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譚華駒認為明年江海區的樓市值得關注。
縱觀2014年江門樓市,可謂跌宕起伏。從電商的首次進駐,新盤頻頻出現,樓盤庫存一再高企,同質化的樓盤競爭愈趨激烈,到9月30日『房貸放松』的新政策出臺,江門樓市再次掀起一番風浪。經歷不平凡一年的江門地產人有哪些切身體會,對於2015年樓市走勢有何看法、預測?信息時報記者邀請四位『局中人』分享個人感受。透過他們的觀點不難發現,來年房價微漲趨穩成為共識。
元子地產總經理譚華駒:
庫存高企局面難改
政策推行牽動市場
回顧今年的江門樓市,在發展區域方面,譚華駒感受頗深。他表示,在即將過去一年裡,江門鎮街盤表現得十分活躍,鎮街樓盤已經慢慢擺脫鎮街的局限,向市區樓盤看齊,例如潮連的益丞富隆居、荷塘的益麗龍湖等,都以大盤的姿態呈現,明年鎮街盤的表現也十分值得關注。而面對江門中心城區樓盤布局,譚華駒評論稱:『北新區的樓盤競爭漸趨白熱化,江海區的樓市反而獲得了一個很好的發展空間,也是值得關注的。』
在庫存高企的情況下,針對11月房源新增2497套,供應量再度爆發的情況,譚華駒也給出了解釋。其認為,11月新增的房源與市場沒有必然的聯系,發展商拿到土塊後都有開發的年限,這幾年內必須進行開發,工程開工後就很難停下來,新增的一批房源並非因為近來市場有所復蘇而突然冒出來,而是屬於正常的市場補給。
明年江門樓市的走勢如何?譚華駒認為:『未來一年庫存高企的狀態難以改變,哪怕成交量延續近三個月的成績,庫存消化仍至少需要一年時間。去庫存、讓樓市回歸健康運行的軌道將是主要任務。』據此,譚華駒預測明年的房價總體仍然以平穩為主,不會上漲太多。加之銀行的信貸放松,明年春節後樓市會出現一個『小春天』,迎來成交的小高峰。但其同時強調,不排除明年會受政策影響而讓市場受到一定的衝擊。譚華駒稱,明年3月《不動產登記暫行條例》將實施,這會讓不少購房者陷入觀望,增加市場的不確定因素。由於不動產登記造成的觀望情緒會持續一段時間,若政策上無新的變動,明年5月之前成交情況應當會比較平淡。若上半年庫存消化情況不理想,不排除七八月會有一波優惠的高潮。此外,年中之後的市場變動,還要視乎一直『欲出未出』的房產稅的推行情況,若『房產稅』真的出臺推行,將給市場帶來一定的衝擊,這些都是政策對明年樓市的潛在影響,進而帶來很多的不確定因素。但若無大變動,明年樓市整體應當是平穩小幅向上的。
在房地產投資方面,譚華駒表示,未來房地產不可能出現過去那種暴漲的現象,想憑借投資房產一夜暴富目前很難現實,但房地產還是可以保值的,可以作為抗通脹的一個選擇。
華茵桂語營銷中心總經理黃錦康:
房價『冰點』已過江門樓市正在回暖
『房價的冰點已經過去了,對於一些比較有品牌口碑的項目來說,你如果沒有買到「4」字頭、「5」』字頭,現在已經很難再買得到。』華茵桂語營銷中心總經理黃錦康表示,2014年是江門樓市低迷的一年,而隨著政策向好以及開發商以價跑量凸顯成效,江門樓市一改頹靡,整體呈現出回暖跡象,房價逐步回昇。
兩大因素促成降價潮
2014年江門樓市低迷顯露無疑,並未太過讓黃錦康驚訝。因為根據去年房屋的報建量、開工面積以及近萬庫存積累等情況,其已預估到了這一可能情況。但是,今年房價的跌幅之大,卻超乎他的預料。他認為2014年江門樓市房價具有震蕩下行的特點,而房價下行的兩大原因是:庫存的高企以及新盤的百家爭鳴。
『庫存供應量大,開發商完成任務壓力大,在不利的市場環境中,以價換量成為地產商博弈的策略。』黃錦康表示,從4月開始,市場開始持續大幅放量,到8月庫存量形成高峰,隨後雖然市場庫存放量幅度減小,但是庫存高企是貫穿全年的現實。
此外,不少『新面孔』的出現導致競爭加劇。黃錦康表示保利大都會、華茵桂語、海逸城邦、萊茵華庭、凱茵豪庭、外海翡翠華府、富隆居等新盤紮堆出現及推售,讓市場呈現百花齊放的局面。北新區和濱江新區這兩個區域供應面積比例之和高達77%,使得區域內項目之間的競爭十分激烈。在這種局面下,5月底,保利率先跳水降價,打破濱江新區這一板塊『6』字頭以上起價的局面,以『5』字頭的房價衝擊市場,拉開江門樓市降價潮的帷幕。
房價已開始穩步上漲
『在經過以價跑量,並且在五一黃金周和金九銀十的庫存消化調整後,江門的房價已經有所回昇。』黃錦康指出房價目前正在穩步上漲,並且庫存消化穩定。
住建局數據顯示,2014年6月,蓬江、江海區新建商品房網簽面積13.40萬平方米,其中住宅面積11.32萬平方米,環比增長33.0%,同比增長35.7%。10月,蓬江、江海區新建商品房網簽面積16.02萬平方米,其中住宅面積13.96萬平方米,環比增長40.3%,同比減少29.8%;住宅網簽套數1293套,環比增長32.6%。11月,蓬江、江海區新建商品房網簽面積20.77萬平方米,其中住宅面積17.89萬平方米,環比增長29.7%,同比增長54.8%;住宅網簽套數1641套,環比增長26.9%,同比增長76.1%。
黃錦康指出,根據網簽成交滯後半個月到1個月的情況來看,兩個傳統的銷售旺季節點江門樓市都取得了好成績。整個市場不斷調整下,一些房企的任務完成了,實現自我調整後開始上調房價也成為必然趨勢。
黃錦康表示,11月不少熱銷樓盤房價上漲趨勢引起市場關注,其中漲幅較為明顯的是央企保利大都會,漲幅達到6.5%,此外其他樓盤諸如濱港御城、外海翡翠華府、駿景灣品峰等樓盤房價也有所上漲。但也不乏一些還沒完成任務的樓采取走量的方式推出促銷活動。
綜合考慮大環境購房
盡管房價走高走低起伏不定,但黃錦康指出無論從大環境看還是從本地情況來看,樓市回暖跡象已經很明顯。『大環境上,政策直接或間接都對樓市起到很大的刺激作用。』黃錦康表示上半年是政策空窗期和觀望期,這讓市場缺乏動力,但是隨著限購、房貸的松綁,『9·30』政策的出臺等一系列利好政策的消息傳來,對江門地產商信心的提昇起到很大作用,這解除了江門樓市對政策的觀望,並由原來的政策觀望期和市場的觀望期轉向只是對市場的觀望期,大大解除了地產商的心理負擔。
黃錦康表示未來江門樓市供求將逐步平衡,庫存不會爆發性上昇,價格也逐步回昇。對於錯過房價冰點的消費者,黃錦康建議購房要綜合考慮大環境,房價在相當長的一段時期內將始終保持上漲的趨勢,當房價出現下降趨勢時該出手時就出手,而不要期望房價一降再降。『消費者有一種心理就是對比漲幅和跌幅,他們會認為地產商漲價的時候可能是200?300元/平方米的漲,而在跌價的時候卻只是100?150元/平方米的跌,這就讓消費者心理上存在還能繼續下跌的心理預期。』黃錦康表示,實際上房價已經達到冰點,不可能再跌了,最後的結果只能是出現買漲不買跌的情況。