當於此前利率打9.4折
元旦剛過,個人房貸月供為何會下降?信息時報記者了解到,由於央行去年11月底曾采取過降息措施,不過由於目前絕大多數銀行均使用『按年調整』,即一年之內無論利率昇降幾次,都要到次年的1月1日纔能執行最新基准利率。因此,今年1月起大多數商業銀行開始執行央行降息後的新貸款基准利率。
具體來看,5年期以上房貸的基准利率由6.55%降為6.15%,較此前的利率下降0.4個百分點,相當於給此前利率打了9.4折。也就是說,存量房貸客戶的『月供』從元旦之後開始減少。舉例來說,假設客戶貸款餘額100萬元,剩餘期限為20年,使用等額本息還款方式,整個2015年因此可少還大約4000元利息。
據信息時報記者了解,目前工農中建交五大國有商業銀行以及12家股份制商業銀行均下調了浮動利率型房貸利率,這意味著大部分像張女士一樣的房貸一族,每月需償還的『月供』都將減少。
並非所有房貸月供都下降
但建行一位客戶經理劉先生告訴信息時報記者,並非所有借款人的房貸月供都會下降,有兩種情況就是例外。其一,如果客戶與銀行約定采取固定利率還款,那麼在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。『因此,即使這次降息,借款人的房貸利率仍將保持不變,我們通常將這種稱為「降息一次,心痛一次」。』
其二,如果客戶當時與銀行約定的是按照自然年的月份來調整利息,那麼客戶暫時也不能享受更加實惠的月供。例如,王小姐在2012年5月貸款買了一套70平方米的兩居室,當時貸款100萬元,她和銀行簽訂貸款協議時,調息方式選擇的是按自然年周期調息,那麼就要等到每年的5月份纔會調整利率。以這次降息為例,王小姐的房貸要到今年5月份時,月供纔會產生變化。
銀行年初仍利率優惠
據信息時報記者向各家銀行處了解到的情況,年初的房貸市場繼續延續去年底的回暖勢頭,由於銀行年初貸款額度充足,除了執行新貸款基准利率之外,各家銀行在年初仍然保持著利率優惠。劉先生告訴信息時報記者,信貸融資環境自去年底開始變得寬松,導致銀行在年初時能夠保持非常暢通的放款環境。眼下房貸平均利率下行是大勢所趨,對於此前已獲得房貸利率折扣的借款人來說,新基准利率的執行並不會影響折扣政策。『如果客戶之前的房貸利率是9.5折,那麼今年1月起,還是會在降息後的基准利率6.15%基礎上再打9.5折,即實際利率是5.84%。』
不過劉先生也提醒市民,由於新貸款基准利率是從今年1月1日起執行,因此,實際月供中的利息是分段計算的,即去年12月的利息按照老基准利率計算,1月的利息按照新的基准利率計算。假設貸款扣款日為每月20日,那麼1月份月供利息就由去年12月最後11天的利息和今年1月份頭20天的利息組成,從下月起就沒有這個問題了。因此在扣款日前最好跟貸款銀行進行溝通,查詢一下月供金額變化情況,最好在房貸扣款的銀行賬戶多存幾百元,以免因扣款不足影響個人信用記錄。
此外,對於申請等額本金還款的借款人來說,在1月的還款日之前最好也提前存入一部分備用資金用來還款。因為貸款利率下降後,每月月供中的本金部分也會相應提高,所以很可能造成1月的月供金額不降反增,到2月時月供纔真正減少。(記者徐嵐)