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錢鍾書的《圍城》裏講“外面的人想進去,裏面的人卻想出來。”,而首都北京歷來都房企必爭之地,外面的拼命擠進來,而裏面的想盡辦法站穩腳跟。在房企江湖裏,有京派、南派、渝派和海派之別,而今無論是哪個派別的房企,都在努力地經營自己在北京的品牌形象,尤其那些非京派的房企,他們的入京之路更是如古代進京趕考一般,艱辛異常;待高中之後,驚喜異常。
“土豪”恆大的京城部署
提到近年入京的房企,就不得不說一下恆大。在房產圈,恆大被譽爲“土豪”,其多元化的運作模式頻頻登上各大媒體的頭條。從最早期的飲用水,到糧油食品,從太陽能光伏到嬰幼兒配方奶粉,甚至還包括韓國的一家整容機構,都是恆大所涉獵的領域。去年11月,一直苦尋北京項目的恆大通過配建1.69萬平米限價商品房,以及11.2萬平米的自住型商品房,花費巨資51.35億元進入了朝陽區東壩區域。
除了朝陽區東壩地塊,2013年恆大已經在北京拿到了兩幅地塊,不過,其超過100萬平米的建築面積主要都是做保障型房源,即作爲限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊和“限房價、競地價”地塊的昌平區沙河高教園二期地塊,主要建公共租賃住房和園區安置房。
2014年3月27日,恆大以20.5億擊敗中鐵建、華遠以及住總等知名房企,奪得北京朝陽來廣營地塊。4月24日,北京土地儲備中心集中推出6宗經營性用地,其中5宗位於大興區、1宗位於海淀區,總起始價逾50億元。恆大地產集團旗下北京正浩置業有限公司再以41.6億元競得北京市大興區黃村鎮0201等自住型商品房地塊。
過去恆大長期以二三線城市爲主戰場,甚至三四線乃至縣域徘徊,如今通過建設保障房項目一舉拿到了進入北京地產圈的入場券。曾經有個說法,地產商們,一線城市做品牌,二線城市做利潤,三線城市做規模,如今俱往矣,數房企風流,還看一線。不過在恆大2014年中期業績發佈會上,許家印表示,公司將終結過去兩年的快速拿地模式,減少在土地擴張上面的支出,將餘下的錢用於多元化投資。在成功打入北京市場之後,恆大這艘企業鉅艦開始了掉頭轉型的準備。
南派房企花樣年實現心願
花樣年是在深圳起家的房產公司,從2012年開始,把戰略發展重點放在一二線核心城市。一直以來,入京發展都是花樣年的心願,這個心願在2012年的10月24日達成了。這一天花樣年發佈公告稱,其全資附屬公司深圳花樣年於10月23日與花萬里投資簽訂轉股協議。深圳花樣年購買花萬里投資的全部股權,價格爲7.792億元。收購全部完成之後,深圳花樣年將持有花萬里投資的全部股權,而花萬里投資持有北京朝陽區一土地的建設用地使用權。
資料顯示,上述地塊總地盤面積爲17138.4平方米,位於北京市朝陽區,毗鄰北京中心商業區,規劃爲商業、辦公室及停車用途。其中,作商業用途的土地使用權將於2044年8月30日屆滿,而朝陽區土地作辦公及地下車庫用途的土地使用權則於2054年8月30日屆滿。
進入北京發展綜合體,對於花樣年而言具有重要里程碑意義。縱觀花樣年發展的過程,其城市綜合體的業績貢獻在花樣年全年業績佔比已是非常之大,其中出售的經營模式功不可沒。目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業的比例大概是8:2,實現了現金流基本平衡。花樣年集團總裁潘軍就曾表示,現在花樣年的城市綜合體仍將主要以出售爲主,雖然還是希望自持物業能夠越來越多,但整體速度將取決於集團金融平臺的發展速度。
鑫苑佈局北京之路
鑫苑是亞太第一家在美國紐交所上市的中國房地產集團,開創了中國企業在美國購買土地,獨立開發住宅項目的先河,同時也積累了豐富的海外開發經驗。鑫苑執行董事兼CEO王信琦曾說過:“中國的城鎮化不是農民簡單市民化,只有具備一定規模並有產業支撐的城市才能形成相對繁榮的第三產業,從而具備大城市的吸附力,才能形成有效的需求。因此,鑫苑的選擇是重點進入一線城市以及具備區域中心規模的二線城市。”
在此戰略佈局的基礎上,2012年9月29日,北京鑫苑萬衆置業有限公司以10.3億元、配建10500平米保障房的條件拿下大興區生物醫藥基地東配套區4號地住宅混合公建、機動車停車場庫、郵政設施用地項目,溢價率爲41.1%。當時鑫苑置地對此地是志在必得,競價環節的競爭到最後主要在萬科住總聯合體與鑫苑置業之間展開,兩家經過十幾輪的競價後,到達地塊最高限價。接下來的配建保障房競爭環節,兩家企業繼續展開激烈競爭,萬科住總聯合體氣勢逼人,鑫苑置業則毫不相讓,最終以配建10500平米保障房的條件勝出。
而後在此地建設的項目爲鑫苑鑫都匯,已於2014年8月開盤,爲鑫苑進入北京的首個項目。
外來的和尚會念經,這句話放在房產市場是否成立?其實開放的市場,才能帶來良性的競爭。龍湖的園林、萬科的物業、星河灣的綜合服務都給首都人民帶來了生活品質的提升。南景可以北移,戶型可以90多平方做成小三居,服務質量是“伴隨一生”,外來的房企歷盡千辛萬苦方纔進入北京市場,他們除了用盡力氣,還更加用心,外來房企和京派房企在互相競爭的過程中,融匯、貫通,最終將促進城市建設顯著提高。(記者高懸)