|
||||
備受爭議的“房產加名稅”昨日有了明確說法:財政部等明確規定,婚姻關係存續期間,房產加名免徵契稅。
對上述舉措,業內人士認爲,財政部此舉等於是給市民吃了一顆定心丸,“肯定是利好,但並不意味着馬上就會出現‘加名潮’”。
而法律人士則建議,無論是房產證加名或者進行婚前財產公證,比較保險的方式還是各方簽署協議,對於產權份額及分割方式等進行明確,進而避免矛盾。
業內人士還提醒說,婚後買房加不加名還是有區別的,“除另有約定外,原則上婚後購買的房產屬於夫妻共同財產,但對外而言,房屋產權是以登記爲準,因此是否有名字在房屋轉讓環節是有區別的。如果婚後只有一方名字,那麼理論上當他(她)要賣房時,就不需要徵得配偶的同意,配偶就有可能在不知情的情況被賣了房。”
就房產證是否有必要加名以及衍生的相關問題,晨報昨日請來聯業律師事務所主任律師王展、上海大邦律師事務所律師張黔林等進行了解答。
問:目前離婚案件的財產分割,產證有女方名字和沒女方名字,判決有何區別?有名字的話就一定能分到二分之一嗎?
律師:有區別。如果有女方名字,女方對房產就有產權份額。但有名字分割時並不一定就是二分之一。關於分割有協議的從協議,沒有協議的,還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
另外,如果是婚前購房且沒有共同還貸部分,那麼離婚時,如果房產證只有男方名字,那麼房產就屬於婚前個人財產,歸產權方所有。
如果婚前購房但存在共同還貸,但房產證只有男方名字時,根據婚姻法新司法解釋相關規定,雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。
舉例來說,假如夫妻婚前購房總價值200萬元,首付50萬元按揭150萬元。婚後數年,按揭還本30萬元、付息50萬元,房屋總值升至400萬元。那麼,離婚時應當這樣分割:產權歸產權登記的一方,未還的120萬元貸款作爲產權人的個人債務繼續歸還。屬於共同財產的部分包括:婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息,以及相對應的房產增值部分爲30/200×400-30=30萬元,而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元。
而在婚姻法新司法解釋出臺前,同樣是這套200萬元的房子,在相同情況下,未登記一方只能獲得婚後共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元。
也就是說,根據婚姻法新的司法解釋,實際上未登記的女方能多得15萬元。
問:假設產證上有夫妻兩人名字,那麼婚前加上和婚後加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時會產生影響嗎?
律師:產權證上加名字性質上屬於一方對另一方的贈予,因此婚前或婚後加從法律效力上並無區別。
問:如果離婚時,房產還有貸款沒有還清,那麼又分幾種情況?分別可能如何判決?
律師:如果有貸款未還清,還要區別該房產本身屬於婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬於夫妻共有財產,則未還貸部分作爲夫妻共同債務進行處理。如果屬於一方婚前購買,婚內還貸的,則未還清的貸款作爲該產權人個人債務繼續償還,已經償還的部分及其增值作爲夫妻共同財產進行分割。
問:婚前財產公證、產證加名字哪個效力更大,或者說更加優先?有沒有必要“雙管齊下”?
律師:無論哪種方式,房屋產權均應以最後產權登記爲準。因此婚前財產公證或者產證加名字時最好各方能簽署協議,對於產權份額及分割方式等進行明確,進而避免矛盾。