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隨着惠州樓市成交回暖,年末土地市場交易也一浪高過一浪。繼本月15日旭日地產5.18億拿下橋西城軌地塊,24日下午,從掛牌伊始就因高起拍價被寄予厚望的金山湖島內JSH-A04-01-02-01、JSH-A04-02組團地塊順利出讓,總價達到7.74億元的底價成交足以讓其成爲2014年度地價最高的地塊。
樓面價爲2315元/平方米
24日,據惠州市國土資源局土地掛牌交易中心即時成交信息顯示,下午3時,惠州市惠城區河南岸金山湖島內區域掛牌編號爲GP2014-40地塊經過14日的掛牌公示正式完成交易,被廣東隆生企業投資有限公司以7.74億元的掛牌起始價拍得。
值得關注的是,儘管該宗地塊僅以底價成交,但7.74億元的交易總價已足以大幅刷新本月15日橋西莞惠城軌西湖站地塊5.18億元的成交總價,10日週期內惠州地王再度易主。這也是隆生地產繼2007年3.74億元拿下金山湖花園1號小區地王地塊後再度摘得惠州年度地王地塊。
根據土地出讓信息顯示,金山湖島內GP2014-40組團地塊由編號爲JSH-A04-01-02-01和JSH-A04-02的兩宗地塊組合而成,土地面積達到了101691平方米,建築面積334317平方米,爲商服用途地塊屬性。
記者粗略計算,地塊綜合地面價7611元/平方米,樓面價爲2315元/平方米。結合地塊所處的房地產開發熱區金山湖高端住宅區區位,以及片區超過7000元/平方米的成交均價,地塊盈利空間明顯。
須配建公共租賃住房
記者注意到,在地塊詳細規劃中對於拿地企業和地塊配建公共設施提出要求。規劃指出,該組團地塊住宅部分佔地面積108585平方米、辦公4.5萬平方米、商業0.8萬平方米,同時還須配建公共租賃住房1萬平方米、配套設施1300平方米、綜合市場2萬平方米,以及物業服務用房300平方米。而承擔惠城區教育部門提出的JSH-A04-01-03地塊幼兒園的建設也爲該地塊後續社區完善提供保障。
此外,土地規劃對於地塊後期的住宅建築面積配比提出具體要求。規劃規定地塊後期社區中小套型的住宅建築面積之和要達到總住宅建築面積的70%以上,這也意味着隆生在後期的社區打造過程中將着重規劃中小戶型的配比,以滿足當前較爲緊俏的剛需型需求市場。
對此,隆生地產品牌總監吳景華在受訪時透露,隆生對該宗地塊志在必得。吳景華解釋,中小戶型配比規定嚴格對於很多企業而言可能造成負擔,但是對於隆生而言,東湖花園社區系列和金山湖花園社區系列的剛需型社區成功打造使得地塊後續社區建設有章可循。而地塊完善的生活和教育設施配套規劃也與隆生的社區打造理念相契合。
前景不明或爲底價出讓主因
24日下午該宗土地交易落錘,“隆生7.74億拿地”消息就在本地網絡和社交媒體上廣爲流傳。在大家年度地王再度易主的討論之餘,地塊的優越區位卻未出現企業競拍溢價成交情況,結合隆生近年來頻繁亮相城市建設BT項目,定向轉讓的質疑聲不斷。
面對質疑,隆生企業品牌策劃部負責人在記者諮詢過程中表示並不知情。並指出在當前土地掛牌的背景下,定向轉讓本身就難以實現。這一說法在記者採訪過程中也得到證實。記者結合此前針對村企合作轉讓方式瞭解到,定向轉讓土地廣泛的運用在村企合作和“三舊”改造項目中,但在後期土地屬性變更的過程中,仍舊需要通過惠州市公共資源交易中心掛牌交易。“村企合作在掛牌階段實際上也存在變數。”金山湖村企合作項目香榭廣場總經理張兆富介紹。
對於記者的疑問,市國土資源局相關負責人則反覆強調了掛牌交易的公正性和不可預知性。該負責人舉例介紹,惠州市江北7號地塊,大部分村民都以爲掛牌只是走形式,TCL地產拿下該宗土地鐵板釘釘,但還是被保利和大隆溢價奪得。
這也使得定向轉讓並不成立。此外,記者關注到近期掛牌出讓的多宗地塊,除了江北和金山湖區域地塊,以及橋西莞惠城軌西湖站地塊得以順利出讓外,位於惠城馬安鎮和江南片區地塊均出現大面積流拍現象。就在24日隆生拿地當日,惠城江南片區4宗商住用地流拍,總面積達到17萬平方米;馬安大瀝2宗土地流拍,出讓用地總面積也超過17萬平方米。
對此,惠州房地產知名專家、中城嘉信地產董事總經理楊錦斌表示,淡市太久,企業資金壓力並未緩解,以及後續市場前景不明朗或許是造成這一局面的主因。楊錦斌介紹,房地產業經過今年市場的考驗,轉型的趨勢比較明顯。此外,惠州市場當下數量較大的庫存房源使得開發商拿地趨於謹慎。
楊錦斌同時也指出,以本月成交的地塊狀況看來,流拍現象主要發生在城市主開發區域外地塊,金山湖和江北等熱門片區仍舊受到企業關注。具體到隆生拿下的“地王”地塊,楊錦斌表示,儘管從地塊區位條件分析,低價出讓出乎意料,但考慮當前市場環境,7.74億元的起拍價本身就不是個小數目。在當前一線房企轉戰一線城市的背景下,當前環境下能拿出充足資金以及願意拿出該筆資金的競爭企業並不多。南方日報記者張峯