|
||||
近日,一則來自朋友圈的消息引起了錢江晚報記者的關注。一個叫做“精歐榮寓”的樓盤,悄悄放出了8800元/m2低價出售的消息。記者隨即在杭州市房管局的官方網站上查到,該樓盤總共有5幢樓,可售房源爲7.5萬m2,而抵押房源就多達3.52萬m2。
無獨有偶,精歐榮寓的開發商浙歐置業旗下的另一處樓盤尊寶大廈,目前也有大量房源被抵押。官方數據顯示,該樓盤已銷售面積7.34萬m2,但限制房產面積達到8.14萬m2。
地段優越,拿到的地價也不貴,但抵押的房源比賣掉的還多,浙歐置業怎麼了?
下沙核心區
現房樓王放出賤賣價
“你周圍有人要買房子嗎?公司打包了一二百套低價房子非常划算!地址在下沙物美邊上精歐榮寓(下沙最熱鬧地段),70年產權現房,現房,售樓處價格14500元/m2,網上13500元/m2。內部高管價格很低哦!可按揭!”
近日,一個網名叫做“燕兒”的人在朋友圈裏放出了這樣的消息,但很快她自己便刪除了這條信息。
根據相關的信息,記者輾轉找到了這個“燕兒”。她表示,自己是在一家叫做盛麒實業的公司工作,這批房源是老闆弄來的,價格非常優惠。她透露,公司打包拿來的價格是7500元/m2,對外的價格是8800元/m2,關係好的還可以拿到內部價格。
成熟的地段,現房,差不多6折的價格賤賣。即使是在如今這樣不景氣的樓市,這也是讓人頗感意外的一件事。記者決定前往現場一探究竟。
小區內的售樓處
開發商公開報價打9折
根據透明售房網顯示,該樓盤售樓處位於杭州經濟技術開發區5號路大北四季會所,但是當記者趕到這裏時,發現一樓的展示大廳早已是人去樓空,一位工作人員告訴記者,這個樓盤的售樓處早在2012年就搬走了。
記者隨後瞭解到目前售樓處在項目現場。趕到現場後,一位保安對記者的疑問不耐煩地指了指牆上一張小小的指示牌說,小區4幢。4幢,也正是這個樓盤今年領出預售證且整幢被限制銷售的那一幢。
走進小區,乍看石材幹掛的外立面尚且是新盤的景象,但冬日的草地已經枯黃,新種的小樹稀稀拉拉站在草坪上。這個交付將近一年的樓盤,整個公共區域隨處可見亂堆的建築垃圾,地面上鋪着的薄薄的塑膠步行道局部已斑駁脫落。記者在1、2、3、5幢房源看到有少數入住跡象。
推開門,未經裝修的“售樓間”傳出嗆人的煙味。幾張簡陋的辦公桌前,有人在辦公。記者問:“是在這裏看房嗎?”一位約摸40歲的大姐應了一聲,指指角落:“自己看”。她手指的方向是兩個蒙了灰的模型,一個是138m2的三房,一個是192m2的四房。有一張銷控表比較整齊,全部是4幢的房源信息。
記者以購房者的身份表示,想要買3幢138平方米戶型的,看到701的房源感覺不錯。這位大姐看了看銷控表,701的價格是13174元/m2,她表示可以打9折,打完折的價格是11857元/m2,總價163.6萬元。當記者問到是否可以再低,她表示沒有更低的折扣了。
盛麒實業拿下樓王
私下報價只要8000元
因爲放出低價售賣精歐榮寓的是盛麒實業,那麼這家公司與精歐榮寓又是什麼關係呢?爲了瞭解盛麒實業的公司情況,記者又來到位於申花路的某寫字樓,盛麒實業的辦公地點就在這裏。公司的場面不小,裝修也比較新。
記者以購房者的身份前往諮詢,董事長蔡新華接待了記者。他表示,精歐榮寓的房源目前是分兩批抵押。一批是零碎的房源,抵押給了建築方,還有一批就是樓王4號樓,整個被抵押給了招商銀行,2萬多平方米的房源,銀行只給了8000萬元的貸款。
蔡新華說,他和開發商都是老鄉,知道這個信息以後和開發商方商談代理銷售,由他們尋找買家。只要這批房子可以順利銷售,那麼精歐榮寓便可以順利實現資金週轉。
記者表示,只需要買138m2的戶型就夠了,4號樓的房源面積太大,裝修成本也高。蔡新華給記者算了一筆賬,這些房源單價8000元,198m2的房子也只需要158.4萬元,比在售樓處買138m2的戶型還要便宜好幾萬。“而且給你開的發票上,都是按照售樓處的原價做的,所以你買好以後去銀行做按揭,也差不多能把整個房款貸出來。”但是對於這中間的價差如何操作,他表示目前還沒有設計好方案,所以暫時也不收購房者的訂金。
蔡新華說:“目前的房地產市場,這樣大批量的房源抵押給銀行又沒錢還的情況會越來越多,但是像這樣現房,位置又好,而且還是一整幢樓沒有動過的,這類機會還是比較少的。”
當記者問,爲什麼獨有4號樓沒有開賣,蔡新華表示,4號樓是該小區的樓王,開發商本來想捂一捂再賣的,結果市場不好,錯過了機會。
相關部門:
方案更改導致幾度延期
記者看到,4號樓的預售證號是2013003027,開盤時間寫的是2013年9月25日,但同時預售證信息又顯示,預售證的核發時間是2014年4月24日。根據官方解釋,開盤時間是指預售證三天核發公示期過後,首次開盤銷售的時間。預售證核發時間是指覈准批發預售證的時間,即提前三天公示時間,若預售證有變更,則相應核發時間也會更新。也就是說,4號樓的預售證是變更過的。
房管部門的相關工作人員證實了這一說法:“精歐榮寓的這批房源,本來是按照大戶型做的,但有兩本證,後來因爲市場限購,兩本證影響了銷售,他們又去修改了規劃條件,把兩本證合成了一本”。
從相關方面瞭解到的信息顯示,精歐榮寓這塊地所屬的杭政儲出[2008]17號商品住宅4號樓是2008年8月26日成交的,按照規定拿地兩年內就應該開工的,但是第一本施工許可證是2010年12月30日才領出。
之所以拖了這麼久,是因爲規劃上這塊地要建一個幼兒園,開發商前幾輪的方案中,都將幼兒園放在最差的位置,因此方案報批遲遲未能通過。最後,他們爲了開工,只能做出妥協,將幼兒園放在了一個相對不錯的位置上,但這就減少了一部分收益。
業內人士表示:第一次開盤是2011年10月底,離拿地已經超過三年,這期間兩個多億的土地出讓金加上其他各項成本就不好說。
區域中心地價不貴
開發商卻沒賺到錢
精歐榮寓所處的地段,位於下沙繁華的商業中心區,南臨6號大街、西臨5號大街,距離地鐵1號線文澤路站約700米,公交站和快速公交B1區間(6號大街5號路口站),周邊學校、超市、購物商場、小吃、休閒、移動營業廳、郵局、醫院各類配套齊全。
這個項目均價大概在12000元/m2左右,共售出3.9萬m2的房源,資金回籠4.68億元,其中土地出讓金成本2.74億元,再加上各項建安成本和6年的資金成本,整個項目成本保守估計超過5億,記者算下來,開發商並沒有從中賺到錢。
據蔡新華透露,這個項目之所以將剩餘房源抵押,也是因爲股東內訌:“幾個股東投了錢,這麼多年一分錢回報都沒拿到,人家當然不幹了”。而浙歐置業的老闆劉丐算對於記者問到的股東內訌一事,並沒有給出正面回答,只是表示這個項目他自己是大股東,佔有80%的股份。
浙歐置業旗下項目
都是一流地段,但銷售困難
精歐榮寓這塊地,地價並不高。
2008年拿地的時候,由於沒有競爭對手,這塊地被精歐置業以3557元/m2的樓面價直接拿下。其母公司浙歐置業,則有更多引人關注的細節。無論是在下沙還是錢江新城,無論是在杭州還是北京,劉丐算拿下的土地,都是在板塊中一流的位置。
比如錢江新城的尊寶大廈,項目總建築面積160000平方米,限制房源的總面積超過一半,達到8.14萬m2。2004年,這個項目的拿地價格僅爲2.3億元,樓面價不到2000元/m2,但是時間已經過去了10年,這個項目還有一半以上的房源沒有售出。一位正在錢江新城尋找辦公樓的企業家告訴記者,在錢江新城他接觸到的寫字樓裏,尊寶大廈的租金是最低的,但品質也是不佳的,“別的大廈都是帶裝修出租,唯有他們是毛坯出租的”。
在北京,劉丐算還與同樣浙商背景的中融攜手,拿下過位於東城區的棉花片危改A-2地塊,這個項目地段一流,位於二環菜市口,毗鄰國家新聞出版廣電總局,但這塊地目前仍然處於擱置狀態。據劉丐算說,這個項目他早已退出,但是對於這個項目的盈虧情況,他沒有做更多解釋。
對浙歐置業的經營狀況造成困擾的,恐怕還有劉丐算老家所在的丹璐百貨項目。
據公開媒體報道,丹璐百貨項目中,劉丐算的溫州歐洲城建設有限公司佔有股份30%,新疆丹璐實業有限公司佔有股份68%,部分自然人佔有股份2%。2012年,丹璐百貨提出破產清算,2013年5月法院正式宣告其破產。“主要是負債過多,虧損達2億元左右。”劉丐算曾向媒體表示:“我個人與歐洲城建設公司共借給丹璐百貨數千萬元。丹璐百貨經營不善,主投資方撤離了,我爲公司擔保的貸款最終均是自己還上。”
至於精歐榮寓的項目,劉丐算給記者的回答是:“市場不好,我們自己賣賣不掉,也只能委託別人來賣了。”此後,對於記者關於公司多個項目的經營狀況的疑問,他以身體不適爲由,匆匆結束了採訪。