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隨着樓市的庫存房源數量不斷創下新高,被限制銷售的房源數量也達到了一個驚人的數目。
根據錢江晚報記者查到的數據,截至2014年12月9日,杭州市主城區限制房房源總量已經超過26300套。按照每套100~150萬元的保守房價估計,市值已在300億左右。儘管2013年樓市行情也並不算太好,但整年杭州市主城區限制房房源爲14148套。這意味着,2014年的限制房源總量,差不多比去年翻了近一倍。
錢江新城
限制房源比例驚人
雖然目前可售房源已經創下新高,但實際的銷售壓力遠不止於此。杭州主城區新房部分有約7萬套可售房源,再加上26000餘套的隱形房源(限制房源),主城區樓市的實際庫存已逼近十萬大關。
一般來說,限制性房源主要分爲幾種類型:不可銷售的公建配套房源、被查封限制買賣的房源、定向銷售的房源、工程抵押的房源,以及樓盤建築面積超過規劃設計標準的超出部分房源。最後一種情況在完成超標部分的建築面積實測、補交土地出讓金以後,這些限制房產可以正常銷售。
除了工程抵押的房源外,其他四種情況一般不多,涉及的套數也較少。最常見的情況還是工程抵押,成百甚至上千套的抵押情況也並不鮮見。
據統計,在26000餘套限制房中,住宅佔了10770套,商業及辦公(含酒店式公寓)佔了15230套。從區域分佈上來看,限制性房源多集中在江干、下沙板塊,這兩個板塊的限制房佔到總數的近46.5%。作爲發展最爲成熟的新城板塊,錢江新城的限制房源套數十分驚人。
萬銀雙子中心、凱迪金座等都位列“辦公項目限制房套數前十”之內。萬銀雙子中心總建築面積19萬平方米,限制房產套數爲659套,限制房產總面積爲17.2萬平方米;迪凱金座總建築面積11.7萬平方米,限制房產套數爲291套,限制房產總面積爲5.4萬平方米;尊寶大廈總建築面積16萬平方米,限制房產套數爲45套,限制房產總面積爲8.1萬平方米;世包國際中心總建築面積24.5萬平方米,限制房產套數爲231套,限制房產總面積爲16.1萬平方米。
無論從限制房源的面積和在整個項目中所佔的比重來看,這些項目的限制房源情況都十分驚人。“引進500強”、“區域標杆”爲噱頭的銷售熱潮背後,一個集聚了招商引資期望和投入的區域,其實並沒有看上去的那麼美。
單盤限制房源
超過千套的共有5個
數額巨大的限制房源不僅僅存在於商業項目,在住宅中也同樣存在。據統計,目前單盤限制房源超過千套的共有5個,住宅有金沙學府1304套、宋都晨光國際1012套,商業項目包含寶龍城市廣場1119套、中潤中心1387套。
下沙某樓盤目前現房在售,整個項目19棟樓均已經交付。截至2014年12月,項目所有房源預售證已全部領出,包含2736套房源,除去已售房源,可售房源僅84套,餘下1012套均爲限制房源。據統計,1012套限制房源的建築面積共16萬平方米,摺合市價約26億元左右(不含商鋪)。
該地塊於2009年11月10日競得,三宗地塊共12.2萬平方米佔地面積,總建築面積爲45.7萬平方米,樓面均價約爲5800元/平方米左右。據透明售房網數據顯示,目前該樓盤已售1641套房源,已售總面積約爲17萬平方米,銷售回款約26.7億元。目前,項目已經成爲現房,20.32億的土地成本加上財務成本和建安成本等多項成本,保守估計項目總成本約50億元左右。相關資料顯示,今年12月12日,該樓盤開發商的母公司爲項目公司新增擔保8億元。
一方面是大量的房源被限制銷售,一方面是母公司的大額擔保,這一舉動是否表示該樓盤資金緊缺呢?面對記者的疑問,相關負責人士否認了資金危機:“我們的資金鍊一直很健康。”但他並未就限制房源的限制原因、解限時間等作出更多的解釋。
排名前十住宅限制房源
多爲工程抵押
住宅限制房中,套數排名前十的限制房均在400套以上,記者發現,有些房源並不是近期纔拿去抵押的,在2014年之前就已經是限制房了:陷入“破產門”的新西湖小鎮有467套限制房,甚至上半年熱銷的不少樓盤也出現在限制房套數前十之內。
某上榜樓盤開發商表示:“我們用於工程抵押了,這是開發商融資的常見手段,明年這批房源將解限入市。”
城東某樓盤負責人坦言,由於上半年的市場不景氣,導致銷售情況不理想,前期的房源尚餘衆多,目前銷售還是以去化這批房源、回籠資金爲主。被限制的房源數量也不算多,因此近期並沒有解限的打算。
不少限制房源
仍在正常銷售
記者去城南某樓盤實地採訪,發現透明售房網上標着限制房的房源依然出現在銷售的口中推薦給購房者。項目的銷售負責人回答:“雖然這批房源是限制房,但我們也在對外銷售。限制房不影響銷售。如果購房者要買,我們這邊可以買一套解除一套。很多開發商都是這樣操作的。”
從常理來看,限制房應該是限制房源買賣的意思,那麼這樣操作是否符合規定呢?
杭州雙贏機構董事長章惠芳直言:“這樣操作的開發商並不在少數,如果要購買被限制的房源,必須要謹慎,要關注是否開發商背後是否已經資金鍊出現了斷裂或存在銷售貓膩,以免不小心買到爛尾樓。”
不動產法律專家胡增冬律師提醒購房者,購買限制性房源,要儘可能保障自己的利益,第一,儘量少交定金,第二,簽訂對購房者保障最大的條款。開發商把房源用於工程抵押有可能是資金鍊的出了問題,目前市場上一些爛尾樓正是折射出了這一類情況。