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據新華社電《不動產登記暫行條例》22日正式公布。離明年3月1日實施,還有三個來月。趁這段時間,我們可以自己普及一下不動產登記是什麼,有啥用。就從咱們的家說起吧。
房地統一
對我們來說最直接最緊要
對城裡人來說,不動產統一登記,最直接的是房地統一。我們經常說房地產,其實房產、地產是兩碼事兒。所謂的不動產是指地產及其上面的建築物。
我國情況特殊。按憲法,我國城市土地是國有制。我們的普通商品房,房子是所有權,土地是使用權。大家知道,國有土地使用權有70年期限,但經濟法上有說法,無限期或非常長期的使用權,就相當於所有權了。因此《中華人民共和國物權法》,原則上規定住房70年後,土地使用權自動延期。
《物權法》的規定相當原則,有待具體的細則。在物權法各項細則中,有前提意義的就是《不動產登記條例》(現在加上了『暫行』二字)這部條例,就是要實行不動產統一登記。當然包括房產與地產的統一。從法理上說,『地產證』更牢靠,沒有『地本』的房本,那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想,實施不動產統一登記就是要落實物權法要求,包括推動房產與地產統一,就是變成一個本本。
農地入市
農民將獲得更多財產權
對於不動產登記,城裡人比較關心自己的房子。但對於我們國家來說,最大一筆不動產,在城市的環路以外——廣大農村地區。
憲法規定,我國農村和城郊實行土地集體所有制。由於經濟社會發展水平限制,我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對於城市房地產,農村土地可交易性差,自然在『價格』上沒優勢。但價格上沒優勢,不影響價值上有絕對優勢。物權法及《不動產登記暫行條例》,在法律上界定了農村不動產的范疇,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。
您會說,可是農村不動產交易性太差呀。對,但《不動產登記暫行條例》就要改變這一點。以農村承包地為大頭,農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革,會使農村土地『活』起來,使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提,就是明確的權屬關系,也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的,把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡,這塊地纔能更順利、完整地流轉,所有權、承包權、經營權纔談得上清晰分離。土地流轉、農地『入市』就具備了前提條件。這樣,農村不動產就值錢了。
您可能動心了。但還是得告訴您,『小產權房』不得進行不動產登記。不動產登記,並不能改變全世界都通行的土地用途管制,也不可能改變憲法規定的土地所有制。
倒逼反腐
或彌補『陽光立法』缺位
《不動產登記暫行條例》出臺,關於『以房查人』『查房反腐』話題不免又熱起來,網上還有人進行『票決』。對此,讓人內心相當矛盾:一方面,很想想查誰就查誰,把那些貪官污吏、房嬸房叔統統揪出來;可另一方面,我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結構、臥室客廳結構都被公之於眾。這種矛盾態度可以理解,雖然物權法未賦予不動產登記『反腐』功能,但老百姓就希望它發揮『反腐』作用,因為『陽光立法』或『陽光法案』缺位。物權法也好,不動產登記條例也好,作為私法,並不屬於『陽光立法』范疇。『陽光立法』屬於公法范疇,主要指公職人員財產公示法或領導乾部財產申報法。物權法所說的登記資料『公開』,是對利害關系人而言的,不同於行政法意義的『公示』『公告』,不是要全社會監督。還是打個比方:《不動產登記暫行條例》,可以發揮『反腐』功能,相當於把鋤頭當武器,但再好的鋤頭也不如槍炮。這槍炮就相當於官員財產申報法。當然,得慢慢來,而不動產統一登記,確實是今後一系列法治建設的磚,而且屬於第一塊磚。