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2014年的上海樓市,始於2013年火爆市場後的『餘溫』,或將結束於一場『價值暖冬』。2014年對於上海樓市而言,注定是不平凡的一年,無論市場還是房企,都『一路坎坷』。而從更宏觀的角度來看,成交均價的整體趨穩、房企利潤的逐步下滑或許說明,一個更成熟、更穩健的上海樓市即將拉開帷幕。
『寒流』變『暖流』
繼2013年的『狂熱』氛圍之後,2014年年初,上海樓市開始感受到陣陣『寒意』。在當時,業內普遍認為低迷的成交狀況源自於2013年『瘋狂』之後需求的透支,以及春節期間傳統的淡季影響。彼時,或許沒有多少人可以想象到,這一絲『寒意』會最終演變為長達三個季度的『寒流』。
3月『小陽春』以86.4萬平方米的商品住宅成交量收場;樓市『紅五月』以59.6萬平方米、環比下跌21.8%的『慘淡』成績『爽約』;連供需雙方都翹首企盼的『金九』也大為失色,商品住宅成交量僅為76.6萬平方米。
在業內開始擔心2014年將就此平淡收場時,9月底連續出臺的政策調整使上海樓市的『寒流』迅速轉暖,並迎來了一場『價值暖冬』。
在政策的持續推動之下,剛需以及改善性需求開始『應需入市』,上海樓市成交量自10月起連續攀昇至100萬平方米以上『高位』;而受制於今年前三個季度相對平淡的樓市行情,供求雙方積壓的『熱情』被迅速釋放,加快催生了今年的暖冬行情。
今年11月開始,眾多項目集中入市,搶收潮愈演愈烈。貨量的增多極大地帶動了買方市場,不僅剛需類產品的成交狀況有所好轉,一些改善類產品也表現出不錯的銷售業績,如近期剛剛開盤的保利翡麗公館,一經開盤就幾近售罄,幾乎創下『日光』奇跡。
而上周(2014年12月15日—12月21日)上海商品住宅市場在供應量有所下降的情況下成交量仍然達到27.67萬平方米,連續六周達到20萬平方米以上。
德佑地產市場研究總監陸騎麟表示,在一系列政策組合拳的影響下,市場的預期已經發生了較為顯著的變化,不論是否直接受益於新政,購房者的入市意願都得到了顯著的加強。以目前的情況預計,12月最終的樓市成交量有望突破110萬平方米,成為今年的最高點。
需求理性釋放
值得注意的是,當成交行情開始轉暖之後,上海樓市的成交均價並沒有因房企加速去化而下滑,也並未因成交量的釋放而『水漲船高』,整體表現平穩。
上海中原地產研究部數據顯示,截至12月18日,上海樓市2014年商品住宅的成交均價為26927元/平方米,環比2013年同期上漲了11.2%。雖然均價上漲了一成,但從成交量價位段的佔比來看,這一上漲幅度更多是由成交結構變化所致。
截至12月18日,今年上海商品住宅成交量為895.3萬平方米,同比減少了27.3%。其中,4萬元/平方米以下的產品成交量下降了31.7%,而4萬元/平方米以上的中高端樓盤成交量卻逆勢上漲,同比去年增加了1.7%。
如果說持續了三個季度的『平淡』體現出的是購房者對於市場的強烈觀望情緒的話,利好政策連續出臺之後,購房者『應需入市』導致成交量連續攀昇,則一方面證實了上海樓市中存在著大量真實的自住性需求,另一方面也說明購房者在步入調整期的樓市背景下,更加理性地著眼於自身的實際需求。
『暴利時代』終結
在風雲變幻的2014年樓市,心態發生明顯轉變的除了購房者,還有開發商。
今年上半年,彌漫市場的觀望情緒使得樓市庫存高企,房企的融資渠道也逐步收窄,彼時『內懮外患』的開發商對後市普遍較為悲觀。
而在經歷市場的先抑後揚後,目前房企的境遇已經有所改善,業內人士紛紛表示『行業最困難的時期已經過去』。在企業層面,年終的收官成績也與市場狀況呈正比。截至目前,已有多家房企提前完成了年度銷售業績,品牌房企的銷售業績也普遍在第四季度得以放量。
但即便如此,開發商的利潤空間越來越小已幾乎成為了業內共識。近日,滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業績預告,其中5家房企宣布虧損。而預計盈利的22家房企中,淨利潤同比下滑的企業達到8家,房地產行業盈利預減的狀況正在逐步擴大。
在這樣的背景下,『規模』這個一直以來被房企奉若真理的詞匯開始顯得有些『尷尬』。一方面,在利潤『攤薄』之後,房企為了生存和發展必將更加看重市場份額;另一方面,一些房企則已經開始將『觸角』伸向其他領域,展開多元化布局。在告別了『黃金十年』的過熱增長之後,如何打造產品競爭力、提高利潤率成為了留給房企的重要課題;而房企之間激烈的『白刃戰』,或將產生更多兼具成本優勢和差異化優勢的產品,並最終惠及千千萬萬的購房者。
行業思考
屬於購房者的時代來臨?
十餘年寒暑,上海樓市經歷過高速發展的輝煌,也經歷過低估和陰霾。但在那個『閉著眼買也會漲』的『黃金十年』裡,普通自住型購房者對產品居住價值的訴求卻並未被真正滿足。
而從2014年開始,『市場化』的運營模式被廣泛提及,在更嚴酷的市場環境中,購房者『理性』、『務實』的心態使產品『熱銷』不再容易實現。
今年,在市場化運行的背景下,房地產預期得以穩定,房企利潤率逐步下降成為了行業的『新常態』;今年,信息時代的迅猛發展開始衝擊房地產行業,舊有的企業運營模式和開發理念不斷遭到挑戰;同樣在今年,去『投資屬性』的市場使一些開發商發現,『噱頭』和『賣點』已經難以讓變得更理性的購房者買單;還是在今年,保利翡麗公館、陽光城愉景灣等一批抓住購房者『痛點』的樓盤則連續掀起熱銷浪潮……
隨著市場化機制的逐步健全,房地產行業過去的『野蠻生長』只能漸行漸遠,用更先進的產業模式、更具差異化優勢的產品去爭取市場,而不再是盲目地追求快速復制、擴張,房企纔能獲得更廣闊的生存空間。
而那些更具創新力,更有價值的產品的出現,將塑造出更為美好的人居未來,也將開啟一個真正屬於購房者的『新時代』。
在『價值暖冬』到來之際,一個『希望之春』也被隨即開啟。褪盡浮躁,站在『新時代』的當口,一個更為成熟、更為依仗產品價值的上海樓市將呈現在購房者面前。
市場懸疑
政策進一步放松?
今年第四季度,房貸新政、貸款利率的調整和新普通商品房標准的出臺釋放了大量需求,促成了上海樓市的『暖冬行情』。而作為目前全國5個仍在限購之列的城市之一,上海仍然存在著政策進一步放松的空間。隨著『去庫存』任務的加劇,2015年上海樓市的政策走向仍舊撲朔迷離。
回暖趨勢能否延續?
新政讓樓市成交有了回暖跡象,同時,房企拿地數量也有所增加,土地市場隨之昇溫。不過樓市基本面卻仍舊難言樂觀,庫存仍處高位、商業銀行對降低房貸熱情不高。2015年,剛剛有所抬頭的上海樓市會否延續回暖趨勢,樓市是否已成功『築底』,迎來比2014年更有熱度的未來?
房價是否會上漲?
2014年雖然市場經歷了長時間的觀望,但房價卻仍舊維持平穩向上的姿態。雖然長達三個季度的觀望讓很多房企的資金緊繃,但『降價跑量』的呼聲仍未得到太多房企的響應,有折扣的樓盤優惠力度也並不理想。在樓市成交逐漸回暖的背景下,未來,房價會否迎來一波上漲行情?地產評論員孟子諒