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趙卓文
多名地產專家認為,目前說樓市回暖尚為時過早,未來走勢仍成謎
中國房地產行業在高歌猛進之後急轉直下,2014年樓市持續低迷,後市又有回暖跡象,如何看待這些樓市中的起起伏伏?如何根據樓市的成交、房價、政策,冷靜思考市場走向?近日,信息時報記者請來多名地產專家探討樓市走勢。對於2014年年末樓市出現的回暖跡象,專家指出,『回暖論』為時過早,2015年應更具風險意識。
全年盤點
受兩大政策影響
樓市『前低後高』
信息時報:你認為2014年樓市具有哪些特點?
趙卓文:2014年在調控方面主要出現的政策有:首先,限購放松,目前全國46個城市中只剩5個城市未取消限購。其次,『9·30』房貸新政出臺,以佛山為例,在房貸新政的刺激下,成交量回昇很快。
在政策的影響下,2014年樓市呈現『前低後高』的特點。一是整體供大於求。二是樓市出現拐點,從各方面的數據來看,2013年恐怕是廣東房地產的階段性的頂部,五年內都很難突破;而2014年則是房地產行業發展很關鍵的轉折年,到底是轉向什麼樣的新常態,還有很大的不確定性。三是電商、金融等出現新發展,2014年大家公認是電商年,電商對於房地產的影響會逐漸深入。
龍斌:2014年樓市調控政策有兩大變化,一是全國范圍內限購調整或取消;二是『9·30』限貸調整,重新支持二套購房,第三套基本放開,政策去行政化方向明顯,對激活需求有明顯作用。為此,2014年樓市分為兩大階段,一是前三季度,主要是貨幣緊縮之下的市場縮量調整;二是9·30政策出臺之後,限貸政策調整,市場逐漸恢復,交投活躍起來。
信息時報:2014年樓市整體低迷,樓價紛紛跳水,你怎麼看待這種樓市降溫現象?
趙卓文:樓市整體低迷的原因是樓市供大於求,需求不足,而發展商需要回籠資金,這是市場經濟的正常現象。
龍斌:我認為,主要原因在於2013年底及2014年初中央收緊貨幣政策所致,資金緊,利率高,經濟下行,加上前期限制性政策,使得市場交投低迷。
韓世同:2014年是自2008年以來市場起伏最大的一年。年初樓市意外地出現成交大幅下挫,隨後業界掀起『以價換量』潮。從2014年四五月份開始,受經濟環境的影響,一線城市如廣州的房價開始下行。而進入下半年,隨著限購限貸松綁,央行降息,各地的樓市又紛紛出現回暖跡象,成交量上昇,房價上漲。
後市預測
不確定性仍很大
說回暖為時過早
信息時報:目前貨幣政策偏寬松,樓市政策趨於松綁,不少言論認為2015年將見底反彈,你是否認同這一觀點?一線城市與二三線城市的樓價上昇節點是否存在差異?
趙卓文:2015年樓市錯綜復雜,很難預測。宏觀經濟走勢、貨幣政策、地方房地產政策新舉措都具有很大的不確定性。中心城市的樓市表現一定會強於二三線城市,但現在說回暖還為時過早,2015年應有更多的風險意識。
龍斌:2014年初,我就提出『前低後高』的預判,主要預期為穩增長,貨幣政策和宏觀政策有可能放松,到四季度果然實現了。2014年四季度是全年成交的高點,而房格也止跌企穩。預計2015年上半年市場活躍度會提高,房價可能小幅度上昇,下半年可能市場明顯轉好。一線城市和核心的二線城市率先反映市場回暖的變化,而三四線城市由於供應多,需求和購買力相對不足,回暖可能會滯後3?6個月時間。
黎振偉:樓市回暖還要看當地政府的土地、金融政策。樓價的變動,一定要差異化看待,不同城市的表現不一樣。廣州人口不斷增長,土地越發緊張,這使得廣州樓價下跌的空間很小。而在人口增長緩慢或逐步減少的城市,例如江門,土地的供應量仍比較大,這樣不確定因素就比較大。樓價還是主要由市場供需來決定。目前,政府正逐步對房地產減控,十八大以後的中央文件,沒有一個直接針對房地產。從這一點可以看出,政府想要給房地產更多的自由發展空間。推動樓市,不僅是讓其發展,也必須讓其更透明。
韓世同:2014年年末樓市成交回暖,房價回穩,說明政策起到一定的效果,但這種回暖跡象能維持多久仍待觀察。放松限貸和降息在我看來,其實是經濟不好的一個表現。經濟不景氣,對樓市不會帶來積極的影響,能產生短期的效果,長期只能是利空政策。我認為僅靠降息不能改變樓市下行狀況,業內不能過於樂觀。
房企營銷
2014年是『電商年』
全民營銷不斷出現
信息時報:應對弱市,2014年房地產企業都有哪些讓人關注的創新營銷手段策略?這些策略對樓市產生了什麼影響?
趙卓文:2014年樓市營銷可以說是『電商年』,全民營銷不斷出現。傳播渠道和傳播方式有很大的轉變,針對新的市場和90後的客戶,電商仍會有新的發展。
龍斌:地產營銷新的手段包括更強調精准營銷、圈層營銷和跨界營銷;同時,很多開發商和代理機構都采取線上線下結合的方式,電商方法廣泛運行;而一二手聯動,渠道作用凸顯出來,也是今年營銷的新特點。這些新的方法在一定程度上有利於加大成交的機會,更廣泛地發動了客戶。
韓世同:這一年房地產業的最大特點在於變,包括成交、房價、政策以及地產商開啟互聯網線上營銷時代之變。2014年是互聯網O2O的元年,移動互聯網帶來的衝擊和革命,使得開發商不得不擁抱互聯網。從6月底彩生活在香港上市,到11月遠洋地產和京東集團旗下的互聯網金融平臺開始跨界合作,再到廣州萬科與騰訊深度合作賣房子,以及碧桂園頻頻『觸電』,試水互聯網金融……雖然目前房企『觸電』還處於探索階段,但一旦打開了『開關』,都將改變未來房地產業的營銷模式。
信息時報:對於正在觀望的准業主們和開發商,你有什麼建議?
龍斌:目前雖然成交回昇,但房價相對還比較穩,應該是很好的購房時機。在整個房地產市場逐漸脫離調整的大勢下,有需要有能力的購房者,越早入市越好,否則可能錯過買房好時機。
韓世同:眼前的利好政策折射出的是宏觀經濟下行的情況,究竟是利好還是利空?2014年年末的成交回暖能否一直持續下去?這些還有待觀察。開發商在這個時候應更加冷靜清醒,做最壞的打算、最積極的應對。目前開發商應以去庫存為主要任務,而不應囤貨不出或趁機提價,以免錯過最好的清庫存時機。
邀請嘉賓
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司
總經理趙卓文
合富輝煌集團房地產經濟研究院院長龍斌
世聯行首席技術官黎振偉
廣州知名地產專家韓世同
(排名不分先後)