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2014年江門樓市盤點
2014年,在宏觀經濟增速放緩以及市場庫存大幅增加等共同因素的影響下,江門房地產行業進入調整期,新開工面積、商品房成交量、成交價等各項主要指標出現一定程度的回落。但未出現跳水式的下滑。
業內人士指出,雖然根據2013年出現的住宅高庫存情況,對2014年江門樓市競爭激烈已有預期,但今年江門樓市房價的跌幅之大還是令人出乎意料。而市場這種『以價跑量』的自我調解頗具成效,今年江門房地產業的成交量相對平穩。
供應兩個節點供應爆發競爭激烈
2013年江門樓市供應量與成交量雙創新高,但已呈現出供過於求的買方市場現象,近1萬套的住宅存量,讓開發商與市民對2014年江門樓市的前景都保持著一種觀望情緒。2014年一季度開局供應比較平淡,但二季度出現大幅增加,三、四季度環比仍保持穩中有增。供應區域主要集中在北新區和濱江新區。這兩個區域供應面積比例之和高達77%,使得區域內項目之間的競爭十分激烈。
根據江門市住建局公布的數據顯示,江門樓市供應量在臨近五一以及金九銀十兩個節點時出現大爆發。其中在五一這個節點,4月蓬江、江海區商品房批准預售項目11個,其中全新項目2個。批准預售面積共19.10萬平方米,環比增加111.5%,同比增加109.7%;其中住宅面積16.76萬平方米,共1559套,套數環比增加93.4%,同比增加106.5%。5月蓬江、江海區商品房批准預售項目11個,其中全新項目3個。批准預售面積共27.10萬平方米,環比增加41.9%,同比增加270.2%。
在金九銀十這一節點,則出現供應高峰提前到來的現象,7?8月蓬江、江海區的供應量持續大幅增加,將庫存量推向高峰。7月兩區商品房批准預售項目11個,其中全新項目3個;8月兩區商品房批准預售項目12個,其中全新項目3個。8月市場供應放量大增,為年內單月最高。至8月底,市場待售的商品住宅共約12600套。
2014年江門中心城區的供應量主要集中在北新區和濱江新區。這兩個區域供應面積在前三季度比例之和高達77%,使得區域內項目之間的競爭十分激烈。
樓價在三季度觸底四季度微漲
在高庫存的現實與激烈的市場競爭環境中,開發商迫於資金或任務目標壓力,紛紛通過以價跑量的形式消化庫存『自救』。
根據住建局發布的數據顯示,江門房價在2014年一季度止漲,二季度開始進入下行區間,至三季度末基本形成階段性底部。上半年各月房價同比仍有上漲,但漲速逐月減緩,7月開始出現同比下降。九個月裡,有六個月房價環比下降。
一季度整體價格保持相對平穩,以結構性變化為主。進入二季度,部分新入市的項目出現低開。5月底,保利大都會新組團啟動認籌,率先打出『5字頭起』的廣告,這在其所在的濱江新區板塊造成衝擊。隨後,這一板塊的樓市展開了價格肉搏戰,帕佳圖世家刷新房價下限,新盤錦富匯景灣等樓盤也以『6字頭』低步起價。與此同時,北新區的樓盤如海逸城邦、鳳山水岸等樓盤,也紛紛打出『5字頭』。到三季度末,降價潮已呈蔓延之勢,在售項目的價格也有不同程度的調整。
在低開路線一再刺激成交的情況下,江門樓市持續回暖,進入第四季度,江門樓價開始出現微漲趨勢。據統計數據顯示,2014年11月蓬江、江海區新建商品住宅網簽均價6455元/平方米,環比上漲2.3%。11月17個可比重點樓盤成交均價環比『八上漲一持平十下降』。在11月的熱銷樓盤排行前十名中,有4個樓盤呈現漲價趨勢。其中價格漲幅較為明顯的是央企保利大都會,漲幅達6.5%;其他樓盤如濱港御城、外海翡翠華府、駿景灣品峰等,價格漲幅比較小。
成交11月網簽量達到全年最高峰
在全國樓市低迷的情況下,2014年江門樓市在『以價跑量』的促銷策略下,成交並不『低迷』。11月江門樓市成交達到全年的最高峰,住宅網簽套數1641套,環比增長26.9%,同比增長76.1%。前三季度,江門樓市成交量同比小幅減少,但與歷年同期相比仍處於相對較高的水平,成交面積僅次於2013年同期。年初兩個相對熱銷的項目(海逸城邦、江海碧桂園)支橕著市場,雖降溫明顯但整體成交量未見大幅回落。3?5月樓市保持不溫不火,成交穩中偏淡。6月個別標杆企業(保利大都會)對新貨價格進行較大幅度的調整,使市場的活躍度有所提昇。新項目的普遍低開和在售項目保持較大的促銷力度,使得三季度購房者入市意願有所增強。
第四季度,隨著信貸政策的放松,有利於部分改善性需求的釋放,加上房博會、房企衝刺全年任務等因素,市場出現積極的變化,成交量有所提昇,庫存增速減慢,價格回穩。
10月蓬江、江海區新建商品房網簽面積16.02萬平方米。其中住宅面積13.96萬平方米,環比增長40.3%;網簽套數1293套,環比增長32.6%。11月江門樓市成交達到全年的最高峰,蓬江、江海區新建商品房網簽面積20.77萬平方米,其中住宅面積17.89萬平方米,環比增長29.7%,同比增長54.8%;網簽套數1641套,環比增長26.9%,同比增長76.1%。截至11月底,市場待售的商品住宅共約14400套,環比增長6.7%,同比增加73.5%。