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整改不合格的物業企業將被扣分
瀋陽市房產局出重拳整治住宅區物業服務,從2013年8月以來持續開展了住宅區物業管理規範化服務大檢查活動,檢查活動由市、區兩級房產部門分別實施,市房產局定期對各區工作情況進行抽檢,重點對市民反映、投訴較多的項目實施定點檢查,對檢查中發現的問題要當場向物業企業下發“整改通知書”。2014年共對和平、瀋河、鐵西、皇姑、大東、渾南、於洪、沈北、甦家屯、經濟技術10個區的160個住宅項目進行檢查,下發整改通知書63份。對複檢仍不合格的物業企業,將按照《瀋陽市物業服務企業信用信息管理暫行辦法》(沈房[2010]186號)相應條款進行扣分,所扣分數累計超過15-20分的將暫停其資質晉級、承接新盤、評優評先等活動。
利用共用場地停車所得收益將由業主大會決定
《瀋陽市物業管理條例》第四十九條規定,物業管理區域內佔用業主共有道路、場地停放機動車輛的,應當由業主大會決定是否收取佔用費以及佔用費的收取標準和用途等,也就是說物業管理區域內車輛停放、收費等事宜由業主大會決定。共有道路、場地是指與建築物或者爲使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施相配套的場地、庭院、甬道、幹道等。共有道路、場地歸全體業主所有,車輛在此停放與否,如可以停放,是否收取場地佔用費、佔用費的收取標準和用途等均應由業主大會決定。業主大會決定收取機動車輛場地佔用費的,由物業服務企業代爲收取,單獨計賬,獨立覈算,定期公佈賬目並接受業主的監督。扣除管理成本後的場地佔用費歸全體業主共有。業主對機動車輛有保管要求的,應當與物業服務企業另行約定。也就是說機動車輛場地佔用費應由物業服務企業代收代管並接受業主的監督,佔用費歸全體業主所有。此外,道路是共用部位,是業主資源,小區內停車時佔用了共用道路,車主付出的是佔地費而非保管費,無保管合同則無保管義務。業主對機動車輛有保管要求的,應當與物業服務企業另行約定。業主大會通過的車輛管理收費規章制度和租賃收費標準,一般是指進行車輛停放、出入秩序的管理服務,主要包括區域內車輛按位停放、按線行駛、按時間入位和制止外部車輛擅自進入等。對個別業主爲防止意外磕碰損壞或車輛失竊等事故發生,提出特殊保管服務要求時,業主和物業服務企業應按《合同法》和提出要求的內容,由業主和物業服務企業單獨協商確定,並簽訂相應的保管合同。
業主不得以私有財產受損爲由不繳物業費
物業服務合同中的安全防範內容主要是針對公共區域提供的服務,而業主家的私有部分的財產保管則不在安保範圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》時,大多不涉及業主的私人財產保險的內容,所以業主家一旦發生失竊等私有財產受損事件,通過覈查現場情況,物業服務企業如果按照規定時間嚴格進行巡查且在物業公共區域內已經履行了職責,那麼物業就履行了自己的職責。保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用,是通過合同的約定產生的,不能防範任何不法行爲的發生。業主不能因爲繳納物業費,私有財產受損就要求物業公司賠償,同樣也不能因爲私有財產受損就拒絕繳納物業費。
新房裝修物業不得收電梯使用費
有居民反映,目前有些新入住的房子需要裝修,物業公司要收取一定費用的電梯使用費,不交就不允許使用電梯。這種物業公司收取電梯使用費的行爲屬於亂收費,居民可進行舉報。《瀋陽市人民政府辦公廳關於加強住宅區物業管理的實施意見》(沈政辦發[2012]83號)第六條依法規範物業服務企業行爲中規範入住管理規定,物業服務企業在業主辦理入住手續期間不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應商,不得向業主亂收保證金、管理費、服務費、電梯使用費等,不得限制業主合理使用電梯等共用設施設備。物業服務企業存在上述行爲時,由所在地房產主管部門責令其立即改正;對拒不改正的物業服務企業,由相關執法部門查處。