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在過去的2014,深圳不少房地產開發商都如同坐上了過山車,體驗了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處,樓市在房貸收緊和降價風波中開局,樓市陷入困境。
在過去的2014年,全年一手住宅共成交41962套,較2013年下跌12.14%;成交面積403.64萬平米,下跌8.07%。二手住宅共成交57213套,較2013年下跌34.17%;成交面積487.08萬平米,下跌33.39%。
2014年前8月月均推盤量僅18.7萬㎡,總推盤量才149.6萬㎡。11月推盤量達98.6萬㎡,最終年度總推售量最終達到了385.7萬㎡,等於最後一季度,新房供應量約佔了全年供應量的6成。
在過去的2014,深圳不少房地產開發商都如同坐上了過山車,體驗了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處,樓市在房貸收緊和降價風波中開局,樓市陷入困境。但隨着國慶前夕央行發佈公告,“認貸不認房”,“房貸利率最低可打7折”,爲樓市帶來利好,10月樓市迅速升溫,11月央行宣佈降息,又進一步促進樓市回暖。
2014年前三季度讓人悲觀
2014年6月,低迷了半年的深圳樓市迎來了第一聲吶喊。作爲深圳最大的房地產中介的深圳中原地產召開發佈會,提出開發商再不降價促銷,深圳樓市也將步其它已經出現樓市萎縮的二三線城市後塵,在9月份後步入冰河期,房地產項目銷售遇冷已經成了大家的共識。據深圳中原研究中心統計披露,在2014年8月之前市場情緒持續低迷,開發商推盤阻力巨大,前8月月均推盤量僅18.7萬㎡,不足2013年月均水平的一半。
在美聯物業全國研究中心也有着另外一套數據,在2014年的前3季度,客戶觀望情緒濃厚,市場交投低迷,二季度後雖然有部分項目開始讓價,但是幅度並不足以刺激客戶入市,反而加重了繼續降價的預期,9月之前月均成交量僅有25萬㎡,較2013年的月均成交量下降了32%。
記者從市規土委得到一組數據,在過去的2014年,全年一手住宅共成交41962套,較2013年下跌12.14%;成交面積403.64萬平米,下跌8.07%。二手住宅共成交57213套,較2013年下跌34.17%;成交面積487.08萬平米,下跌33.39%。
政策利好樓市年底回暖
新推樓盤賣不出去,中介拿不到佣金喊苦,8月的深圳酷暑難消,但樓市彷彿已經進入了冬季。幸好國慶前夕樓市終於迎來了“春雷”,央行發佈公告,重新界定首套房標準,即“認貸不認房”,新政帶來極大利好,市場信心迅速走高。11月21日晚間,央行宣佈降息,一年期貸款和存款基準利率分別下調0.4%和0.25%,房貸成本降低又爲樓市帶來一重利好消息。
據深圳中原研究中心介紹,今年新房供應受政策影響顯著,呈前低後高格局。8月之前市場情緒持續低迷,開發商推盤阻力巨大,前8月月均推盤量僅18.7萬㎡,不足去年月均水平的一半,總推盤量才149.6萬㎡。隨後央行930新政扭轉了局面,市場開始回暖;11月21日降息再添一把火,令開發商興奮不已,新盤接踵入市,11月推盤量達98.6萬㎡,創下了2008年至今的最高記錄,最終年度總推售量最終達到了385.7萬㎡。雖然推售量同比下降了14%,較2008至2013年446萬㎡的年均推售量低了13%。但是去年最後一季度,新房供應量約佔了全年供應量的6成。
美聯物業全國研究中心做過統計,2014年全市一手住宅成交均價爲23965元/平米,較13年上漲9.15%。11月成交價環比回升19.54%,達到26536元/平米,創深圳歷史新高。從各區域均價來看,14年各區域成交均價僅南山區下跌,其他五區均現上漲,其中鹽田因基數較低,漲幅44.87%爲全市最高,福田區2.65%的漲幅爲最低。各區域的成交均價以福田區爲最高,價格爲42439元/平米,龍崗區最低爲18773元/平米。受政策利好和多個高端項目集中入市的影響,羅湖區成交較前期大漲,推動區域的年成交均價突破4萬元/平米,超過南山躍居全市第二。
在過去的2014,深圳不少房地產開發商都如同坐上了過山車,體驗了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處,樓市在房貸收緊和降價風波中開局,樓市陷入困境。
全年土地出讓金約552億
樓市的變化在土地市場上得到了最直觀的表現,住宅、商業用地在深圳依然受到了熱捧。根據深圳中原研究中心的統計,2014年深圳全市土地招拍掛市場共成交45宗地塊(除去企業轉讓1宗),總成交面積爲188萬㎡,同比增長18%,土地出讓金總額約552億元,同比增長18%,綜合樓面地價11315元/㎡,同比上漲65%,均創下近年新高。
在一二手市場低迷的上半年中,土地市場則表現積極,前海、坪山、大鵬等政府政策扶持大或規劃定位明確的區域表現尤爲突出。4月佳兆業與生命人壽聯合體在大鵬片區斬獲巨無霸商服用地,佔地面積高達87萬㎡,總成交價54億。5月前海規劃區與坪山新區商辦及工業地塊集中出讓,當月共成交10宗約30萬㎡。
中原研究中心王飛曾介紹過,從土地成交中也可以大致看出全市各類型、各區域的市場發展情況。從區域來看,總的趨勢是向西、向北發展。從土地用途來看,商辦用地區域分化明顯,有受追捧的也有受冷落的,而居住用地由於稀缺性,市場熱度較高,尤其是北部龍華新區地塊。
樓市“黃金時代”向“白銀時代”轉變
美聯物業全國研究中心主任何倩茹表示,2014年樓市開局延續2013年趨勢,表現不俗,但年後迅速變冷,年中於掙扎中企穩,回暖趨勢在9月底開始出臺的政策利好下大幅走強,成功於年底完美收官。近日,深圳多家銀行再次下調利率,有望助2015年的深圳住宅市場在年初延續目前的良好態勢,但2月會出現回落,後續走勢尚需觀察政策動向。不過整體而言,調控政策收緊的可能性較小,預計政策層面會密切關注市場,繼續保持“穩”字當頭的路線。
深圳中原地產研究中心主任王飛也指出,房地產市場由“黃金時代”向“白銀時代”轉變,行業格局將會出現調整,一方面體現在行業集中度提升,地區分化加劇;另一方面體現在開發商運營思路逐步從“重資產”向“輕資產”運營過渡。