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新華財經年終策劃『冷暖之間看產業昇級』之二——樓市篇
過往數年,『黃金房地產』這桌麻將遍地開花。可2014年以來,每年輕輕松松便可提前完成全年銷售目標的房企們,『牌運』漸漸艱難。進入『白銀圈』的房地產行業,已經過了拿地王即可『地胡』、定天價即可『天胡』的時代。
新年即將到來,房企的2015年樓市新局該碼什麼牌?
政策『東風』缺席調控去行政化
今年下半年,『松綁』成為房地產調控熱詞:自5月份南寧、銅陵等地放松限購開始,陸續有沈陽、濟南、呼和浩特等多地取消樓市限購政策;進入9月份,四川、福建、湖北等地在放松限購之餘,還采取了包括首套房貸款利率優惠、公積金貸款、放松首套房認定在內等系列措施,被媒體解讀為『救市』。
然而,就在不久前發布的中央經濟工作會議公報中,人們並卻沒有找到『房地產』三個字的身影,這一細節引起多方關注。SOHO中國董事長潘石屹其後在公開場合直言『心裡酸溜溜的』。
事實上,自去年十八屆三中全會提出『明確市場對資源配置起決定性作用』以來,本屆政府在房地產調控上的理念和思路已經轉變,集中體現在為更加尊重市場規律。
早在今年6月份就有報道稱,在住建部形成的調研報告中,『不打壓、不刺激』,『尊重市場規律對房地產市場調整的作用』,以及『加強市場監控、作好應對方案』等,或將成為下一階段房地產市場調控政策的基本口徑。
此外,在12月19日全國住房城鄉建設工作會議的部署中,也未像前幾年一樣明確提及『限購』、『調控』等關鍵詞。有分析人士認為,這一改變意味著隨著市場情況的轉變,政府對於樓市的思路和態度發生顯著變化,房地產調控『去行政化』的方向愈加明顯。
因此,期冀如同2009年那般,通過政策刺激再打『東風』牌的套路已不再現實。
漲價『發財』艱難走量纔是王道
2014年底,房地產市場成交量略見好轉。就在此時,坊間傳出部分大型房企開始重新調整定價策略——漲價,再次映入公眾眼簾。
9月30日,房貸新政的公布拉開『銀十』的銷售序幕,多家地產商的漲價通知文件開始四處傳播;11月21日,當央行時隔兩年祭出降息之舉時,各樓盤取消優惠、上調價格的消息也屢見報端。
而真相是什麼呢?一位業內人士在媒體再三追問下透露,所謂『漲價通知』僅僅是部分地產項目為了推動成交而做的營銷動作。
事實上,大部分房地產企業仍處於庫存高壓之下。東北證券研究報告數據顯示,截至2014年9月底,A股房地產行業上市公司存貨餘額已接近16494億元,同比增加了17.7%。報告指出,雖然近年來上市房企的庫存增長速度持續下滑,但均值仍然維持在20%左右,遠遠高於全國商品房銷售增長水平——不難看出,和漲價相比,去庫存纔是房地產企業最為焦急的事情。
中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月10日,已公布11月份銷售業績的33家上市企業中,有超過19家已經基本不可能完成年度任務。
再回頭來看『漲價論』,或許只是為了影響大眾預期並借機走量而上演的『戲碼』,房企們端著價格打『發財』的牌路不過是種叫賣罷了。
轉型『洗牌』緊迫道路阻且長
『在白銀時代,還依然只關注銷售額是死路一條』,新年即將赴任萬科北京公司董事長的毛大慶曾這樣說道。
房地產進入『中利時代』已經是一個不爭的事實。有輿論認為,從當前來看,地產行業暫時還能以規模定地位,但競爭格局已經開始發生潛在變化。地產企業紛紛另闢蹊徑,准備或已經開始深耕或橫或縱的多元化方向,這些業務布局將決定其未來在行業中的地位。
但是,選擇一個自己並不熟悉的領域,能玩轉麼?
一提恆大賣礦泉水,哇哈哈笑了;一提萬達做電商,天貓笑了;一提萬科做『配套商』,大家都沈默了……跨界的風險在於,習慣了某個特定領域發展模式和游戲規則的企業,在涉足一個全然陌生的領域之後,與該行業內已然成熟的企業展開競爭將十分艱難,是否能夠真如其先前承諾的掘出新盈利點,也是未知數。
不可否認的是,主動求變也好,被動轉型也罷,不少房企巨頭跨界經營箭已離弦。隨著黃金局的結束,在行業『洗牌』中打出新年第一張牌的勇氣是必須要有的,繼續徘徊於中利時代中的『底力』也是要有的。
新華財經年終策劃『冷暖之間看產業昇級』之一:
產業昇級之艱:老板『跑路』頻現中小企業陣痛