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昨天下午,記者從鎮江市潤州區人民法院獲悉,近日,針對鎮江某高檔小區物業公司起訴小區某幢樓業主、要求拆除其在房屋南面綠地上所搭花架一案進行了審理。
物業起訴業主改造綠地
鎮江某高檔小區居民樓一樓南面均有一處面積不等的綠地,該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷,與一樓住戶的客廳和主臥相連。物業公司服務合同及管理規約中均明確約定,小區業主不得私自安裝各種設施以破壞房屋外立面,業主不得圈佔公共綠地,不得在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架。
但自從開發商將小區管理交接給物業公司以來,許多一樓業主將圍擋的樹木移除,對綠地進行了各種改造和添附,加裝花架和其他設施。不僅影響了小區整體環境的美觀,而且對二樓以上住戶的安全產生了隱患。
針對部分業主私自改造的行爲,物業公司向相關業主發放了整改通知書。由於仍有部分業主拒不履行,物業公司最終訴訟至鎮江市潤州區人民法院,針對某幢103室業主洪某(化名)的搭建花架行爲,請求法院判令其拆除花架,恢復原狀、排除妨礙。
業主:系從開發商處購買
法庭上,洪某認爲自己搭建花架行爲是合法的。原來,在2010年8月,開發商與洪某簽訂了該小區某幢103室商品房買賣合同,其中買賣合同補充協議第16條約定了底層室外庭院的權益:庭院約103平方米,規劃上專屬於本合同項下商品房(即某幢103室)的面積,歸該房屋的業主專有,該部分的保修、維修責任,視爲專有部分。
合同同時約定,上述面積未計入商品房計價面積,隨本合同附贈給買受人,買受人在使用時不得改變其用途,並應遵守業主公約和業主大會/業主委員會制定的管理規則。但是在房產證和銷售合同簽約圖中,庭院並未標明在內。
洪某購買房屋後,對合同中載明贈送的庭院實施了改造行爲,三面圍起了木質柵欄,頂部覆蓋了透明軟板,將綠地改造成了自己的“小花房”。
法院:庭院爲公共綠地
日前,經法院審理認爲,《中華人民共和國物權法》第七十三條規定:建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。經過法院調查,該小區規劃設計方案和施工圖設計均只設定特定區域的特定用途,而不可能將某一特定公共區域明示專屬個人。作爲確定專有部位的依據,洪某持有的房產證中的平面圖上,庭院綠地也並未登記爲專有部位。故洪某103室房屋南面的庭院應當認定爲公共綠地。
最終法院支持物業公司的訴訟請求,判決洪某拆除在房屋南面原有綠地上已搭建的木質花架和頂部覆蓋的透明軟板。
-類似案例
小區綠地究竟屬於誰
河南鄭州的李女士買下了某小區一樓帶20平方米花園的房子。像鄰居一樣,她也在自家的小花園裏種起了菜。但沒過多久,菜被物業人員毀掉了。對此,物業公司負責人解釋稱,根據購房合同,買一樓贈送花園的業主只有使用權,不具有佔有權。
河南保航律師事務所的王健律師分析稱,很多開發商將“贈送花園”作爲一個賣點促銷房子,但這不能不說是開發商玩的一個“左右逢源”的計謀。
按照相關法規,開發商在開發前,只有留足綠地面積才能得到建築許可。所以,小區內的綠地一般都是公共綠地。但是,通過“贈送花園”這樣的方式,開發商不僅達到了促銷的目的,有時候甚至連綠化、景觀設計以及施工和維護等義務也省了,全部推給了業主。律師表示,對於小區居民毀綠種菜等現象,相關部門應出臺管理規範。
呂強盛整理