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商業市場瞬息萬變,如何接地氣、貼近普通老百姓,是商家尤其要注意的問題。
“韓流”
新加坡模式
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商業市場總是瞬息萬變。當人們還在談論今年開業的平洲怡豐城、南海萬達廣場、南海萬科廣場是如何攪動佛山商業格局之時,佛山的商業地產市場又開始呈現出新的特點了。上週,佛山星都匯廣場、新鴻基瀧景新地坊相繼舉行招商簽約儀式,分別高調宣佈要打造韓流、港派商業中心。至此,韓派、港派、新加坡模式等代表全球最潮流文化的購物中心悉數在佛山亮相,爲同質化嚴重的佛山商業地產市場打開了另類之門。但是,這些具有潮範兒的商業中心,又該如何接地氣,克服水土不服呢?
文、表/廣州日報記者陳鈺鳳圖/廣州日報記者何波
現象
佛山成品牌開發商商業地產“試驗”田
回顧佛山的商業發展歷史,擅長於商業開發的地產商鳳毛麟角。百花廣場、興華商場、東方廣場、南海廣場等家喻戶曉的商場,在佛山耕耘多年,成爲了佛山的商業標杆。近年來,隨着商業地產開發的高歌猛進,不管是本土還是外來的地產大佬都紛紛進入商業地產領域“淘金”。尤其是一些以前專注於住宅開發的品牌地產商也開始轉型試水商業,甚至將佛山作爲其試水商業地產的“試驗田”。
隨着各路品牌開發商頻頻踏入佛山商業地產“江湖”,佛山商戰顯得尤爲激烈。來自佛山市房協統計,禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業中心,共達58個,一共將提供約477萬平方米的零售商業體量。也就是說,隨着這些商業中心全部投入使用,未來幾年內,佛山中心區商業面積將在現在的基礎上翻3倍以上。商業體量的迅速攀升,必然帶來同質化困局。
星都匯廣場選擇的是時下最爲盛行的“韓流”文化定位,要打造佛山首個體驗式藝術文化綜合體。該廣場引入了華南首個韓國主題國際城, CGV星星國際影城、華南地區首個近萬平方米的泰迪熊主題樂園。
香港上市的越秀地產,在佛山的首個綜合體項目——越秀·星匯雲錦,打出的則是港派輕奢牌。該項目專門奔赴香港招商,引入了白瑪斯德旗下的六大輕奢品牌。
香港地產大佬新鴻基地產,在商業開發、運營方面尤爲見長。新鴻基地產打造的瀧景新地坊商業街在風格上雖然自成一派,但仍然極具港商的時尚潮流風範。
除了韓派、港派商業中心外,新加坡特色的購物中心早已嶄露頭角。不管是運營多年的凱德廣場,還是最近出現的商業新秀鵬瑞利廣場、怡豐城,都由新加坡資方運營、管理,運營手法上講究人性化。
困局
如何接地氣考驗開發商智慧
一直以來,佛山高端消費外流明顯。“佛山有強大的潛在消費力,商場不旺,並不是佛山不願意消費,而是沒有好的商業體,讓市民願意來消費。所以,佛山人才去廣州、港澳購物。”業內人士崔先生的觀點在開發商中很具代表性。
近日,一家來自廣州、定位高端的商場傳來即將停業整頓的消息。事實上,這是近幾年來第5家來自廣州的商場在佛山敗北。“商場太高大上,東西太貴。”市民羅先生如此評價該商場的“曲高和寡”。
資深品牌招商人葉偉深向記者表示,佛山畢竟屬於二線城市,消費能力、消費習慣都與一線城市有較大差距,因此一線高端品牌對進入這樣的二、三線城市會非常謹慎。但是,高端的附線品牌,可以嘗試在佛山進入,令佛山擁有更多選擇。
業內普遍認爲,佛山人對品牌的認知度還有待加強。這也是佛山作爲二線城市,與廣州、深圳這樣的一線城市的重要區別。
一家定位高端的商場負責人曾告訴記者,該商場引入了大量首次進入佛山的品牌,而這些品牌在國內都屬於知名一線品牌,“但很多佛山人根本不知道,還以爲是雜牌。”該負責人表示,商場裏賣得好的都是早已進入佛山的老品牌,而這些新品牌走量都一般。
破解
品牌組合要注意新老搭配
業內資深人士表示,在強調國際潮流文化的同時,一定要注意貼地氣。商業品牌組合應講求新老搭配。
上海豐樹管理有限公司商業投資與零售管理總經理韓春風表示,作爲全球化的開發商,在每進入一個市場前,一定要做好充分的調研,瞭解當地居民的收入、工作、教育情況,充分掌握當地的消費習慣、消費訴求。就佛山市場而言,他認爲佛山是一座富裕的城市,當地的中小企業主比較多,潛在的消費能力強。“不能完全按照原來的模式來,否則對於消費者來說就沒有新鮮感,但是也不能完全脫離本地。”韓春風說,“老”品牌的知名度和客源基礎,應該受到新商場的重視。
樂從天佑城副總經理阮銘東也表示,對於一個新商場來說,“首先要有養的能力和決心,一個購物中心通常要養3~5年,所以開發商應留下充足的現金流。另外,必須對消費者的消費行爲做出充分調研。一定要清楚消費者的來源在哪裏,他們需要什麼。”
廣東連鎖經營協會會長孫雄表示,“在CPI保持較低的情況下,這樣的增幅表明市場確實出現了轉型。”高端消費市場逐漸萎縮,而大衆化市場卻蓬勃發展。作爲商家,應該要轉變思路,摸索“新常態”下的商業模式。
孫雄認爲,以前各大發展商對大衆消費研究不夠,普遍圍繞“高大上”做文章。但是在“新常態”的經濟環境之下,大衆消費纔是未來消費的主力。