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建設規劃許可證和建設施工許可證仍沒辦下來
去年12月20日,深圳首宗原農村集體工業用地完成入市,被稱爲中國“農地入市”第一宗,具有破冰意義,或將影響到中國土地制度的變革。然而,一年時間過去,深圳再無“農地”成功入市案例,而首宗“入市農地”也面臨着各種許可證件仍未獲批的尷尬。
文/廣州日報記者肖陸軍
農地拍出1.16億現在依舊荒草叢生
A217-0315地塊,面積很小,只有14568平方米,深圳福永街道鳳凰社區的一塊長期被閒置的土地,也是深圳首塊“入市農地”。去年12月20日,該地塊在深圳市土地房產交易中心正式掛牌上市,從事4G以及精密儀器研發的方格精密器件有限公司以1.16億元底價競得。
方格公司董事長王平在競拍結束後曾接受本報記者採訪,他當時表示,方格公司一直是租用寫字樓辦公,因此,王平表示方格公司的意向是將在該宗地上建成自己的公司總部,除了建辦公樓外,還會建高管宿舍,籌建工作會盡快開始。
而首宗“入市農地”的亮相,有着兩個關鍵背景:2012年5月,國土資源部和廣東省政府對《深圳市土地管理制度改革總體方案》聯合批覆,允許深圳市“城市規劃”和“土地利用指標”兩權合一,從而得以對城市中“原農村集體組織佔地”展開全面清理與解決;2013年1月,深圳推出相關規定:“原農村集體經濟組織繼受單位實際佔用的符合城市規劃的產業用地,在理清土地經濟利益關係,完成青苗、建築物及附着物的清理、補償和拆除後,可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權”,擬定了深圳“土改”宏圖。2013年12月20日,首宗“農地”成功入市,深圳“土改”有了首宗成功案例。
然而,出乎人們的意料,完成入市已經一年了,這塊由鳳凰山大道、鳳凰大道和107國道圍成的三角地塊,仍是荒草叢生,處於待開發狀態。
昨日,記者從鳳凰社區獲悉,地塊成功入市後,社區按照規定開始爲它辦理各類證件。但直到現在,建設規劃許可證和建設施工許可證仍沒辦下來。“一年了還沒搞定,我們也很無奈!”鳳凰社區有關負責人在接受記者採訪時表示。
深圳“農地”
事實上,“農地”只是一個在媒體報道中頻繁亮相的民間俗稱,因爲深圳自2005年全面實現城市化後,市域範圍內已不存在嚴格法律意義上的“農地”。因此,深圳的“農地”是土地在城市化過程中,權益尚未充分釐清,“政府拿不走、社區用不好、市場難作爲”的歷史遺留用地。
調查
緣何一年再無
“農地入市”成功案例
與當時媒體預言今年深圳“農地”有望規模化入市相背離,過去一年來,深圳再無“農地”成功出讓案例。
對於“農地”入市,深圳市規土委提供兩種選擇,第一種是土地收益50%歸市國土基金,50%歸社區,第二種是地價收益30%歸社區所有,另外社區可以持有用地總建築面積的20%物業。“農地”入市遇冷,在深圳龍崗一社區股份公司負責人林先生看來,主要還是目前規土委提供的利益分配方案對於社區居民來說“吸引力”不夠。“歸根到底,還是利益分配方案沒有吸引力,磨破嘴皮子說,跑斷腿做工作。一算賬划不來,社區居民是不會同意的!”林先生面對記者採訪時說。
不過,在深圳市規劃國土委土地利用處有關工作人員看來,政府擬定利益分配方式時充分考慮了保護原村集體和原村民利益的,尤其是第二種方式,社區除了取得現金收入外,還能夠充分享受未來土地升值,實現可持續發展。
發展
“農地”擬拓寬到安居房和機構養老等民生領域
今年8月,深圳市規土委公佈《關於促進安居型商品房用地供應的暫行規定》及《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》徵求意見稿,這兩份文件一旦實施,深圳“農地”還可通過招拍掛挺進安居型商品房和機構養老設施等民生領域。
不過,就目前公佈的徵求意見稿來看,有社區股份公司負責人稱“吸引力更低”。無論是“收益與政府四六分成”,還是“一九開外加10%物業”,較之此前的“農地入市”辦法進一步壓縮了股份公司的空間。