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一圖看懂不動產登記制圖/王斌
近日,國務院總理李克強簽署第656號國務院令,公布《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。條例共六章三十五條,對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。條例明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作,並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。
離明年3月1日實施,還有三個來月。趁這段時間,我們可以自己普及一下不動產登記是啥子,有啥用。就從咱們的家說起吧。
A對城裡人來說
房地統一最直接、最緊要
對城裡人來說,不動產統一登記,最直接的是房地統一。我們經常說房地產,其實房產、地產是兩碼事兒。按國際標准,只有地產,沒有房產,所謂的不動產是指地產及其上面的建築物。因為在物理世界,只有土地是『不動』的。因此,不動產登記,讓土地管理部門『牽頭』做,還是有道理的。
我國情況特殊。按憲法,我國城市土地是國有制。我們的普通商品房,房子是所有權,土地是使用權。大家知道,國有土地使用權有70年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎?對。但經濟法上有說法,無限期或非常長期的使用權,就相當於所有權了。因此《中華人民共和國物權法》,原則上規定住房70年後,土地使用權自動延期——盡管缺乏細則,也不清楚是不是免費。
《物權法》的規定相當原則,有待具體的細則。我們已經等了7年。在物權法各項細則中,有前提意義的就是《不動產登記條例》(現在加上了『暫行』二字)這部條例,就是要實行不動產統一登記。當然包括房產與地產的統一。
有房子的人,都特別珍惜自己的房產證,但從法理上說,『地產證』更牢靠。沒有『地本』的房本,那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想,實施不動產統一登記就是要落實物權法要求,包括推動房產與地產統一,就是變成一個本本。這就是法學家們經常說的『不動產登記核心要件是登記簿』的意思。
B對農村人來說
農村不動產更值錢了
對於不動產登記,城裡人比較關心自己的房子。但對於我們國家來說,最大一筆不動產,在城市的環路以外——廣大農村地區。
憲法規定,我國農村和城郊實行土地集體所有制。由於經濟社會發展水平限制,我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對於城市房地產,農村土地可交易性差,自然在『價格』上沒優勢。
《不動產登記暫行條例》就是要改變這一點。以農村承包地為大頭,農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革,會使農村土地『活』起來,使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提,就是明確的權屬關系,也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的,把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡,這塊地纔能更順利、完整地流轉,所有權、承包權、經營權纔談得上清晰分離。土地流轉、農地『入市』就具備了前提條件。這樣,農村不動產就值錢了。
您可能動心了。但還是得告訴您,『小產權房』不得進行不動產登記。不動產登記,並不能改變全世界都通行的土地用途管制,也不可能改變憲法規定的土地所有制。
連線長沙
瀏陽試點工作有望加快步伐
本報訊(記者顏開雲)《不動產登記暫行條例》昨日發布,對於今年在湖南率先啟動不動產統一登記試點工作的瀏陽來說,意味著工作方案的制定以及部門之間的職能調整、人員安排等相關細節將有較明確的政策指引。
今年上半年,湖南選取長沙瀏陽、常德澧縣和懷化芷江作為不動產統一登記試點縣市,力爭用3年時間全面建立不動產統一登記制度,用4年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺。記者昨從瀏陽市獲悉,該市按照省國土資源廳的指導,成立了不動產統一登記工作小組,由市長任組長、常務副市長任副組長,國土、住保、林業、編委等部門的相關負責人是小組成員,日常工作由國土部門牽頭。
瀏陽相關部門負責人透露,目前,資料搜集、查詢系統、工作方案等工作均在著手進行。但由於牽涉到多個部門之間的職能調整、人員分工等,加之省裡相關廳局之間一些原則性的問題仍在進一步明確之中,試點仍未正式開展具體工作。『查詢房產信息暫時還是按原來的手續、流程進行。』瀏陽市住保局相關負責人說。不過,《不動產登記暫行條例》的出臺,將有助於加快試點工作的推進。